物业管理公司工作计划书范文(2)
物业管理公司工作计划书范文
物业管理计划书篇三
第一部分
项目物业管理的定位及总思路
一、本项目物业管理的定位
(一)、本项目业态对物业管理的要求
1、本项目业态对物业管理的基本要求
本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：
1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护;
2)、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调;
3)、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理;展开相应的物业服务经营活动;
4)、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。
2、本项目业态对物业管理的特殊要求
除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：
1)、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务;
2)、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作;
3)、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书;
4)、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题;
5)、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。
(二)、本项目物业管理的定位
1、本项目物业管理的档次
本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。
2、本项目物业管理形式
根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。
3、本项目物业管理的定位
按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。
二、本项目物业管理的总思路
本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。
第二部分
本项目物业管理体系的建立
一、本项目物业管理的模式构想
按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。
二、本项目物业管理组织构架
本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。
1、基本组织机构建立的模式
本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。
2、本项目的基本组织机构图
总 经 理
品牌物业顾问
3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构
1)、品牌物业顾问
该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。
品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。
该部门一般需1~2名资深顾问。
2)、工程部
该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。
该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。
3)、绿化保洁部
该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。
该部门一般需4~5人，绿化人员1人。
4)、保安部
该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。
该部门设保安队长1人，保安人员3人。
5)、酒店部
该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。
该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。
6)、商业部
该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，
该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。
7)、多经部
该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。
该部门设置人员2名。
8)、财务部
该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。
该部门设置会计1名，出纳1名。
三、本项目物业管理运作条件
1、在销售现场提供物业管理场所;
2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议;
3、一定数量的启动资金;
4、明确后期物业管理制作方案。
第三部分
物业管理介入时机和介入方式
一、本项目物业管理介入时机
物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。
二、本项目物业管理介入方式
物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：
1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务;
2、保安服务;
3、提供专门关于物业的咨询台。
第四部分
常规服务和特约服务
一、常规服务
客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：
1、清洁卫生;
2、安全保卫;
3、房屋维修;
4、房屋管理;
5、电梯升降;
6、报刊发放，文件传递;
二、特约性服务
为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：
1、餐饮服务;
