拆迁时住改商该如何补偿
住改商顾名思义，就是将住房改成商用房。对于拆迁时的住改商，有着规定的补偿标准。下面由学习啦小编为你介绍拆迁时住改商的补偿相关法律知识。
拆迁时住改商的补偿标准
一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。
二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。
三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。
四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。
五、采用混合标准(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。
(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。
住改商采取的措施
随着经济的快速发展，目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈， 广东为主要现象代表地。
龙洞经验：先给合法身份
天河的龙洞就给出了一个范本：将所有这些一条街上的商铺统一起来，由区政府和街道办开证明令其办理合法营业执照，规范后再进行升级改造，将其打造成一条龙洞商业步行街，并设置宣传栏、文化休闲地。
而工商部门相关负责人也表示，对这类“住改商”，的确应该引导其从“地下”走到“地上”，先给予其合法身份再来规范管理。
住改商的缺点
目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般都要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等，繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年，过了半年又要重新开始弄一遍，有店主表示除了费用问题外，最怕花的就是时间精力，这一问题也亟待解决。
擅自住改商业主的维权方法
案例一：
擅自“住改商”肯定违法
自从楼上业主林某将房间出租给一家公司用作办公场所后，整日人来人往的噪音，加之患有精神衰弱，贾大爷的晚年生活一下子被彻底搅乱。无奈之下，贾大爷将林某诉至法院，要求对方排除妨害。但林某却辩称，自己有权决定自家房屋的用途，他人无权干涉。最终，法院审理后支持了贾大爷的诉讼请求。
法官评析：依据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
就如何确定利害关系业主的范围问题，《建筑物区分所有权解释》将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。
案例二：
仅有部分业主同意也不行
王女士将居民住宅出租给一家串串香餐馆，马先生作为紧挨串串香餐馆楼上一层的业主遂将王女士诉至法院，称由于自己长期生活在呛人的火锅味中，且餐馆半夜才停止营业，噪声污染严重，王女士未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响整个小区业主的生活。
王女士辩称，餐馆开业前已征得部分邻居同意，马先生的反对并不代表多数人的意见。法院审理后最终判决支持了马先生的诉讼请求。
法官评析：“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意?《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数来确定有利害关系业主的意见。
但《建筑物区分所有权解释》也特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持，故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。
法官提醒
擅自“住改商”
业主可起诉
通过以上真实案例，法官特别提示市民：一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主联合物业公司开展清理，仍无法解决的，便可以拿起法律武器，向法院提起相邻权诉讼。
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