房屋拆迁怎么进场评估房子的市场价值

　　拆迁评估是通常说的拆迁补偿价格评估。对于进行房屋拆迁是，要怎么进场评估房子的市场价值是人们关注的话题。下面由学习啦小编为你介绍房屋拆迁评估市场价值的相关法律知识。

　　房屋拆迁进场评估的方法

　　1、现有房屋拆迁评估的依据有哪些?

　　房屋拆迁估价的目的是为确定本房屋的货币补偿金额。

　　参考的因素：房屋的区位，用途，建筑面积，新旧程度，装修程度等因素。

　　可依据的法律规范包括：物权法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例 、房地产估价规范 、城市房屋拆迁估价指导意见 、房地产估价机构管理办法等相关的法律依据。

　　2、房屋拆迁如何进场评估?

　　(1)评估机构须有资质：对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。

　　(2)选定评估机构：评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，有房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。

　　(3)异议处理：如果拆迁一方对评估结果有异议的，可以在5日内要求评估机构作出解释、说明。如果经评估机构说明仍有异议的，有异议一方可以委托符合资质的其他评估机构重新评估。

　　根据有关规定，营业用房和住宅房的补偿标准确有区别，但对是否营业用房有时会发生争议，你如果主张被拆迁房为营业用房的，应提供相应的依据。

　　房屋拆迁评估五方法

　　我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。其中，后三者经拆迁双方选择后可以适用。

　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

　　成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

　　房屋拆迁评估费相关规定

　　房屋拆迁评估费由评估的拆迁当事人承担。评估报告被鉴定为不合法或不规范或不合理且拆迁人委托其他估价机构重新评估的，原估价机构应当将评估费用退还委托人。

　　房屋拆迁评估鉴定费由申请人预交。经专家委员会鉴定，评估报告不合法或不规范或不合理的，鉴定费由出具该评估报告的估价机构承担;评估报告合法、规范、合理的，鉴定费由申请人承担。

　　评估费、鉴定费的收取标准按照市价格主管部门和市房地资源局的有关规定执行。

　　2各地房屋拆迁评估费

　　1.北京房屋拆迁评估费

　　收费依据：北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京(价)字[1997]第398号)。

　　执行时间：北京市自1997年12月1Et起施行。

　　收费标准：房屋拆迁评估收费实行政府定价，具体为拆迁评估补偿价款金额的l%～1.5%，向征用拆迁单位收取。

　　2.上海房屋拆迁评估费

　　收费依据：上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于本市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收费标准的通知(二00二年四月十八日　沪价商[2002]018号)

　　通知全文：

　　各区县物价局、房地局及各有关单位：

　　根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，现就本市城市房屋拆迁评估和拆迁评估专家鉴定收费标准的有关问题通知如下：

　　一、城市房屋拆迁评估费

　　1、动迁户数在100户(含100户)以下的居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积12元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

　　2、动迁户数在100户以上的居住房屋及非居住房屋，由拆迁评估当事人以每平方米建筑面积10元为基础，在上下浮动不超过20%的范围内协商确定具体的评估收费标准。

　　二、城市房屋拆迁评估专家鉴定费

　　按每平方米建筑面积12元收取，其中：居住房屋鉴定收费金额不足800元的，按800元收取;非居住房屋鉴定收费金额不足1500元的，按1500元收取。

　　三、具有本市城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构和由上海市房地产估价师协会组织的城市房屋拆迁估价格改革专家委员会，应按照《上海市房地产市场明码标价的实施细则》的规定，在收费场所实行明码标价，公布收费依据、收费项目、收费标准，不得以任何形式自行扩大收费项目或提高收费标准。

　　四、对违反本通知规定的收费行为，由本市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》进行行政处罚。

　　五、2001年11月1日以后核发房屋拆迁许可证的基地适用本通知。

　　六、凡其他有关规定与本通知相抵触的，以本通知为准。

　　>>>下一页更多精彩“国有土地上房屋征收评估办法”