2016-2017年马鞍山二套房房贷政策解读
2016-2017年马鞍山二套房房贷政策解读
看不懂最新的马鞍山的房贷政策？以下是小编为您整理的2016-2017年马鞍山二套房房贷政策解读，希望对您有帮助。
2016-2017年马鞍山二套房房贷政策解读如下
1、什么是住房公积金个人住房贷款?
答：住房公积金个人住房贷款,是住房公积金管理中心依据国务院《住房公积金管理条例》之规定，发挥住房公积金互助作用，利用归集的住房公积金，委托银行向购买自住住房符合条件的缴存职工发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款最显著的优势就是贷款利率相对较低，贷款对象是公积金缴存职工。
2、住房公积金个人住房贷款条件?
答：职工购买凡能够办理房屋产权登记的普通商品住房、经济适用住房、房改房、二手房、拆迁安置房、危改还迁住房、单位集资建房等，都可向住房公积金管理工中心申请住房公积金个人住房贷款。职工申请住房公积金个人住房贷款应具备以下条件：
1、在本市工作，具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入并能按期偿还贷款本息，个人信用良好;
2、职工及其所在单位连续足额缴存住房公积金满一年以上，并且贷前6个月按规定连续足额缴存，无滞纳欠缴情况;
3、职工及其配偶没有住房公积金债务或其它数额较大，可能影响还贷能力的债务及债务担保，无不良信用记录。
4、有合法的购房合同或购房协议且首付款不低于规定比例;
5、应提供经住房公积金管理机构认可的担保;
6、所购住房是期房的，必须符合公积金贷前管理的有关规定。
3、我市住房公积金贷款的最高额度和最长期限?
答：住房公积金个人住房贷款最高额度由市住房公积金管理委员会根据本阶段各时期全市住房公积金存量资金、房价及职工贷款需求等因素确定。目前我市住房公积金贷款最高额度为：市区夫妇双方正常缴存住房公积金的40万元，单方缴存的27万元。贷款期限原则上最长不超过30年，一般在20年以内，并控制在借款人法定退休年龄之内。为加速资金流转，让公积金贷款惠及更多的职工，在实际审批贷款时，在保证借款人正常生活的前提下，要求职工除用月公积金缴存额还款外，还应动用一定的工资收入(一般在20%左右)还款。
具体每笔贷款额度和年限，根据借款人夫妇双方住房公积金缴存情况、收入状况、年龄、信用及所购住房情况等因素综合确定。
4、当涂、和县、含山三县住房公积金贷款最高额度是多少?
答：目前三县住房公积金贷款最高额度统一为：夫妇双方正常缴存公积金的27万元，单方缴存公积金18万元。
5、我市住房公积金贷款首付款比例是多少?
答：商品住房贷款，首次购买一手住房在90m2以下的首付款为20%，90m2以上的为30%;第二次申请公积金贷款首付款不低于50%(利率为首次利率的1.1倍)。首付款凭证为银行现金交(存)款单(或付款转账凭证)和开发公司收据或税务监管的不动产发票;二手房贷款，首付款比例视房龄不同而不同，目前为：房龄5年以内首付为40%，房龄6—15年首付45%，房龄16年以上首付50%;购90m2以下的二手房首付款依上述档次分别为30%、40%、50%。二手房首付款凭证为经办中介或房屋中介托管机构盖章鉴证的卖房人签具的收条。组合贷款首付款比例还应遵从贷款银行有关规定。
6、二手房公积金贷款需要评估吗?
答：我市市区区域不大，住房价格相对透明，为减轻购房人负担，我市二手房公积金贷款原则上不需要评估。二手房单价在市财政局等四部门住房交易最低计税参考价的基础上，乘以修正系数认定。该系数由市公积金中心会同有关方面，根据市场行情动态测定。三县有的采用市场评估做法，评估价仅作参考，最终由公积金管理部门在贷款中认定执行。
7、我市住房公积金贷款有哪几个品种?
答：《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款必须提供担保。根据担保方式的不同，目前我市住房公积金贷款有担保机构保证贷款、公积金缴存人保证贷款和有条件的抵押贷款三个品种。
8、什么是担保机构保证贷款?
