债务转移行为怎样才合法有效

　　债务转移合同是指经债权人同意，由债务人将债务转移给第三人承担的协议。那么债务转移合同什么时候才能算是合法的呢?下面由学习啦小编为你就实际案例详细介绍相关法律知识。

　　债务转移行为怎样才合法有效?

　　【案情】

　　农村宅基地使用权是我国农村居民基于农村集体经济组织成员的特定身份关系从土地使用权人处一次性无偿取得的社会福利。宅基地使用权人必须按既定用途使用宅基地，不得随意转让、抵押、出租，不得超面积占用宅基地。宅基地使用权人向本集体经济组织外成员转让宅基地使用权的行为违反国家强制性规定，应认定无效，但当其以债务转移方式对已建成的农村房屋进行回购，是对无效合同的救济，实现了集体经济组织对该宗土地所有权的回归，不违反法律规定，合同当事人均应诚信、全面、及时履约。

　　2006年6月，二被告与第三人签订《宅基地买卖合同》一份，约定于、何某二人将其宅基地作价11万元出卖给刘某，刘某先行支付10万元后开始建房，在房产证办至刘某名下后支付下余1万元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五层楼房一幢，总面积397.94平方米。二被告于2009年9月27日办理了房屋所有权证，产权登记在其名下。

　　因该房屋产权不能转户至第三人名下，第三人又与原告有经济纠纷，三方于2011年8月20日达成口头债务转移合同，约定将第三人所修的某村组某号楼房一幢作价80万元转让给二被告，第三人欠原告本息共计80万元由二被告归还。二被告即于当日出具借条两张，第一张借条载明：“今借到王某现金柒拾万元正，按利息0.08元计八厘，借期6个月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村组某号房屋做为抵押，如到期不还，本人自愿将房屋所有权归王某所有，如到时正在办理贷款当中，双方可另行协商还款时间，但在约定期限内，王某及家人不得随时讨要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日。”

　　第二张借条载明：“今借到王某现金拾万元整，期限6个月还清，按八厘计息，到期还不了按3分计息，借款人：于某，2011年8月20日。”2012年2月24日，二被告归还借款6万元，并书面承诺于2012年5月1日前归还14万元，其余本息在2012年10月底前全部还清。之后，二被告未按承诺还款。经双方协商，二被告同意原告通过起诉一次性解决纠纷。原告即具状诉至人民法院，请求判令二被告立即支付现金80万元、利息13.47万元，减去已支付的6万元，实际支付本息共计87.47万元，并承担原告因清收欠款产生的误工费7500元、交通费4000元。

　　二被告答辩，2011年8月20日《债务转移合同》属无效协议，因为我方同刘某所签订的《宅基地出让协议》无效，且三方签订《债务转移合同》时存在我方被胁迫的情节，80万元的欠据存在重大误解。刘某建房的实际投入及合理损失明显小于80万元，请求驳回原告王某的诉讼请求。同时提起反诉，2006年6月，我方同刘某签订了《宅基地买卖合同》一份，商定宅基地价款为11万元，刘某付给我方10万元后开始建房，并承诺在房产证办至其名下时支付下余1万元，并为我方保密。因宅基地买卖违反法律、政策规定，房产证办至我方名下后无法转户给刘某，刘某要求我方回购该房屋，初步议价为50万元，但时至2011年8月20日，因刘某欠王某款，我方在王某、刘某的逼迫下给王某出具了80万元借据。因宅基地买卖无效，刘某不得因违法而获取利益，请求判令我方在2011年8月20日出具给王某的80万元借据无效。

　　原告针对二被告的反诉答辩，三方是在自愿、平等、协商一致的前提下达成的债务转移协议，是各方当事人真实意思表示，并不存在胁迫事实。订立口头债务转移协议后，反诉原告写了借条。债务转移后，反诉原告实际居住使用该房屋，其以80万元购买该房屋已远远低于市场价，故应驳回其反诉请求。

　　第三人针对本诉、反诉述称，二被告将其宅基地卖给我，我委托他们夫妻帮我建房，建好房后交给我，房产证办到他们名下，约定二年内将房产证办到我名下，但因是宅基地，无法转户，我和原、被告才在自愿平等基础上达成口头债务转让协议，二被告亲自打了借条，因此，本案和我无关。

　　【案情分析】

　　一审审理认为，二被告将自有宅基地转卖给第三人的行为，违反了《土地管理法》的规定，其买卖合同无效，但并不影响第三人将房屋出售给二被告的合同效力，因为该房屋买卖合同将该房屋出售给原宅基地使用权人，既是对宅基地买卖合同无效的救济，同时也实现了集体经济组织对该宗土地所有权的回归，不违反法律规定，为此，第三人与二被告之间因房屋买卖合同而形成80万元的债权债务关系，进而原、被告及第三人在自愿、平等基础上所达成的债务转移合同也合法有效;

　　二被告所打借条两张，从表象上看系民间借贷形成之债，但实质上系因债务转移而形成之债，且借条中载明的约定利息并不明确，因此，原告所主张的偿付利息之请求，不予支持，原告主张因催收欠款给其造成误工费、交通费损失要求二被告予以赔偿，但无证据证明，不予支持;二被告反诉认为债务转移合同系王某、刘某胁迫而达成，但无证据证明，其称该债务转移合同存在重大误解没有事实依据，对其反诉请求不予支持。遂依法判决：一、由二被告在本判决生效后30日内偿付原告债务74万元(已扣除已支付的6万元)。二、驳回原告王某的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告于某、何某的反诉请求。

　　案件宣判后，原、被告均提起上诉。

　　二审法院审理查明事实与一审一致。经主持调解，双方自愿达成调解协议，第三人对该协议不持异议。协议内容：一、上诉人于某、何某现共欠上诉人王某债款本息80万元，在本调解协议生效时，由上诉人于某、何某即时支付上诉人王某9万元;上诉人于某、何某在2014年7月31日前支付上诉人王某31万元;上诉人于某、何某在2014年9月30日前支付上诉人王某40万元。若逾期支付，上诉人于某、何某应按银行同类贷款利息向上诉人王某支付所欠债务利息。二、2014年9月30日前，上诉人于某、何某向上诉人王某支付完欠款后，王某及其父亲应及时搬离所居住的于某、何某的房屋。

　　本案争议焦点在于二被告与第三人签订的《宅基地买卖合同》无效是否必然影响二被告回购第三人出资建成的农村房屋及原、被告与第三人达成的口头债务转移协议的效力。