2、商务办公;
3、家政;
4、装修;
5、医疗服务;
第五部分
本项目物业经营管理内容
一、本项目酒店公寓的经营服务
本项目酒店公寓的经营服务包括：
1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用;
2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。
二、本项目商铺的经营服务
商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。
第六部分
本项目物业管理运行成本收益估算
一、物业管理运行成本
项目名称金额(元)备注
物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名
物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%
物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元
服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出
合计589720
二、收益计算
项目名称金额(元)备注
物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取
车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费
一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金
二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算
合计1037158
三、利润计算
利润=收入计算-物业管理运行成本
=1037158-589720=447438(元)
物业管理计划书范文篇四
第一部 物业部职责
一、 物业部部门职责
负责商场物业管理的实际操作
1、 细分现场管理工作(维护、清洁、安全、消防等)，并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作
2、 负责商场消防安全等方面之对外沟通工作
3、 按照国家相关政策，一句专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行等工作。
4、 检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。
5、 检查、管理和规划商场内、外部的个像日常保洁工作。
6、 紧急事故的应急协调与处理。
7、 年度物业费收入和支出的预算及监控。
8、 各项中、长期及短期物业工作计划。
9、 周、月、年度工作检讨会议，并每周/月提交工作计划。
10、 对商场的防盗、防爆、放火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理。
11、 对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报公司主管领导。
二、 物业部部门经理工作范畴
物业部经理直属总经办领导，对电工主管、保安主管、保洁主管、消防主管进行直接领导并监督其工作。具体职责描述如下：
1、 制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项工作任务;
2、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施;
3、 负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给各部门;
4、 细分现场管理工作(维护、清洁、安全等)，并计划和安排合适人选和人数负责第一文库网部门各项工作;
5、 负责商家进场装修盛情的审核;
6、 负责物业部人员培训工作;
7、 协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
第二部 物业部构架
物业部---电工部、安保部、维修部、保洁及绿化部
电工部---电工主管、电工班长、电工
安保部---保安主管、保安班长、保安员、消防主管、消防员 维修部---维修主管、维修工
保洁及绿化部---保洁主管、保洁员(保洁公司)
第三部 电工部
一、 电工部部门工作范畴
1、 负责制定空调、电梯、用电设备阅读和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。负责组织、安排维修、保养计划的事实及工程质量的监督。
2、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和烈性检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养装空一览表”，提交物业部经理。
3、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。
4、 要亲临现场督察厂家站位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防等设施的安全质量，发现问题及时纠正。
5、 对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。
6、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。
7、 建立齐全的展位各厂商的装修档案(包括电气施工图、立项通知
单、装修单、装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料)。
8、 见礼齐全的商场所有厂商的用电管理档案(包括每月电费超标读书记录表、月度、几度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料)。
9、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。
10、 楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时起笔、完成计时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达100%，并且要求制定出相应的维护计划。
