房地产记盘技巧

　　买房这个事儿许多人都会面对，从经验和实例来看，买房过程中的许多细节万万不能马虎。以下是学习啦小编和您一起的有关房地产记盘的相关技巧，以供参考。

　　房地产记盘技巧：五证齐全

　　对于购房者来说，买房首先应该抛开房价因素，选择那些价格稍微高一点五证齐全的楼盘，切勿贪图一时的便宜而陷入无尽的后悔与担忧之中。

　　房地产记盘技巧：一步到位

　　首先，政策利好，不管是二套房还是首套的购房门槛认定标准大大降低;其次，首套房首付和二套房首付也同时下调;最后，当前房价相对较低，选择较多。如果等到楼市回暖，政策收紧，在换房则得不偿失。

　　还有，现房或准现房

　　为了降低买房风险，防止出现买房时和收房时的巨大反差，无疑买现房或准现房是最好的选择。

　　房地产记盘技巧：配套兼顾

　　好地段意味着交通便利、各种生活配套设施完善，自然“抗跌”性强，未来升值潜力更大，所以买房首要考虑地段;买房是一辈的事情，它的一切决定未来生活、工作、居住的幸福指数，所以在楼市低迷期买房时，购房者对于配套设施更要做周全考虑;在楼市严峻的情况下，买房最好选品牌楼盘，这些楼盘除综合实力强，开发商值得信赖也起着重要的作用。

　　证件齐全位列买房技巧首位

　　从买房技巧来看，五证齐全是买房的重要参考因素，现房是降低买房风险的保障，其中原因相信不用小编多解释。其实，西安满足这些因素的楼盘不在少数，但他们中价位低的却很少见，辰宫双河湾就属于既证件齐全、又是现房、又房价低。

　　项目位于浐灞区湖滨路与辛王路交汇处，项目拥有水系资源，生态资源、且地段便捷，更难得的是这个楼盘尊享“两河一湖一湿地”区域内万亩生态景观公园，绿化多空气好，住户少噪音小，非常适宜养老养生、休闲晨练，也非常符合外地朋友的居住需求，属于浐灞区域难得的性价比房源!

　　房地产记盘的相关知识

　　1.什么是跑盘

　　跑盘，是房地产专门术语，指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解，而通过实地走访，泛指跑盘。

　　2.跑盘的目的

　　①通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

　　②通过跑盘，熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，为客户提供更详尽、专业的服务。

　　③通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

　　④跑盘主要是为了以后的工作打下的基础，更好的与业主、客户深入沟通。

　　3.跑盘前准备【房客多房产经纪人个人的在线工作平台】

　　①明确目的，带着问题去跑盘，明确为什么去跑盘，要收集哪些信息。

　　②准备资料，对自己所要了解的片区(商圈)进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。

　　③跑盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等。

　　4.跑盘的基本内容

　　跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置(含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等)、内部设施、交通状况、周围配套设施(含商场、银行、学校、同行等)、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。

　　a)位置：

　　小区周围有何特征建筑(着名大厦、超市、馆所等)房产经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。

　　b)交通状况：

　　便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房②显示经纪人的专业③增强客户购房信心。

　　c)小区的规模：综合配套;物业管理档次;住户人气;小区绿化;物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。

　　d)楼层高低的优劣势：

　　高层优势：①视野开阔②光照好、室内明朗令人心情舒畅③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少④噪音小

　　高层劣势：①层房子价格高②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。

　　e)朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短(中午一点后基本向西)。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。

　　f)配套设施：

　　有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等;

　　周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园(多久能到);

　　是用煤气还是用电、有太阳能。

　　g)物业名称、物业管理：

　　物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量;

　　水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。

　　h)物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。

　　5.跑盘要求及指引

　　①城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

　　a)所在城市共分为几个大区。

　　b)随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要，比如一些老街老巷。

　　②实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

　　a)地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;

　　b)在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业笔记中;

　　c)最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

　　③熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

　　④熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

　　6.跑盘技巧

　　看

　　①首先选定区位

　　带好纸和笔，一条路一条路的走(记好路的名称)但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业(大型超市，健身中心)、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面工整的画出区位图。

　　②进入小区了解情况

　　a)到附近店面借好钥匙方便进入。

　　b)无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。

　　c)只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。

　　③进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况

　　a)如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。

　　b)看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。

　　c)看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。

　　d)小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。

　　e)再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。

　　问

　　通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店里问老员工、店长。

　　扮演

　　扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看着对方的眼睛问。

　　7.跑盘注意事项

　　①重点跑租售量较大的社区，以后开单的机会更多(需经理说明)。

　　②可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料(如售价、栋数、均价等)。

　　③跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来，要记住：好心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。

　　④不要有应付心理，只为了完成任务，自己不亲自跑，而是直接到小区看小区示意图、小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果，要记住：别人的只能作为参考，不要自己骗自己。

　　⑤有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落，以免泄露公司资源(特殊情况除外)。

　　⑥不要强行进入小区，要尊重保安的工作职责，不要发生纠纷，以免影响公司形象，造成不必要的损失。

　　了解了整个跑盘流程之后，相信新入行的房产经纪人一定也会重视跑盘的工作。用心、负责任的去跑盘，相信对以后挖掘客户很有帮助，增加客户对你的信赖，更容易开单!