2017上半年楼市政策汇总
2017上半年楼市政策汇总
时间过得很快，转眼间2017年已过半，回顾上半年的全国房地产市场，楼市进入“五限”时代，多地楼市调控不断加码。小编给大家整理了关于2017上半年楼市政策汇总，希望你们喜欢!
2017上半年楼市政策汇总
01、地方城市联动调控、创新限售模式
稳定市场预期
2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。
本轮政策整体体现为：
第一，从城市范围来看，以点带面，核心城市联动周边城市协同调控，三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边三四线城市;
第二，从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过 “四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式;
第三，从调控力度来看，与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式，热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化，政策持续加码，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外，其余相对温和。
地方调控政策逐步深化，片区联动施策稳楼市
京津冀地区
以北京、雄安为中心形成强力调控场，政策力度不断升级。北京在升级住房及商办限购后，将法拍房、平房也纳入限购范围，同时加强商办、产业项目管理。环京周边也陆续出台调控措施，廊坊、承德、张家口、保定、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市调控集中升级。国务院决定设立河北雄安新区后，周边十余县市出台政策，环雄安新区限购圈形成。河北实行的统一限购重点针对环雄安新区和环首都重点地区，也要求3年以上的社保及个税。此外，青岛、济南限购限贷后，淄博、临沂等三四线城市也陆续跟进调控。
长三角地区
以长三角一核三中心为核心，周边三四线城市全线收紧。
中心城市调控再升级，周边三四线城市收紧蔓延。上海加强商住管理、南京、杭州强化限购。随后上海周边嘉兴及嘉兴下辖县市均出台限购政策，嘉善县调控二次升级，南通针对二套房调整公积金首付比例，启东市开始限售，张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税，淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策;滁州开始限贷，无锡、扬州限售;镇江、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外，其他城市也陆续收紧，宁波限购限贷，徐州限售，丽水提升公积金贷款首付比例，阜阳临泉县开始限价。
珠三角地区
珠三角城市群、海西城市群、海南等协同调控、逐层深化。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中珠海最为严格，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限提高至5年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围，东莞、中山、江门对首套及二套房实施差别化限购政策。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控，厦门连续出台政策升级限购门槛，并出台厦漳泉房地产调控联动机制实施方案，与周边城市联动调控。福州限贷升级，下辖连江、长乐、闽侯、闽清等县市也出台差异化政策，莆田也开始调控。海南实施全省全面限购并开启限售模式，随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。
中西部地区
仍多以单个城市或中小城市群组进行调控，且多为省会城市。
出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市首次出台限购限贷政策，南昌、南宁、成都、西安等城市则进一步升级调控政策。一方面，针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性，成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整，长沙在非本地户籍限购方面针对湖南省内外户籍家庭作进一步区分，郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。另一方面，部分三四线城市也基于市场走势加强管理，郑州周边开封限售并限制房价涨幅，贵阳、天水等市则对公积金进行调整。
限售扩围，成新一轮调控升级主要手段
创新限售模式蔓延至三四线城市。继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一、二线向周边三、四线蔓延。至6月末，全国已超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看，海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年，珠海、惠州、成都、南京等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制非本地户籍购房再交易转让，西安则对购买新房和二手房作差别化限制。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，要求通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房10年限售，珠海个别地块也有10年限售的规定。
总体看来，限售成为这一轮地方调控政策的主要手段，具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面，政府以流动性为切入点，与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面，因地制宜，不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看，限售分化为2年、3年、5年，甚至有特定地块10年限售。从限售范围来看，针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段，基于不同城市的市场走势，限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。
商办项目因地制宜差别化施策，热点城市严控商改住
热点城市加强商办项目监管。北京明确商办限售，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时，严禁商办项目擅自改为居住用途，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后，广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位，此前已购买商服类物业可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见。深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改为居住用途。
部分省市大力推进商办库存去化。苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》，通过调整用地规划政策、促进销售利用政策，加快推进商办库存去化。莆田提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存。
02、中央强化基础制度安排
推动长效机制建设加快形成
两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。政治局会议也指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。