11、 楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。
12、 严格遵守空调、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序惊醒操作，绝对禁止违章操作。
13、 值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。完成空调换季的检修和保养工作。
14、 值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。
15、
耗。
16、 每周召开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消提出建议和安排。
17、 完成上级交办的其它工作。
二、 电工主管工作范畴
电工主管直属物业部经理领导，对物业部电工班长、电工进行直接领导并监督其工作。
其职责描述如下：
1、 制定部门的今本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务;
2、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施;
3、 负责监督完成商场用电管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门;
4、 领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作;
5、 负责商家进场装修用电方面的审核管理;
6、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作，当重要设备发生故障影响正常营业时，要及时赶到现场组织处理，并及时上报公司领导;
7、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送点时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所欲操作、检修工具的报管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度年度停电检修工作记录等;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
三、 电工班长职责范畴
电工班长直属电工主管领导，领导部门电工进行工作，并对电工工作进行监督指导以及对电工主管负责。其职责描述如下：
1、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作;
2、 建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案(包括每月电费超标读书记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料);
3、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录，日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等;
4、 要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正;
5、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例
行检查制度;
6、 负责电工日常工作的管理;
7、 完成上级安排的其他工作任务。
四、 机房管理
中央空调及辅助设备机房管理
一、 中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保几组及辅助设备的正常运行;
二、 操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作;
三、 按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记;
四、 如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理;
五、 做好设备管理台账，如实记录设备使用状况;
六、 新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保几组的正常运行;
七、 机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
八、 机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处;
九、 设备运行期间每周清洁设备，设备停用期间每月清洁设备，保持设备表面无油垢、无灰尘;
十、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房;
十一、 设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查，停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
高低压配电设备机房管理
一、 配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电;
二、 配电设备由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录，严谨不合理的超负荷运行;
三、 认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写
交接班记录;
四、 非工作人员进入配电机房，须经过分管专管品准后，在值班电工或者罗曾电工陪同下方可入内，并按规定填写人员出入登记表;
五、 机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活;
六、 机房内按规定配置各类消防灭火器材，并放置于明显处;
七、 配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
八、 不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施;
