物权法司法解释对于房屋问题的解读

物权法司法解释对于房屋问题的解读

　　2016年2月23日最高人民法院正式发布了《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》。《解释》直指物权法适用中的一些带有全局性、根本性的问题，如不动产登记错误与民事诉讼的关系、异议登记与确权诉讼的关系、预告登记的效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的法律文书的范围、按份共有人优先购买权的司法保护、善意取得的构成要件等，对正确适用物权法中的这些基本制度或原则具有重要意义。

　　物权关系到百姓的房子、车子等大物件。动辄几百万甚至上千万的房子，出不得一点问题，容不得半点马虎。记者就百姓普遍关心的房子问题采访了北京安杰律师事务所的谢晓勇律师，他从三个方面就该司法解释进行了解读，并支招应如何将房子放进法律的“保险箱”，避免不必要的财产损失。

　　房本登记错误，权利人如何起诉?

　　在国内房价不菲的当下，房屋信息登记错误会给买房人带来无穷无尽的麻烦，甚至是巨大的财产损失。

　　据媒体报道，前不久陕西华阴市政府被市民起诉，在诉讼期内，华阴市政府既不应诉也不出庭，法院作出并送达判决后，华阴市政府依然不闻不问，此事就是百姓的土地使用证被政府变更登记在别人名下引起的。

　　在司法实践中，政府部门将土地权属、房屋信息登记错误的情况时有发生，一种流行的观点是权利人要先起诉相关行政部门，进行证书的变更后再向相关利害人主张实体权利，这容易让百姓陷入诉讼之累。

　　谢晓勇告诉记者：“司法解释对如何起诉进行了明确规定，因房屋归属产生争议的，权利人可以直接提起民事诉讼，此时法院应当受理。”

　　物权法司法解释对诉讼类型的明确规定，不仅方便群众起诉，更是对立案登记制改革的呼应，可以有效解决公众立案之后审判部门内部的分工问题，从立法技术上保证了公众权利的实现。

　　出了买房钱，房本上没有名字怎么办?

　　我国持续多年的出生性别比失衡让婚恋市场变得格外热闹，农村大龄男青年的婚姻问题更频繁成为媒体头条。

　　结婚时男方家庭为了表示对女方的尊重，即使男方出了婚房钱，一般也会将女方登记在房本上。夫妻恩爱时相安无事，一旦出现问题闹到要离婚的地步，房子就成了大难题。

　　女方可能说房本上有她的名字，根据物权法的“公示公信”原则，房子应有女方的一份。

　　然而，按照物权法司法解释，有证据证明房屋真实权利归属的一方才是真正的房主，房子并不必然属于名字写在房本上的人。

　　谢晓勇建议，对房屋真实归属有异议的一方应保存好相关证据，如购方合同、付款凭证、资金来源等，一旦发生房屋归属纠纷，能拿出这些证据的一方就有可能成为真实的权利人。

　　合法取得房屋，未完成房屋登记如何处理?

　　中央财经领导小组办公室副主任杨伟民2015年11月介绍，城镇户籍人口家庭，住房基本上得到了满足，人均34平方米。

　　再从我国人口老龄化的趋势来看，80后90后的青年人在未来若干年将从父母或爷爷奶奶那里继承一两套或更多房产。多余的房子可以出卖出租，但是空置的现象仍不能完全避免。

　　如果一个青年继承了家中一套房产，没来得及登记房子就受到侵害，被人为烧毁了，他该如何处理?毕竟房本上没有他的名字。

　　谢晓勇告诉记者：“根据司法解释的规定，只要物权获得有合法依据，即便尚未完成房屋登记，权利人也可以请求保护其物权。”

　　可以看到该司法解释最大程度的尊重了法律事实，不完全以不动产登记证上记载的权利为准，充分考虑复杂的现实情况，注重保护真实的权利状态。

　　在依法治国的大背景下，完善对物权的保护具有重要的现实意义。物权与债权基本构成了现代经济学意义上的财产权，对个人财产权的保护是人格独立的前提，有了独立的人格，公众的创新、创业意识将得到更大程度的激发，经济发展才会更加繁荣，社会也将变得更加有活力、更加稳定。从此意义上讲，物权制度的完善与每个人都息息相关，公众应更多关注即将施行的物权法司法解释，让法律对物权的保护落地生根。