答：所谓担保机构保证贷款，是指由市政府批准具备住房贷款担保资质的住房置业担保机构为借款人贷款提供担保，承诺在借款人不能按规定偿还贷款本息时，按约定承担不可撤销连带责任而发放的住房公积金贷款。这种贷款，借款人需以贷款所购住房向担保机构提供抵押反担保，并按规定向担保机构一次性缴纳一定的担保费。
9、什么是公积金缴存人保证贷款?
答：所谓公积金缴存人保证贷款，是指由两名(含两名以上)公积金缴存人(以下称保证人)，以其住房公积金账户现存余额及保证期内续缴的住房公积金为质物，为借款人贷款提供担保，并承诺在借款人还款期间保证人不得提取公积金，不能申请公积金贷款，当借款人不能偿还贷款时，按约定承担不可撤销连带责任而发放的住房公积金贷款。
缴存人保证贷款的可贷额度不超过保证人当前贷款账户余额之和的3倍。借款人配偶不得作为保证人。缴存人保证贷款不需要住房抵押。
10、什么是抵押贷款?
答：所谓抵押贷款，是指借款人以贷款所购住房抵押给贷款人，并承诺当不能根据借款合同约定按期偿还贷款本息时，主动配合贷款人以折价、拍卖、变卖等方式处置抵押物，偿还贷款本息而发放的住房公积金贷款。目前，我市贷款办法规定，对第一次贷款购买一手住房、贷款额度在10万元以内、期限不超过l0年的可以选择抵押贷款。二手房贷款和组合贷款以及公积金中心认为风险难控的项目必须实行机构担保方式。
11、什么是组合贷款?
答：公积金贷款不能满足借款人购房需求，且借款人及配偶月收入较高、还款能力较强时，可以同时向经办银行申请商业性住房贷款作补充。以同一套住房作抵押，同时申请既有公积金贷款又有商业性贷款的称为组合贷款。
组合贷款中商业性住房贷款应当符合贷款银行个人住房贷款的有关规定，由贷款银行负责审批。组合贷款中公积金贷款和商业性住房贷款利率分别按中国人民银行规定的公积金贷款和商业性个人住房贷款利率执行。
12、什么是房屋置业担保?
答：是依照建设部、中国人民银行印发的《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保机构，为申请个人住房贷款提供连带责任保证担保行为。马鞍山市房屋置换担保中心是经市政府批准成立的国有股份制企业，隶属于市住建委。根据我市住房公积金贷款办法规定，公积金贷款保证方式主要以机构担保贷款为主。一个城市公积金贷款选择什么样的保证方式是市住房公积金管委会根据本市实际情况，对公积金贷款风险可控制性、提高贷款服务效果等决定的，符合住房公积金管理有关规定，国内主要大中城市均采用这种方式。
13、已办理产权证的住房能否申请住房公积金贷款?
答：办理产权证的住房称为现住房，公积金不发放现住房贷款。以现住房抵押的商业性贷款，不得使用公积金还贷。
14、商业性住房贷款和住房公积金贷款有何区别?
答：商业性住房贷款与住房公积金贷款最大的区别就是，公积金贷款的对象必须是履行了公积金缴存义务，且正常缴存满一年以上的职工，而商业性贷款无此要求，一般情况下，商贷的利率比公积金贷款利率高。另外公积金贷款可以办理委托划转还贷，用本人及配偶账户公积金直接按月扣划归还贷款。
15、办理住公积金个人住房贷款程序和时限?