九、 保持配电机房清洁卫生，地面、枪毙、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍;
十、 每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。
电梯设备机房管理
一、 电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行;
二、 开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作;
三、 通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行;
四、
提醒;
五、
六、 按规定填写设备运行记录; 电梯出现异常应及时采取相应措施，重大文婷及时向领电梯维保、检修、检测时应设置棉线的维修表示，以示导汇报，并及时通知维保单位来人处理;
七、
八、 做好电梯设备管理台账，如实记录电梯使用状况; 机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘，层站门、扶梯每日清洁，保持光亮、洁净;
九、 电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行;
十、 机房及轿厢内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火;
十一、 机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处; 十二、 电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损;
十三、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房;
十四、 每周组织一次机房、设备、轿厢、扶梯的卫生、安全检查。
电话、音响设备机房管理
一、 播音员、电话转接人员、维修人员必须对工作认真负责，忠于职守，服从领导安排，严格遵守各项管理制度，确保程控电话、音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行;
二、
插接合理;
三、
四、
物;
五、
装空;
六、
明火;
七、
八、
九、 机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处; 维修人员应做好设备维保工作，并按规定详细填写维修记录; 电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用做好设备使用记录，做好设备管理台账，如实记录设备使用机房内应保持环境整洁，通风良好。试问失忆; 每日清洁设备及机房，保持设备表面无灰尘、机房清洁无杂机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插接线整齐、系统电脑及电脑程序;
十、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房;
十一、 每周组织一次机房、设备，卫生、安全检查。
水泵的运行管理
一、 巡查水泵的运行情况;
二、 巡查水泵的供水流量;
三、 巡查电机运转电流、电压是否正常;
四、 巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动;
五、 巡查电机运行中有无异味;
六、 检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常;
七、 巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。
自动扶梯的运行管理
一、 根据自动扶梯运行管理时间，按时开停扶梯;
二、 巡查扶梯在运行中有无异常声响;
三、 巡查运行中有无杂物卡在梯级、梳齿板等处;
四、 巡查梯级、梳齿板是否完好;
五、 查看扶手带是否存在问题，扶手传动链条是否完好;
六、 查看牵引链条及链轮是否有断裂、损坏情况;
七、 查看梯级轮轴轴承、链轮轴承是否损坏，是否缺油;
八、 查看驱动装置及驱动主轴轴承情况及是否缺油;
九、 严禁用自动扶梯载货;
十、 清洁、打扫电梯各部位。
第四部 安保部
一、 安保部部门职责范畴
1、 负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结;
2、 对厂商的展位、商品防盗、放火安全负全责;
3、 每日巡视门窗、玻璃、墙壁、地面、无眠等是否完好、整洁;
4、 认真审核装修厂商的消防情况，对现场的烟感、喷淋进行检查，避免移位和损坏，审核装修厂商是否装修手续齐全，是否按照规定施工;
5、 认真做好无烟商场的管理工作，巡视时发现动用明火，要检查是否持有动火许可证;
6、 认真检查各楼层及所有消防器材是否完好;
7、 巡视有无烟味、焦糊味等有无易燃易爆物品泄露之味;
8、 加强商场公共设施的保护，阻止顾客乱写乱画、敲击和损坏，对造成后果的要报部门主管处理;
9、 排放好责任区内的车辆，并加强看管，防止被盗;
10、 对违禁电梯上货、无人照看小孩上电梯这，要晚宴谢绝，保证人员及电梯安全;
11、 商品出门一律凭出门证，出门证上要有物业部楼层管理人员签字的手续方可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理;
12、 夜班保安必须提前十五分钟上岗，与白班进行交接班是，以书面记录情况作为处理问题的依据，并详细检查各大门锁，填写好交接班记录;
13、 展位如有在晚上装修的，要派专门人员在现场实施监护，对进出人员应检查有无出入证;
14、 夜班每个30-40分钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表，检查厂家电源是否关闭，有无气味和烟头等不安全隐患;
15、 坚持全天对营业区消防巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同事配合做好治安防范工作，夜班需对商场和单位外围进行消防巡查1-2次;
16、 严格按照寻常规范做好商场寻常工作，消防员可单独或在相关人员的配合下进行消防检查和寻常;
