“认房不认贷”带来哪些利好
关于“认房不认贷”带来哪些利好
近日住建部要求落实认房不认贷等首套房贷措施，意味着认房不认贷将面向全国范围内逐步推广，给不少改善型购房者带来诸多好处，下面给大家分享关于“认房不认贷”带来哪些利好，欢迎阅读!
“认房不认贷”带来哪些利好
备受市场关注的“认房不认贷”政策正式落地。近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。该政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。目前在一线热点城市中，广州、深圳已率先宣布落实该政策。
“认房不认贷”政策有助于促进有效需求联动，促进房地产市场平稳健康发展。新政策显著降低了购房者的置换成本，进一步释放了改善性住房需求，“卖一买一”交易可能随之增加。由此，刚性、改善性住房需求以及一手房、二手房市场将形成更多联动。
作为个人住房贷款政策的重要组成部分，“认房”或“认贷”是银行判定首套房、二套房的标准。2016年四季度，为了抑制房价过快上涨、推动市场平稳运行，部分一线热点城市开始执行“认房又认贷”政策，只要居民曾贷款购房，即便后续卖掉房子、结清贷款、在当地名下无房，重新购房时银行仍按照二套房标准放贷。“认房不认贷”则反之。不论居民是否使用过贷款买房，只要在当地名下无成套住房，银行就按照首套房标准放贷。
“认房不认贷”政策显著降低了购房者的置换成本。举两个例子。第一，某地居民因孩子出生、老人随居等原因，打算把名下唯一、贷款购买的65平方米住房置换成90平方米住房。若“认房又认贷”，他换房贷款的首付比例普遍为60%，根据贝壳研究院7月监测数据，贷款利率平均为4.81%;若“认房不认贷”，他的首付比例普遍降至30%，贷款利率平均降至3.90%。第二，某居民曾在A城市贷款买房，后在B城市重新安家，若“认房不认贷”，该居民在B城市购房将享受首套房信贷政策。
置换成本降低后，改善性住房需求将进一步得到释放，“卖一买一”交易可能回升。当前，由于新政策落地时间较短，市场反应有待进一步观察，但从历史数据看，“认房又认贷”政策在一定程度上降低了二手房市场的活跃度。贝壳研究院数据显示，2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%、49%，成交价格也出现了下跌或增速放缓。
若“卖一买一”交易回升，刚性、改善性住房需求以及一手房、二手房市场将形成更多联动。一方面，从刚性住房需求的角度看，卖房者增加，二手房市场的供给增加，刚需者将拥有更多选择。另一方面，从改善性住房需求的角度看，置换者卖房后，既可能购买一手房，也可能继续购买符合自身要求的二手房，一手房、二手房市场的需求均可能回升。
有效需求形成联动，有助于促进房地产市场平稳健康发展。今年以来，房地产销售有所下滑，房企回款放缓，风险化解工作面临诸多难点。1—7月，住宅销售面积同比下降4.3%，截至7月末，住宅待售面积同比增长19.5%。接下来，各地要在坚持“房住不炒”的前提下，因城施策落实好“认房不认贷”政策，切实降低居民的购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求;与此同时，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整、优化房地产政策，进一步释放有效需求，促进房地产市场平稳健康发展。
认房不认贷有什么好处
以北京为例，根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》中所说，按照新的认定标准，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
通俗理解，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。
认房不认贷啥意义?
认房不认贷是一种首套房认定标准，意思是以后首套房只根据不动产登记系统里的房屋套数认定，不再看征信报告上的房贷记录了。简单地来说就是只要不动产登记系统里没有房屋信息，不管征信系统有没有房贷记录，都算首套房了。
所以只要真正认房不认贷真正推行了，以前有贷过款买了房子的购房者，只要把名下的房子卖掉，再去贷款买房，同样可以享受到说首套房优惠政策。
具体到一个居民家庭，“认房不认贷”后，能带来哪些好处?
举例来说，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年贷款购买的。如今，因为家有二宝，李先生想换一套大点的房子。
按照之前的政策，因为有过贷款记录，李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买，申请商业贷款时，也只能视为二套房。
执行“认房不认贷”的新政后，李先生再“卖小买大”，申请商业贷款时，就可以视为首套房。
按北京市目前的政策，按普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600万元计算，那就是在首付阶段可以少支出150万元。
“8月，北京二手房住宅网签10960套，同比依然低迷，市场期待出现政策微调。”北京中原首席分析师张大伟表示，“认房不认贷”的政策出台，是支持合理住房需求、保障房地产市场稳定健康发展的重要举措，符合市场期待。
认房又认贷有哪些弊端
1、资金压力：由于购房时不再需要提供过去的贷款记录，这可能导致购房者在财务上承担更大的风险。购房者可能会过度借贷，导致财务负担过重，增加了债务风险。
2、价格泡沫：在没有严格控制的情况下，购房者可能会通过借贷购买更多的房产，导致房价出现泡沫。这将对整个房地产市场造成不稳定的影响，增加了市场风险。
3、市场不公平：一些人可能会利用“认房不认贷”政策来进行房地产投机，通过购买和出售房产来牟取暴利。这将导致市场资源的不公平分配，增加了一些人的财富差距。
“认房不认贷”一线城市楼市：京沪成交脉冲式上涨，房价保持平稳
全面执行“认房不认贷”政策落地后，一线城市房地产市场活跃度明显提升。业内人士表示，“认房不认贷”政策叠加此前的差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策等，将激发市场需求，助推房地产市场平稳健康发展。中原地产首席分析师张大伟表示，新政后第一日，一线城市成交活跃。2日当天中原地产北京二手房成交约1200套，明显超过上周同期。这个数据依然低于今年2、3月份周末平均成交1500套的水平。
认房不认贷京沪两地成交“躁动”
“北京的楼市很久没这么热闹了!”已从业10年的链家大兴片区中介人员王虹告诉中国证券报记者，“‘认房不认贷’政策落地后，最直观的感受就是看房的客户明显增多，周末两天我带了十几拨客户，都没顾上去门店。刚带完一波客户，马上迎来下一波看房的客户，可把我忙坏了。”
看房大潮带动成交量水涨船高。“‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%;新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，“政策效果可以说是立竿见影。”
上海楼市同样在周末躁动起来，但新房和二手房市场却是“冰火两重天”。
9月3日中午，中国证券报记者来到“保利联发·光合臻园”项目现场发现，售楼处外面停靠的车辆已排出数百米。一位姓顾的销售人员称，“7月只卖出十几套，8月下旬开始回暖。政策落地后，周六就来了240组看房的客户，一直持续到晚上8、9点，一天就买出12套，今天上午又卖了几套。”
京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标，全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。中国证券报记者在刚刚过去的周末实地调研发现，京沪楼市成交量出现脉冲式上涨，深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡;京沪广深四地新房和二手房价格均保持平稳。专家表示，在“认房不认贷”政策落地后，接下来建议多措并举、供需同步发力，实现房地产市场平稳发展。
二线城市政策的细化要求较高，建议二套房首付进行下调，但需要‘一城一策’。对于三四线城市，暂时不建议做更大的政策放松动作，给未来留出政策空间。