常用法律知识100问_常用法律知识问答(3)

　　答：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

　　国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

　　52、农村村民住宅用地如何审批?

　　答：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，应依法办理农用地转批手续。

　　53、哪些情形，可以收回集体土地使用权?

　　答：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;(二)不按照批准的用途使用土地的;(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　54、非法占用耕地应负哪些法律责任?

　　答：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

　　55、商品房预售要具备哪些条件?

　　答：商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　56、商品房现售应符合哪些条件?

　　答：商品房现售，应当符合以下条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(六)物业管理方案已经落实。

　　57、《农村土地承包法》中的农村土地通常是指哪些土地?

　　答：农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于农业的土地。其中其他依法用于农业的土地，主要包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒地”。

　　58、农村土地承包后所有权是否变化?能否买卖?

　　答：国家依法保护土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变、承包地不得买卖。

　　59、农村土地承包经营制度仅限于家庭承包经营方式吗?

　　答：农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

　　我国农村土地承包方式主要有两种：一是农村集体经济组织内部的家庭承包;二是通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包。因此，农村土地承包经营制度不限于家庭承包经营方式。

　　60、农村土地应该由谁来发包?

　　答：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包;国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该农村土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

　　61、作为农村土地的发包方应承担哪些义务?

　　答：(一)维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

　　(二)尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动;

　　(三)依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务;

　　(四)执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设：

　　(五)法律、行政法规规定的其他义务。

　　62、农村土地承包应当按照哪些程序进行?

　　答：根据《农村土地承包法》第十九条之规定，土地承包应当按照以下程序进行：

　　(一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组：

　　(二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案：

　　(三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案;

　　(四)公开组织实施承包方案;

　　(五)签订承包合同。

　　63、农村土地承包合同一般包括哪些条款?

　　答：(一)发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所：

　　(二)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;

　　(三)承包期限和起止日期;

　　(四)承包土地的用途;

　　(五)发包方和承包方的权利和义务;

　　(六)违约责任。

　　64、承包期内，发包方可以任意调整承包地吗?

　　答：不可以。《农村土地承包法》第二十七条对承包期内的调整作了一定限制：“承包期内，因自然灾害严重损毁承包地等特殊情形对个别农民之间承包的耕地和草地需要适当调整的，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”

　　65、土地承包经营权的流转要求是什么?

　　答：农村土地承包法第三十四条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”即是说，土地承包经营权的流转必须建立在农户自愿的基础上，在承包期内，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。

　　66、土地承包经营权的流转收益归谁享有?

　　答：根据《农村土地承包法》第三十六条之规定：“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”

　　67、农村土地承包经营权的流转应当遵循哪些原则?

　　答：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;

　　(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;

　　(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;

　　(四)受让方须有农业经营能力;

　　(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

　　68、农村土地可以发包给集体经济组织以外的单位和个人承包吗?

　　答：可以的。但需注意下列事项：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准;发包方应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

　　69、因农村土地承包经营发生纠纷的，有何争议解决途径?

　　答：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决;当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

　　70、土地承包经营权可以进行抵押或者抵债么?

　　答：不可以。承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应民事责任。

　　71、在以公开协商等其他方式承包的情况下，发包方就同一土地签订两个以上承包合同，当事人均主张土地承包经营权的，应当如何处理?

　　答：应按照下列情形，分别处理：

　　(一)已经依法登记的承包方，取得土地承包经营权：

　　(二)均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地承包经营权：

　　(三)依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权，但在争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土的依据。

　　72、耕地、草地、林地的承包期分别是多少年?

　　答：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　73、以拍卖的方式把耕地发包给一个人的做法合法吗?

　　答：耕地的承包应该采取家庭承包形式，由全体村民协商确定，不宜用拍卖的形式承包给某一个人。(1)按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利;土地承包应经过民主协商，公平合理地确定承包方式;承包方案应当依法经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。⑵招标、拍卖、公开协商方式。招标、拍卖、公开协商等方式一般只适用于不宜采取家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。

　　74、本村集体经济组织的村民承包土地经营的期限是多长?

　　答：关于土地承包经营的期限，法律有明确的规定：(1)我国的《土地管理法》第14条规定，农民所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，土地承包经营的期限是三十年。这是针对本村集体经济组织成员承包土地的规定，但是该条并没有针对不同土地类型规定不同的承包经营期限。(2)《农村土地承包法》中对土地承包经营的期限做了更明确的规定，其第20条规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年;林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　75、承包方自愿将承包土地交回发包方后，能否在承包期内再次要求承包土地?

　　答：《中华人民共和国农村土地承包法》规定：承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

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