17、 寻常过程中不得任意离开商场，在班前和班中不得饮酒，任何时间不得在禁烟场所吸烟;
18、 在巡视、检查、值班等工作中队发现的火灾隐患、治安隐患、发生的安全事故等必须追查到底，并形成书面材料上报。同时在应急处理过程中必须及时上报上级领导;
19、 对重点防火部位及各经营户进行日常性消防监督检查，其包括防火间距是否占用，消防通道是否畅通，防火卷帘门运行状态是否良好，灭火器材是否完好，有无被挪作他用，消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用，防火安全隐患死角存在情况等;
20、 定期组织义务消防吨训练，做好消防安全宣传工作，主动与各部门之间进行沟通与合作。开好每周部门例会，并做好记录;
21、 协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，多头并进，齐抓共管，在公安消防部门的指导和帮助下改进消防工作;
22、
23、 及时处理好各类突发事件的发生; 认真完成上级交办的其他工作。
二、 安保部主管职责范畴
安保主管直属物业部经理管辖，直接领导安保班长及保安员的工作，并安保班长及保安员的工作进行监督引导。其具体职责范畴描述如下：
1、 根据商场的实际情况细化制定本商场安全部所属各班长的安全员等岗位的管理制度。工作流程。考核。奖惩等事实办法，并上报物业部备案;
2、 督促、检查和指导下属班长及安全员的至亲工作和遵章守纪情况;
3、 经常性地对下属班长、安全员开展有关管理技巧、执勤能力、工作制度、消防安全、军事技能、精神面貌等方面的培训，并做好记录，每月不少于3次;
4、 发现严重骚扰商场秩序以及超越职权范围以外的重大事故，应及时与当地公安机关联系，并积极协助、配合当地公安机关开展工作;
5、 按规定建立、填写各类工作台账，督促本部门人员保管好公司发放的各类公用物品和资料;
6、 定期召开部门业务及各类安全、工作会议并做好记录;每月不少于两次;
7、 本部门、本商场如发生重大问题和安全事故，安保部主管负有在第一时间想公司进行紧急汇报的责任，如安保部主管对事故负有责任的还要承担相应的法律责任;
8、 完成上级安排的其他工作任务。
电子巡检系统管理
1、 为督促、合适夜间值班保安员的工作状况，商场须安装电子巡检系统;
2、 巡检频次：当班设子不少于十次;
3、 巡检间隔：同一地点巡检时间间隔不得少于30分钟且不得超过90分钟;
4、 信息钮设置：避免盲区且上下相邻楼层同一楼梯对应处应错位设置;
5、 巡检要求：根据确定的巡检路线设置信息钮代码并以此打点且同一楼层任意相邻的两个信息钮打点间隔不得少于30秒;
6、 物业部设专人负责巡检信息的电脑化管理，每日输入数据并分析处理;
7、 安保部主管须对每日巡检记录进行检查，分析值班状况是否正常，并建立夜间巡检记录台账和故障备案;如有异常情况应进行调查，分析并对相关怎人人做出处理意见，汇报相关领导处理;
8、 电子巡检系统故障和夜间值班异常情况应及时上报公司领导;
9、 物业部将不定期对各商场电子巡检记录台账和故障备案进行检
查(突击检查或普查)，对存在问题的将视情况建议中心或商场给予相关责任人以相应的处罚或追究其上级领导的管理责任。
停车场管理
一、
二、
齐有序;
三、
四、 商场内所有客户的激动车辆必须登记备案; 当有车辆驶入停车场时，值班人员应迅速指引车辆慢行，安全地停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护; 应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走;
五、 每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主;
六、 严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生;
七、 车辆出场时，仔细核对出场之车和驾驶员，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问;
八、 当停车场发现可疑人员时，保安岗应及时前往对可疑人员进行查问，同事巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。
第五部消防部
一、 消防部职责范畴
1、 消防主管负责单位各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和
总结并定期向消防安全责任人、消防安全管理人汇报;
2、 专兼职消防员严格认真做好交接班工作，填写交接班记录(交接
班记录应用黑水笔填写);
3、 专兼职消防员坚持对责任区进行巡回巡视检查，每小时巡视检查
次数不得少于一次，同事配合安全员做好治安防范工作，夜班须对单位内部和外围进行消防巡查一至二次;
4、 消防主管每日(公休时必须制定专人负责)对重点部位的设备、
电、水路等进行消防安全监督检查，每班次监督检查不少于三次(接班以后和班中及下班以前);
5、 专兼职消防员严格按照巡查规范做好单位巡查工作，专兼职消防
员可单独或在安全员的配合下进行消防监督检查和巡查;
6、 专兼职消防员巡查过长中不得任意离开本单位，任何时间不得在
禁烟场所吸烟;
7、 消防主管在巡视和检查工作过程中，对发现的火灾隐患、治安隐
患等必须追查到底，同事在应急处理过程中上报有关部门和人员，不得隐瞒和草率处理;
8、 为确保单位消防安全和规范有序的工作环境，应着重对本单位重
点防火部位及相关责任区进行如下各项的日常性消防监督检查：
1、 防火间距是否占用，消防通道是否畅通;
2、 放火卷帘门运行状态是否良好，其下有无放置物;
3、 灭火器材是否完好，有无被挪作他用;
4、 消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用;
5、 责任区内是否有人吸烟，员工及厂商驻场人员劝阻依序是否
尽到;
6、 有无私拉乱接电线或违反电器安装、使用规定的现象;
7、 装修厂家是否有违反有关安全管理规定及装修管理制度的
行为;
8、 责任区是否有违章动火用火现象;
9、 下班后用电器是否关闭，电源是否切断;
10、
11、
12、
13、 责任区内有无非使用中的易燃易爆化学危险物品存放; 放火安全隐患死角存在情况; 毗邻商场外部有无大家临时建筑物，是否存在防火隐患; 毗邻商场的垃圾场中的可燃垃圾一旦着火有无对商场造
成危害的可能;
