浅议对小区车位归属权的探讨(2)

三、各国立法例中关于车位归属的规定
从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没做出规定，而是于1973年修订《住宅所有一权法))时得到了明确，即该法的第三条第二项“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。(参见陈华彬著:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第工69页。)同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾‘内政部’营建署命令‘旧后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。(林永订:《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《军法专刊》第5期。)该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。这是主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。
四、对我国《物权法》中的小区停车位产权归属规定的探讨
于2007年10月1日起施行的《物权法》明确规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有’，。全国人大会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全休业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
而其中的一部分规定还是不准确，对于“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”而现实生活中出现的没有约定的情况，物权法没有规定该怎么处理?对于物权法出台前车位的买卖，是使用权的买卖，而如今的买卖就存在产权证的办理，车库、地下车库可认为是建筑物，就可办理产权。而地面的车位不是建筑物，又怎么能办理产权证呢?对于这些细节问题，呈待物权法司法解释能早日解决!
五、结束语
《物权法》中对于小区停车位归属问题的规定，还是比较合理的。小区停车位的产权终于有了明确的归属，对此，老百姓和开发商都能明确自己的利益，保障自己的利益。从而使房地产市场能健康快速的发展，更好的推动市场经济的发展。真正建立起我们的和谐社会!