加强金融管控，防范金融风险。自去年8月份以来，房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域，资金监管进一步趋严。今年上半年以来，各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。
因城施策调整土地供应。住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
加大保障房棚改货币化力度。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。
住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度迈出实质性一步。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束，承租人、出租人权益将得到更好的保护。
03、下半年展望
可以预期的是，在政策影响和市场力量的共同作用下，市场参与各方将逐步回归理性。关于下半年，我们认为：
● 金融信贷端口继续收紧将是大概率事件，地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外，也将适时、分城收紧信贷政策，严格房地产市场金融监管。
● 更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。
●以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。
房地产调控主要有三大特征
首先：政策力度与执行，刷新历史，从内容看，各地持续发布政策，政策力度逐渐收紧，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面
其次：各地政策一城一策，同一城市大部分多次加码政策，3个月武汉调控了4次，郑州调控了4次，杭州、南京等城市也都在10月来连续发布超过3次调控政策：
从市场趋势看，调控后市场成交量下调了30%以上，预期一二线城市在2017年成交量会维持调控后走势，从供需矛盾看，因为土地供应没有明显增加，加法难以落地，所以还是看减法对市场的影响。
2017年整体楼市降温是主要趋势。但因为供需结构难以全面改变，信贷虽然收紧但幅度有限，所以整体市场趋势还是量跌价微跌为主。
第三：调控目标明确，短期市场降温，环比出现下调。
在统计局公布的11月房价指数中，武汉11月下半月为环比上涨0.7%，郑州为环比上涨0.3%，与济南、广州是11月下半月热点城市中上涨的所有4个城市。升级调控的目的是抑制房价继续上行。
从中央到地方，房地产调控在持续2个月后，继续加码未放松
其次：从市场趋势看，从全国看，从930开始的这一轮楼市调控各地已经有超过26个城市出台了50多次楼市调控措施：
包括经济工作会议明确房地产长效机制有待建立，从市场看，2016年房地产从前三季度的爆发到四季度降温，楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码，是市场的热点关注问题。本次会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。
上半年楼市政策全面收紧
“限购”不断升级 单身人士加入被限行列
楼市限购是楼市调控中最常见的手段，这一手段多以本地户籍与外地户籍为花费，并且与缴纳社保年限挂钩，通过对购房者买房资格的限制，达到抑制炒房的目的。2017年上半年的限购政策与以往相比，从限购辐射范围来看，更多波及到了一些三四线城市，而从限制对象来看，单身人士也被列入限购行列——这无疑是限购政策多维度的升级。
从地域来看，2017年上半年北上广深四个一线城市限购全部升级，武汉、天津、南京、杭州、苏州等热点二线城市限购也收紧，而一些三四线城市甚至是部分区县，也加入到限购的行列：河北高碑店、涞水、怀来、张家口崇礼区，嘉兴下辖的嘉善、海宁、桐乡，福建省连江县等。从限购对象来看，除对本市户籍和非本市户籍的划分外，单身人士也加入限购行列，厦门、天津、杭州、兰州等地，单身人士皆限购1套房。
认房又认贷成“限贷”政策主旋律
调控中的限贷手段，通过贷款条件的收紧限制一部分人的购买条件。2017年上半年从公积金到商贷均有不同程度的收紧，住房贷款最高额度、贷款年限、首套房及二套房首付比例、贷款利率等方方面面都进行了限制，认房又认贷逐渐成为主旋律。
在北京启动“认房认贷”模式后，“认房认贷”全部覆盖北上广深四个一线城市。而随着调控的深入，天津、厦门、杭州、济南等二线城市也加入到“认房认贷”阵营，例如杭州，只要有商业贷款或者公积金贷款的记录，再购买房屋都只能按照二套房的首付标准执行，首付款比例不得低于60%。除此之外，北京离婚一年以内房贷申请人均按二套房政策执行，这一贷款政策的收紧，有效的遏制了假离婚买房现象。
抑制房价过高 房企被戴上“限价”紧箍咒
在2017年的楼市调控大潮中，限价这一举措无疑从最根源对房价上涨起到了遏制作用，一些城市启动限价政策后，房企在销售过程中，与限价展开了博弈。
如郑州新备案房价不能高于去年10月份水平;中山要求当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约;青岛楼盘加推部分价格不得高于项目去年均价最高月份销售价格;无锡房地产开发企业在取得商品住房预售证后10天内，应一次性公开全部准售房源及经价格;温州已经开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度;长乐对新建商品住房项目首次备案价格进行限制……
30余城加入“限售”大军 抑制投机性炒房
2017年上半年一系列楼市调控措施中，限售的实施对开发商和投机炒房者来说，无疑是不小的打击。限售就是对取得房产证后在交易的时间做了限定，限定时间多为2年、3年，甚至是5年，简单说就是限制卖房。2017年上半年，全国各级城市实施限售的就有30多个城市。
如西安要求自购房之日起满5年方可上市交易，二手房在取得部的产权证书后也要满2年才可上市;张家口中心城区新购住房3年后方可上市交易;无锡购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;常州新购买商品住房取得产权证后满2年才可上市交易;青岛本市范围内(六区四市)买新房和二手房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易;厦门新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易……
热点城市出台“限商”政策 楼市开启五限时代
2017年上半年，对热点城市“严控商改住”这一政策的出台，正式开启了楼市的“五限时代”。北京率先出台政策，要求已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时严禁商办项目擅自改为居住用途。
上海随后出台的“限商”政策则更为严格，要求本市停止审批公寓式办公项目，加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目;广州商办项目不得改变为居住用途，最小分割单元不得低于300平方米;深圳建筑平面布局不得采用住宅套型式设计;南京商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计;房地产开发企业不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层;成都商业、办公类建设项目严禁擅自改变为居住用途，也不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。
从2017年上半年的这一轮调控大潮来看，在因城施策、让房屋回归居住属性的大体方向下，政府的手段更加多样化，决心也更加坚定。可以说其辐射范围之广、力度之大空前。在这一波调控大潮的席卷之下，楼市正逐步形成更为稳定与长效的发展机制，楼市逐步趋向健康和稳定，住房也正在逐步回归居住的属性。
猜你感兴趣：