14、 商场建筑内外各种消防安全标志、标识等是否有损毁或
缺少的情况;
15、 违反消防安全的其他行为及现象;
9、 专兼职消防员对发现存在的违反消防法规和防火安全规定的行
为有权责令当即改正;对当即不能改正的，要下发《防火安全隐患整改通知书》，并督促责任单位(或责任人)限期改正，并在整改期限内督促检查整改落实情况;
10、 对火灾隐患进行及时、有效的整改是防止火灾的重要手段之
一，对火灾隐患整改提出以下要求：
1、 消防主管要将当地消防监督部门、商场消防安全管理部门通
过检查发现的隐患和电工、保安员、楼层在工作中发现的不安全因素
一并汇总并出具《放火安全隐患整改通知书》后，每周报总经理办公
室进行立案，由消防部主管协调有关部门制定整改方案，执行单位应
按要求限期整改结束;
2、 在整改过程中由单位安全部制定人员负责监督消防整改实
施的过程;
3、 整改借宿后，有商场安保部制定人员负责对整改部位进行检
查、验收，直到符合消防安全要求。
4、 整改完毕，通过验收，符合法律法规和规范要求，方可销案;
5、 单位各部门和各厂商对消防整改工作应给予积极有效的配
合和支持，不得以任何借口组织和拖延整改工作的进行，发现上述行
为的，将按《中华人民共和国消防法》和商场所在地公安消防机构的
有关规定依法追究责任或责令停业。
11、 罚则：
1、 消费者违反规定，尚未造成严重后果和笋丝的，应以劝说和
教育为主，并责令当场改正违章行为;造成严重后果的应请示单位领
导处理或送交公安机关依法处理;
2、 遇有厂商进出货或谈生意等特殊情况下偶尔五一存在的违
反一半消防安全管理的行为和现象，应灵活处理;对厂商在装修过程
中火单位建筑长期存在的防火隐患要坚持原则，一抓到底。
12、
13、 根据不同时期的火灾特点，制订相应的预防措施; 制定灭火作战计划和应急疏散预案，定期组织演练，加强与
友邻单位互防联动合作;
14、
15、 对商场员工、厂商驻场人员进行消防安全教育培训; 定期组织雨雾消防队训练，做好消防安全宣传工作，主动与
各部门之间进行沟通与合作;
16、 协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，在公安消防部
门的指导和帮助下，改进消防工作;
17、
平;
18、 完成单位领导交办的其他工作。 认真学习和钻研业务知识，不断提高自身业务技能及管理水
二、 消防部门主管职责范畴
消防主管直属于物业部经理管辖，协调安保部，领导公司消防员对公司的消防工作进行全面监督和改进。其具体职责描述如下：
1、 拟订公司年度及各阶段消防工作计划;
2、 实施日常消防安全管理工作;
3、 拟订消防安全工作资金投入和组织保障方案供上级领导参考;
4、 实施放火检查和火灾隐患整改工作;
5、 实施对本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，
确保完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通;
6、 管理专职消防队和义务消防队;
7、 制订灭火和应急疏散预案并在分管领导的组织下实施和演练;
8、 消防主管应定期向消防安全管理人和消防安全责任人报告消防
安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题;
9、 公司消防安全责任人、消防安全管理人为头的其他消防安全管理
工作;
10、 公司安排的其他安全管理工作。
火灾自动报警及联动控制系统管理(待定)
自动灭火系统管理(待定)
防火排烟系统设施管理(待定)
消防安全管理制度(待定)
消防安全培训及宣传制度(待定)
消防控制中心管理制度
一、 消防控制中心设备操作人员应持证上岗;
二、 消防控制中心必须保证昼夜24小时有人值班;
三、 消防控制中心设备操作人员应严格遵守交接班制度，坚守岗位，严禁脱岗;
四、 严禁无关人员出动、使用室内设备，由消防控制中心当班设备操作人员负责监督;
五、 确保消防控制中心内外消防通讯畅通，消防控制中心当班设备操作人员负责做好电话记录;
六、 未经当地公安消防监督机构统一不得擅自关闭火灾自动报警、自动喷水灭火系统、
七、 遇有重大情况要及时报告或请示有关领导;
八、 违反以上各条，视情节轻重，酌情给予警告、扣分、除名处理;
九、 如因失职对单位造成不可挽回的影响或损失的，当时人影负相应的法律责任。
动火、用火管理制度(待定)
消防报警处理程序(待定)
消防设施和灭火器材维护保养管理(待定)
易燃易爆化学危险物品管理(待定)
对讲机使用相关管理(待定)
第六部保洁及绿化部
一、保洁及绿化部工作范畴
(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水。
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;
及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
制定预防措施，防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
(2)大厦室内公共区域的绿化布置;
(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公
共设施洁净、无异味、无破损。
绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。
地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。
大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。
电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。
电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。
消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。
各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。
洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
外墙：定期清洗。
二 保洁主管职责范畴
