2017年房价是涨还是跌_走势好不好(3)
2017年房价是涨还是跌_走势好不好
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2017年下半年房价预计下跌
最新的中国房地产报告中称，预计二线城市房价将从2017年末开始下跌，一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐，在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌，随后的反弹力度和速度将远超二线城市，最终会跨越周期高点，再创新高。
本轮周期与此前几轮上行周期明显不同的趋势是，一二线城市地价上涨速度明显快于实际房价，尤其是在二线城市。由于二线城市供给充足，且受经济下行影响更为严重，认为大多数二线城市的长期房价走势不太可能追随一线城市。
二线土地储备快速增加，一线供给下降
中国前40大二线城市的房地产储备土地面积自今年2季度以来快速回升，今年前8个月的土地销售量和销售额比去年同期分别上升11%和106%。两项指标的同比差距巨大的原因在于地价大幅上升。同时一线城市的土地销售量因供给受限，同比接近腰斩，跌幅达46%。
随着今年二季度以来二线城市土地储备加速，预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速;四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%)。
2017年末或现拐点
预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%并在2017年降至0%。这将带动销售去化率(sell-through rate)从当前103%的水平逐步下降。高盛采用的销售去化率时间跨度为12个月，103%的销售去化率代表在12月内，销售出去的建筑面积/新上市的的建筑面积=103%。
在以往几轮周期当中，二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌，一线城市下降至90%左右时开始下跌，预计这一情形可能将在2017年末重现。
预计2017年房价明年下半年或全面下滑
从房地产投资数据可以看出，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段，即1998—2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。
《蓝皮书》指出，这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25—44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，这也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。
因此，《蓝皮书》对于2016年房地产价格走势的判断是，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓;而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。
但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
2017年下半年房价预计下跌分析
看点1：2015，冰火两重天。
目前一线城市和少量二线城市面临补库存难题，本轮房价过快上涨进一步透支居民未来消费能力，不利于房地产市场的稳健发展;而另一方面，大多数二三四线城市仍需大力去库存。
全国商品房成交价格总体上是上涨上升，物业类型之间、区域之间存在差异。房地产库存量比较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅情况更为严峻。住房租金涨幅比2014年小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅。房地产开发投资持续低迷，住宅投资接近零增长。房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化这样一个时期。
看点2：“深圳速度”，罪在信贷。
2015年，深圳房价上涨近60%，领涨全国。认为，“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑，但深究其上涨过程，离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，但是这些住房贷款对应的住房(含保障性住房)总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了一个很大的支撑。
看点3：北京楼市，二手为王。
2015年，北京商品房商品房住宅均价仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。由于北京土地稀缺、四环内无地可供，且地王频出，导致2015年二手住宅成交占总成交量的73.6%，创自2004年以来新高，未来趋势依然是上涨状态;二手房还将成为解决中高端住宅购房的需求主力。
看点4：2016，不确定。
很遗憾，大家最关注的信息，往往难以给出确定的答案。但是谈到更长期的趋势，明确提出，如果宏观经济增长继续下滑，房价可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
分析，(2016年)一线和部分二线城市的房价在人人喊打的声讨声中持续上涨，涨幅将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。
看点5：房产中介，告别“羊毛出在猪身上”。
年初，房地产中介巨头链家因为卷入违规放贷风波被调查，引发广泛关注。认为，房地产经纪的核心服务在“成交”环节，后续衍生的金融业务应当由金融行业提供，房地产经纪机构主动放弃自己的阵地，涉足金融行业，企图实现“羊毛出在猪身上”的梦想将破灭。
随着金融行业加强监管，取消首付贷等规定的出台，房地产经济机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高，寡头化的趋势会在全国范围内逐步的显现，房地产经纪人职业资格价值会重新被发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会逐步全面展开。
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