2017年合肥限贷限购政策内容(2)
2017年合肥限贷限购政策内容
贷款买房需要了解的问题
1、房贷首付比例
不同城市房贷首付比例不一样，一般来说首次申请房贷首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成!不过也有例外，首套房首付最高是北京、上海的3.5成。
2、房贷利率
目前全国房贷基准利率为4.90%。不过，不同银行房贷利率优惠政策也不一样。一般来说，普通老百姓买房能够在基准利率上打9折左右，银行评分的优质客户能够享受8折优惠，去年在银行信贷相对宽松的时候，曾出现过7折的优惠。不过2017年，预计银行信贷会有所收紧，例如北京实行房贷利率最低9折。
3、还款方式
目前主要还款方式还是等额本金和等额本息还款。等额本金是指每月等额偿还贷款本金，利息逐月减少。前期还款额度大，后面还款压力越来越少，适合高收入人群。等额本息还款是指把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分到每个月。目前是主要的还款方式，适合收入稳定的公务员教师等。
4、贷款额度和年限
一般银行在放贷的时候，会看你的个人征信、月收入多少、还款能力及房屋评估值等等决定给你贷款多少钱。不过在还款能力上都是要求月收入≥房贷月供X2，部分银行除外。贷款年限一般是20年以内，比较宽松的银行可以30年。
5、首套、二套房认定标准
很多人都听说过“认房又认贷”、“认房不认贷”，不明白这是啥意思?也不了解两者的区别。认房，是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。
认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。简单来说： 认房是在当地房屋登记系统有房屋登记记录，认贷是在银行征信系统里面有房贷记录。
银行贷款五大政策
一、房地产信贷政策差异化，住房信贷增速将放缓
从已披露的多家银行年报看，2016年银行几乎都加大了个人房贷力度。但是，从各家银行在业绩发布会上的表态看来，2017年银行将严格执行差别化的房地产信贷政策，对投资性房贷规模进行控制。
自2016年“11.28楼市新政”实施以来，上海房地产市场逐步回归理性。全国范围内，随着2017年各地楼市调控政策的持续出台，银行住房信贷增速也将“踩刹车”。
二、贷款将更多投向公司业务
2017年，银行调整贷款结构后，其贷款将投向哪呢?
谷澍表示，工商银行今年在满足个人住房的合理需求的基础上，同时贷款将更多投向公司业务等方面。
中国社科院金融所银行研究室主任曾刚也表态，在当前利率上行的环境下，银行贷款投向会向企业部门倾斜。据央行公布的相关金融数据显示，2月末，非金融企业及机关团体贷款增加7314亿元。2017年，银行贷款将继续保持对实体经济的支持。
三、商用房贷趋紧，放款时间延长
上海方面，因受到中国人民银行的调控，其各大银行均表示目前房贷较紧张。在资料齐全的情况下，北京银行一个月以内可放款，像渣打银行、恒生银行等少数外资银行审批完成后一般2-3天即可放款，其余银行均表示一般至少需要2个月。
四、重庆出台七不准规定
据了解，重庆市银行业监管部门已明确要求银行在发放贷款时不得附加不合理条件，应严格执行银监会的信贷业务“七不准”规定。“七不准”规定具体内容为：一是不准以贷转存(强制设定条款或协商约定将部分贷款转为存款)，二是不准存贷挂钩(以存款作为审批和发放贷款的前提条件)，三是不准以贷收费(要求客户接受不合理中间业务或其他金融服务而收取费用)，四是不准浮利分费(将利息分解为费用收取，变相提高利率)，五是不准借贷搭售，六是不准一浮到顶，七是不准转嫁成本。
五、南京银行快速扩张引评级下调之辨
南京银行快速扩张之路，自2007年2月，南京银行设立了第一家异地分行——泰州分行正式开始。此后，南京银行的扩张步伐未停止过。
据悉，对于南京银行的快速扩张，去年就有多个机构提出质疑，引发外界对其资本充足率担忧。著名评级机构标普，在2015年6月下旬，就将南京银行列入“负面展望”的名单，理由是该行持续、快速的业务扩张使得其资本消耗过于迅速。
影响房贷年限的原因
1银行对贷款年限的最长限制期限
银行对房贷最长年限有要求，通常是不超过30年，但是今年信贷政策收紧，有银行缩短了贷款最长年限，比如北京，将贷款最长年限缩短到25年，要知道，贷款期限长，付出的总利息就多，期限短，每月房贷月供多压力大，假如贷款200万，基准利率前提下，期限25年比30年每月房贷月供多出近千元，所以在房价较高的城市，贷款最长期限的变化对经济能力有限的购房人影响较大。
2还款能力
还款能力同样影响着贷款年限，银行审查借款人收入时，要确定收入足以偿还月供，房贷月供与收入的关系为：月供≤月收入X50%
3贷款人年龄
申请房贷时，贷款人年龄也是影响贷款年限的重要因素。有些银行要求贷款人年龄+贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄;而有些银行则是要求贷款人年龄+贷款期限，须小于70年。每个银行规定的贷款年限都是不一样的，具体也要看银行的规定。贷款年限与贷款人年龄的关系是：贷款年限=法定退休年龄-贷款人实际年龄，年龄越小，贷款年限越长。
4房屋性质
通常来讲，购买商业用房和商住两用房的，贷款年限最长不超过10年;私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。民用性质的新房和二手房，贷款年限最长为30年，但新房的贷款年限通常比二手房长，主要是因为二手房的贷款年限会受到房龄的限制。不过需要注意的是，今年北京限制商住房交易，直接停止了向商住房发放贷款。
5房屋房龄
除了上面几个，房屋房龄也是决定贷款年限的重要因素，尤其是二手房。有银行规定，贷款年限+房屋房龄不超过30年，有的规定不超过40年，也有规定不超过50年的。
举个例子：假如房子是2000年建成的，到今年房龄是17年，银行规定的贷款年限+房屋房龄不超过50年，那么贷款年限=40-17=23年;如果此时贷款人是40岁，法定退休年龄为60岁，根据贷款年限与贷款人年龄的关系公式，贷款年限=60-40=20年，那么最长贷款年限就取20年这个期限。
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