不动产物权未登记的合同怎么认定效力

　　权利人基于不动产所享有的物权。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。下面由学习啦小编为你介绍相关法律知识。

　　不动产物权未登记的合同怎么认定效力?

　　不动产物权未登记的合同效力认定《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　该项规定将债权行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当严格依照《合同法》规定来进行判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非能够影响合同效力的因素。

　　不动产物权登记程序

　　1、登记申请，尚未登记的和继承、遗赠、产权发生改变的不动产由当事人到不动产登记机构办公场所提出登记申请。

　　2、提交材料，包括当事人的身份证明、不动产的产权和来源证明等。

　　3、受理，登记机构接到申请以后要对产权资料进行核实，而且对于房地产、土地附着物等进行实地查看核实无误以后登记。

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　　所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在中国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。

　　(一)登记的公示力

　　所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

　　(二)登记的形成力

　　登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。

　　(三)登记的推定力

　　登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。

　　(四)登记的公信力

　　登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

　　特殊类型

　　(一)更正登记

　　更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。

　　根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：

　　(1)不动产登记事项记载错误。

　　(2)须权利人或利害关系人申请。

　　(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

　　(二)异议登记

　　异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。

　　根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：

　　(1)不动产登记事项被认为错误。

　　(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

　　(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

　　异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。(2)风险警示效力。

　　(三)预告登记

　　预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创， 《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

　　因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

　　预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效力。(2)顺位保全效力。(3)破产保护效力。