(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;
(2)按操作规程进行规范操作;
(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;
(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);
(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
第七部 厂商装修管理
为了规范深国投暨沃尔玛购物广场厂商装修行为，提高商场安全质量，特研究制定本管理规定：
一、 展位装修申请：
1、 需要进行展位装修的厂商，装修三日前须向物业部提供
装修方案与书面“装修申请”，并附展位装修平面图、立体图及效
果图。并经商场相关部门审核同意后向财务部交纳保证金(具体
数额待定);
2、 物业部确认厂商装修需求后，应明确告知该厂商商场装
修申报的流程及相关施工管理规范;
3、 物业部并协助厂商备齐用于装修审批的各类相关图纸和
资料并进行初审;
4、 物业部初审通过后，在《装修申报单》上签署相关意见，
并即时上报至商场总经理予以审批;
5、 商场总经理接到物业部《装修申报单》后，审批后签署
意见。
另：《装修申报单》见附
二、 装修审核
1、 总经理审批通过后，相关部门针对差个上装修提供的各类图纸进行现场审核;
2、 物业部和企划部队装修厂商提供的展位布置、设计样式、总体效果等图纸惊醒现场审定;
3、 安保部按照装修厂商提供的展位布置等图纸对照现场消防设施情况提出安全规范的各项要求;
4、 电工部对装修厂商提供电气线路、灯具布置等图纸及总负荷进行
现场审定;
5、 相关部门现场审核结束后，须在《装修审议单》上签署详细审核意见。
三、 装修现场施工管理：
1、 物业部和装修厂商签订《厂商装修管理协议》(见附表)并协助办理押金、垃圾费、消防设施调整费等有关费用的缴纳及出入证等相关凭证领取的手续;
2、 物业部负责装修现场的综合管理及与各部门、厂商之间的相互协调等工作;
3、 企划部负责装修现场的整体布局、风格、门头形象、招牌广告的合法性等项目的巡查和监督工作;
4、 安保部负责厂商装修施工人员的进出证件发放、查验工作及装修现场动火管理工作，并负责各项安全工作落实情况的巡查和监督工作;
5、 电工部负责装修现场临时用电、电气线路、设备安装等电气相关规范落实情况的巡查和监督工作;
6、 保洁部负责装修现场周围场地的卫生清理工作;
7、 违反扣款事项与扣款金额：
(1)
(2) 遗失进场工作证，罚款并补办; 工作证于工作中未佩戴或佩戴不全者，工作证转借
他人者，罚款;
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8) 因物体坠落而造成伤害经查属实者，罚款并赔偿; 在商场内任何位置吸烟者，罚款 动火作业未报备案并未作适当防护措施者，罚款; 易燃易爆物品未经合理处置和保存者，罚款; 工地秩序被破坏或现场清洁布及时者，罚款; 临时电源未依规定接地使用，或未经申请许可自行
接电话者，罚款;
(9) 未经许可拆装及操作供电设备者，罚款;
(10) 使用电器不当造成伤害者;罚款;
(11) 施工用电器具及缆线管理不良，以致影响供电及作
业进行者，罚款;
(12) 场区内未依据指定地点停车或非工作时间车辆停放
场区内者，罚款;
(13) 承揽厂商未依工地管理规定或提报相关安全卫生数
据者，罚款;
(14) 在工地喝酒，闹事，打架者，罚款;
(15) 携带违禁品进入工地者，罚款。
四、 装修后续工作
(一) 验收合格
1、 各职能部门均验收通过后，则该厂商本次装修完成;
2、 物业部负责协助厂商办理押金退还、财务登记等相关手
续;
3、 安保部负责厂商装修施工人员离场时的证件回收、物品
查验等相关工作;
4、 电工部负责第一时间内完成该场地的各项通电工作。
(二) 验收不合格
1、 任一职能部门验收不通过，则该厂商本次装修验收不合
格;
2、 相应职能部门对装修厂商提出整改建议及期限要求;
3、 装修厂商按相应职能部门的整改建议，并在期限要求内
完成整改工作的，可提请该部门进行二次验收;
4、 装修厂商未能按相应职能部门的整改要求完成整改工作
的，该部门应即时上报至商场分管领导，由商场领导协调处理。
五、 装修资料存档
1、 装修资料包括：厂商书面装修申请、各类施工图纸、《装修申报单》、《装修会审单》、《厂商装修协议》、《装修单》、《动火施工申请表》、《动火许可证》、《装修验收单》、《临时用电申报表》等与装修有关的文件资料(相关协议及表格范本见附);
2、 所有装修资料均由物业部专人负责保管和存档;
3、 所有装修资料均由保管至该场地重新进行全面装修时为止。
附一： 《厂商装修协议书》
为了加强商场的装修管理，为厂商提供更好的服务，建立商场及厂商展位的良好形象，特此制定本协议书。
一、 厂商进场装修起止时间必须按照厂商装修申报单上所拟定的起止时间执行，否则厂商装修申报单将视为过期无效。厂商装修申报单需要延期必须经过物业部的批准;
二、 厂商装修严格按照商场相关管理规定进行装修申请，必须服从商场物业部相关职能部门对厂商整个装修过程中施工人员及工程质量的管理;
三、 厂商展位装修效果须与商场整体装修效果相协调，装修效果、装修档次符合商场整体经营定位;
四、 厂商申报的总用容量如大于商场所提供的用电容量，则相关增容费用由厂商承担;
五、 现场施工临时用电严格按照商场临时用电管理规范流程进行;
六、 装修工程施工严格按照商场装修工程施工规范及进行;
七、 厂商装修电工进场须知：
1、 电气施工人员必须持有效电工证上岗操作;
2、 各类电器线路铺设应安全、规范、整齐、美观;
3、 厂商装修多用电线、线管、空气开关等电气材料必须符合商场的规范要求或由商场按阻燃、品牌要求购买使用，所有灯具必须为国家认可的合格产品，其中日光灯必须采用成套灯具;
4、 各类电器线路应采用金属保护方式铺设，;
5、 厂商装修各类灯具与可燃物间必须做好防火、隔热措施(刷防火涂料、加垫石膏板、石棉垫);
6、 厂商装修各类灯箱应留有足够的散热孔，固定式灯箱应安装活动检修口;
7、 其他未写规定按商场《装修工程施工规范》执行，由本商场电动监督实施。
六、 安全须知：
1、 装修材料必须使用国家认可的防火、环保型材料;
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