西安二手房交易流程(2)
西安二手房交易流程
2、房产证不满2年的住宅按照5.6%缴纳营业税;
3、商铺差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;
(三)个人所得税：(一般由卖方缴纳，双方另有约定除外)
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税;
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，无法计算房屋原值的按照1%缴纳;可以计算差额的按照按照(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%缴纳;
3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：(上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额)×税率20%;
(四)其他费用：
交易手续费：6元/平方×房屋平方数 (交易双方各承担50%);
不动产权证工本费： 一个证件80元;共有权证20元/个(买方承担);
评估费：评估总额的千分之五(银行贷款需要买方缴纳);
抵押工本费：100元(银行贷款需要买方缴纳);
购房证明：20元一份，一般需开3份(买方承担);
公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费)。
根据财税【2015】39号文件规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
西安二手房交易的8个事项防“陷阱”
1、原屋主卖房原因有猫腻
有的二手房可能房子老化不能居住，急需出售;有的可能是面临拆迁;有的可能风水不好，影响运势，急于出售。不管是以上哪个原因，都会给以后的居住带来麻烦，所以，一定要了解清楚原屋主卖房的原因。
能够了解到这个原因是非常重要的，户主不一定会讲真实的原因，但自己一定要进行调查与观察，如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况就最好不要购买了。如果原房主只是因为想出卖或者缺钱或者有更好的房子，那就不用担心。
2、合同纠纷霸王条款
一些不良业主和开发商往往会在合同上做手脚，使得买家的权益受到损害。对于买家而言，在二手房买卖上一定要留心合同上的霸王条款，维护自身合法权益。
比如：对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有”;“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有”等等。
买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。
3.、房屋装修质量有问题
有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷，特地用家具遮掩。所以，二手房验收时记得查看家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。检查厕所或厨房时，要注意水管周围有无水沟。对于水缸或者有蓄水槽的地方要先放满水检查水管流水是否正常，然后再放水检查排水系统。最好再看看天花板和墙面是否出现水渍等现象。
在二手房验收时还要注意户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。二手房在出卖时是不是存在质量或者缺陷，如墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝，主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。
验房时，要问清原房主是否所有门的钥匙都还在，单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、房间门钥匙、入室门钥匙等，要清点所有钥匙，并对应保管好。防盗门、卧室门最好重新换锁。
4、谨防职业炒房客
资深中介介绍，这些炒房客从别人手里买来毛坯房或清水房，进行装修后伺机出售，这些房子装修时选用的材料都是价格便宜的劣质材料，但面相比较好看。买家看房时容易被房子的外貌迷惑，实际居住后才会发现上当了，但此时交易已经完成，买家已经无处说理。
经验不足的买房客尽量购买有人住过的二手房，对于没有人住过的二手房，不要被表象所迷惑，不要急于下订单，在买房前要多和卖房的业主交流，通过谈话了解，区分对方是不是“职业炒房客”，只要在购房时留个心眼就可以尽可能避免不愉快的事。
5.、房龄造假
中介和房东对老旧二手房造假已经屡见不鲜了，一套十年的房子和三十年的老房子，其单价是不可能一样的，这直接影响到房屋的质量、使用期限和购买总价，不可不慎重。买房前要多方打听，不能单听中介和房东的一面之辞。最好能把房龄写入购房合同，如果有诈，可以据此维权。
6、产权陷阱
自从有二手房交易以来，产权陷阱就是导致购房者中招的陷阱之一，产权陷阱主要有以下几种形式：首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。
其次，卖房者可能将房产用于抵押，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，最好是当即付款后，当即交接产权。
然而，产权陷阱还有很多其他的形式，还需要注意，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非使用权人。还需要留意，房产在法律上有没有不允许自由转让的障碍，交易的二手房的用途是不是居住用房。
7、原房主拖欠各项费用
在二手房买卖时，原房主可能会欠很多费用，比如水电费、物业费等。如果提前不查清楚，欠款需要由新房主交纳，会损失一大笔钱。
建议新老房主一起去自来水公司、煤气公司、电力公司办理过户手续，新房主要向这些公司问明原房主是否有欠费情况，如有应要求原房主缴清欠款。
新房主要和原房主一起持开户卡到相关单位办理过户手续，如果有欠费情况同样要求原房主缴清欠费。
物业费的情况也需要问明白，或许原房主有欠缴物业费，一定要求其缴清物业费。同时还要办理物业更名手续。一般情况下，交房当月之前的物业费由原房主缴纳，交房之后的物业费由新房主缴纳。
8.、室内设施没有清点
二手房一般带装修，甚至原房主会连同部分家具、家电一起出售，这些东西都是有价的，哪些赠送、哪些出售，新房主都要一一记清，签订房屋购买合同时，这些设施的品牌、型号、颜色、是否可正常使用都要写入合同，商谈价格按照这些东西进行商谈。
新房主完成上面所说的10件事之后，基本购买二手房的手续也就完结了，这时缴纳房款，首付款多少要写入购房合同，原房主收到全部款项后要向新房主出具“全部房款已结清”的收条。
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