答：借款人按下列步骤办理(一般情况下)：
1、到公积金咨询窗口咨询、领取贷款申请表，按贷款收件资料目录准备资料;
2、根据贷款方式不同，到公积金中心相关柜台面谈、递交贷款申请表及相关资料，贷款审批。
3、开立还款账户，到原收件柜台签订借款合同等相关协议文件，领取贷款承诺(意向)书。由担保机构保证贷款的，同时交纳担保费。
4、凭贷款承诺书到售房单位开具住房全额发票，自办或委托办理住房抵押。
5、抵押权证按贷款担保方式分别交银行或担保 中心收押，公积金管理中心通知银行发放贷款。
公积金贷款要涉及公积金中心、银行、担保、房屋产权等多部门，我市公积金贷款时限为：包括办理住房抵押登记7个工作日在内，如果贷款资料齐全，借款人及售房单位积极配合，纯公积金贷款l2个工作日，组合贷款约l4个工作日即可办妥。缴存人保证贷款因不需要住房抵押，3个工作日办妥。
16、我市公积金贷款有哪几种还款方式?
答：有两种还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法，在借款期限内，借款人每月所还本息额相等。
等额本金还款法，在借款期内，借款人每月所还本金相同，利息不一样，前期多后期少。初期月还款额相对较高，并逐月递减。
两种还款方式在整个贷款期限内，借款人的利息支出差别极小，但各自适合不同收入、年龄人群，借款人可根据自身情况选择，一经合同确认，贷款期内将不得改变。
17、申请人如何初步计划贷款数额和年限?
答：根据申请人及配偶和所购住房情况，自己可以按以下步骤初步计划贷款方案。
(1)对应贷款最高限额。夫妇双方是否都缴存公积金，双方和单方缴存公积金的贷款最高限额不同;
(2)对应所购住房的可贷额。在目前首付款政策下：购房贷款成数不大于所购住房房款减去对应的首付款之差;
(3)对应贷款期限。原则上期限不超过20年，同时原则上不超过申请人法定退休工龄剩余年限;二手房还应不超过30减去房龄(年)的差。
(4)对应贷款额度。在满足上述三条的前提下，以月还款额不超过夫妇双方月收入的45%左右为限，反算所贷款额。月还款额与所贷款额对应关系，请在市住房公积金管理中心网站“贷款计算器”中查找试算。
18、我市哪几家商业银行受托发放住房公积金贷款?
答：经市住房公积金管理委员会批准，目前我市市区受托发放住房公积金贷款的商业银行有：工行、建行、农行、中行、徽行、交行、农村商业银行等。三县有所不同，依该地公积金管理部门公布的贷款银行为准。在哪家银行办理，利率、程序及相关政策都是一样的。除二手房外，借款人可以自主选择贷款经办银行。
19、在住建部倡导的住房公积金文明行业创建活动中，市住房公积金管理中心在公积金贷款方面推出了哪些便民措施?
答：市住房公积金管理中心根据住建部住房公积金文明行业创建活动精神，从方便客户的角度，结合工作实际和现行管理手段，对公积金贷款办理程序和资料进行梳理和简化，落实了以下便民措施：1.取消原贷款申请表需要借款人申请人及配偶单位盖章之规定;2.户籍不在本市的职工贷款，不再要求提供暂居证;3.取消单身职工贷款提供未婚证明，改为申请人出具婚姻状况声明书，自愿承担法律后果(辅以单位盖章证明)。4.二手房贷款原卖方夫妇两次来窗口签字，改为单方一次到窗口签字确认贷款收款账户即可。5.办理公积金贷款委托划转还贷由原到窗口三次改为一次，不要单位盖章、不再提供资料，凭身份证，还款存折直接办理。
20、办理完住房公积金贷款手续后，还应注意哪些事项?
答：应注意以下事项：
1、要及时领取公积金贷款合同、借据等资料、签收还款告知书，明确每月还款日期和月还款额。
2、要按月足额还款，关注央行贷款利率政策变化，经常打印还款存折，知晓还款扣划情况，避免造成逾期。特别是办理了公积金委托划转还贷的职工，更应如此。
3、当联系电话发生变更时，请及时与市公积金中心或市房屋置换担保中心联系，避免你还款逾期时我们无法通知。
21、住房公积金贷款能否提前还款?
