业主委员会的诉讼主体资格浅析(2)
三、赋予业主委员会诉讼主体资格之必要性和可行性
(一)业主委员会成为诉讼主体的法理依据
业主委员会成为诉讼主体在法理上存在可能。《民法通则》第二条规定，“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”可见，我国民法上的两个民事主体为公民和法人。而我国《民事诉讼法》则规定民事诉讼的主体为公民、法人和其他组织。也就是说，民事诉讼主体资格的范围要比民事主体资格的范围广。这一立法模式清晰地告诉我们：民事权利能力与诉讼权利能力是可以分离的。不享有实体权利义务的“其他组织”，同样享有民事诉讼主体地位，其通过民事诉讼获得的权利和承担的义务，最终由相应的民事主体来承担。
此外，我国关于当事人能力的“实体当事人学说”中的“权利保护人说”认为，为保护他人权益而起诉或应诉的人也可以获得当事人的地位，将那些依据法律规定对特定财产权益享有管理权或处分权的人纳入当事人范围，赋予其起诉及应诉的资格。该学说可以很好地解释业主委员会可以成为诉讼主体，为其提供了有力的法理依据。
(二)赋予业主委员会诉讼主体资格是对现实的回应
近几年来，随着新建小区的不断增多，业主委员会因涉及业主公共利益而作为原告出现的案件越发普遍。这些纠纷往往人数众多、涉及面广，且业主一般又处于弱势地位。当业主公共利益受损时，如果选择以代表人诉讼的方式提起诉讼，可能出现一部分业主主张诉讼，一部分业主因种种原因不愿意参与诉讼，从而造成“打官司难”的局面。赋予业主委员会诉讼主体资格，由业主委员会参与诉讼比业主自己参加诉讼具有优势，拥有较为明显的便利性，有利于维护业主的合法权益。
基于现实的需要，各地法院在审判实践中，为了减少诉累，节约诉讼资源，对一些典型的案件也进行了受理，并承认业主委员会的诉讼主体资格。例如，2004年1月北京市高级人民法院试行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见》第7条规定，“业务委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：1、物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;……4、其他损害全体业主公共权益的情形。”又如广州市翠湖山庄业主委员会诉广州恒和物业管理有限公司移交物业管理权纠纷一案，广州市中院在判决中认为：“业主委员会是一个固定的、有具体法定职责的组织，经业主大会授权，能够提起民事诉讼，具有民事诉讼主体资格”。
由此可见，由业主委会直接起诉，是目前最科学、最有效、最便利的业主维权方式，赋予其诉讼主体资格不仅是现实的需要，也是审判实践的成功经验。
四、完善业主委员会诉讼主体资格的建议
业主委员会在近期尚不具备完全诉讼主体资格，由于法律规定的模糊和司法解释的回避，以致审判实践中各地法院对此认识不一，对于是否受理进退两难。随着物业纠纷的不断增多，通过业主委员会代表全体业主进行维权是一种必然的趋势，法律和司法解释应该进一步明确其诉讼主体地位，以解决司法实践中的困境。
对此，结合以往的立法经验和审判实践，对于赋予业主委员会诉讼主体资格可以选择两种模式：第一，业主委员会经过业主大会的授权成为诉讼当事人，在业主大会的授权范围内于诉讼上和诉讼外主张权利;第二，在法律上明确规定业主委员会诉讼主体资格的范围。诉讼主体资格的范围应包括所能代表的主体范围、客体范围和诉讼权限范围。我们认为，业主委员会的诉讼主体资格限于作为业主身份的物权所有人在物业管理过程中所享有的合法权益因其他主体的行为而受到损害时，业主委员会才可能为了保障业主的合法权益而取得诉讼法上的诉讼实施权。
业主大会和业主委员会的诉讼地位
业主大会是全体业主的集合，业主委员会是业主的代表，有诉讼资格，享有独立的诉讼地位。
《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”而业主委员会要想成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织。法人必须符合以下四个条件：1、依法成立;2、有必要的财产或者经费;3、有自己的名称、组织机构和场所;4、能够独立承担民事责任。而业主委员会没有自己独立的财产，也不能独立承担民事责任，其法律后果只能由业主来承担。
其他组织是指非法人组织，最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”主要包括私营独资企业、合伙组织、个体工商户、农村承包经营户、企业法人的分支机构、个人独资企业和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。有的法院据此认为业主委员会如果要具有诉讼主体资格，应该符合该条第(4)项的规定，即经民政部门核准登记并领取社会团体登记证。而法律规定业主委员会应当向房地产行政管理部门办理登记，并不是向民政部门办理登记，据此认定业主委员会不属于社会团体，因而不具有诉讼主体资格。但是，业主委员会只要符合依法成立、有一定组织机构、有一定的财产这三个条件，就可以算作“其他组织”。
《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织，因为1.系依法成立并向政府房管行政主管部门备案;2.系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同;3.依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉;4.对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。
物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定
一、业主委员会作为诉讼主体的确定标准
(一)业主委员会的成立标准
业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
(二)业主委员会的诉讼主体资格的确定
对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
1.物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的;
2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的;
3.物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;
4.其他损害全体业主公共权益的情形。
二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
(一)物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的;
(二)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的;
(三)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(四)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(三)、(四)情形下，业主可以列为共同被告。
三、开发商作为诉讼主体的确定
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
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