答：根据我市贷款办法规定，借款合同履行满一年后，借款人可以提前全部或部分偿还住房公积金贷款。借款人可持借款合同、借据、本人身份证直接到贷款银行办理。其中提前部分还款，每次不低于1万元，借款期内不得超过3次。提前还款不收违约金和其他费用。如借款人需要改变月还款额或还款期限，可在办理部分提前还款的同时申请银行办理变更。提前部分还款应签订补充协议。
22、公积金贷款还清后，借款人还有哪些事情要做?
答：贷款还清后，借款人应及时到贷款经办银行领取贷款结清证明。如果是担保机构保证贷款(或抵押贷款)，你应持借款合同、贷款结清证明去市房屋置换担保中心(或贷款承办银行个金部)签注抵押登记注销表，领取他项权证，然后去市房地产产权管理处注销抵押登记，换领房屋产权证;如果是缴存人保证贷款，你应持借款合同、贷款结清证明，到市住房公积金管理中心，解除保证人担保责任。
23、借款人发生逾期还款，应如何处置?
答：借款人发现或被告知逾期还款，应及时将拖欠款额加本月还款额存入还贷存折(卡)，便于银行及时划扣。如果是担保机构保证贷款，市房屋置换担保中心已代为偿还拖欠款，你应及时向市房屋置换担保中心全额归还，并承担相应逾期罚息。
发生还款逾期后，借款人要重视，不能漠视。一是发生逾期后，按央行规定逾期部分在合同利率基础上加收50%的罚息;二是央行个人征信系统将会自动采集并记录你逾期情况，而且这记录的一段时间内，当你有贷款逾期连续3个月以上或累计6个月以上不良记录时，所有的银行及金融机构包括公积金中心，都有权拒绝你新的贷款申请。已发放的贷款，也有权终止收回。
24、贷款利率调整时如何执行?
答：当中国人民银行调整住房公积金贷款利率时，正在办理的贷款，一般以下款日为准。如果未及下账，即使借款合同已签，仍按新的利率标准执行。在调整前，已发放的住房公积金贷款利率，于次年1月1日起按中国人民银行规定的新利率标准执行。因此你在次年1月还款时，应特别留意。如果利率上调，应在还贷存折(卡)上适当增加金额，以免造成逾期。
25、住房开发单位如何申报楼盘公积金贷前手续?
答：为防范借款人和公积金管理机构的共同风险，按照有关规定对公积金贷款楼盘实行贷前准入制度。(1)住房开发单位要与住房公积金管理机构签订合作协议;(2)开发楼盘的用地、规划、预售应符合合法手续;(3)开发单位应将申办住房公积金贷款的楼盘项目相关资料，报住房公积金管理部门审查备案;(4)住房公积金管理部门对其所报楼盘进行现场勘察，符合公积金管理机构规定的条件，项目进度达到多层结构封顶，小高层、高层投资完成三分之二以上条件的，方可受理个人住房公积金贷款。
26、有一笔商业贷款尚未还清，购买住房时能不能申请公积金贷款?
答：可以。但前提是你必须信用良好、有足够的还贷能力，两笔贷款月还贷款额之和应不超过夫妇双方月收入的50%。
27、住房已买，现在装潢缺钱，可以申请公积金贷款吗?
答：不可以。按照《住房公积金管理条例》和我市有关规定，公积金使用只限于购、建和大修住房，住房装修不在范围内。因此，无论是公积金提取，还是公积金贷款，住房装修均不符合要求。
28、父母公积金贷款购房，子女可以作为共有人吗?
答：父母公积金贷款购房，有完全民事行为能力、年满18周岁的子女可以作为房屋共有人，办理贷款前，房屋共有人必须明确各自所占产权份额。父母公积金贷款额度(包括组合贷款)不能超过其所占房屋份额价值的70%。
29、单位未按时缴存公积金，职工可否申请公积金个人购房贷款?
答：我市住房公积金贷款实施办法规定，职工及其所在单位缴存公积金满一年以上，且贷前6个月按规定连续足额缴存，无滞纳情况，才具有申请住房公积金贷款资格。如果单位未按时缴存住房公积金，职工就不能获得住房公积金贷款。原则上单位在补缴全体职工欠缴的全部住房公积金后，其所属职工仍查申请公积金贷款。