成都未来发展趋势
成都未来发展趋势
“我想在成都的街头走一走，哦哦哦哦哦、、、”带你看看成都未来的发展趋势吧。
趋势一：
圈层演化越来越明显，游憩圈变迁为外围带来机遇
将成都的整个地图铺开，可以明显的发现成都的城市结构呈现明显的圈层结构，成都的五环结构已经形成，第六环现在也只差闭合。在如此强烈的圈层结构下，游憩圈的外拓趋势已经十分明显。
可以将成都市游客量排名前十的景区与成都的整个圈层结构联系起来，可以明显的发现两个规律：一个是核心区文旅消费、另一个就是郊区类文旅消费。这两者是在不断变化的，主要原因就是市区的扩张。
成都在2010年前二环以内的市区内文旅消费较为火爆，一个直接的体现就是宽窄巷子、锦里这些文旅项目的崛起与持续火爆。近几年，随着成都产业、人口的急剧增加，成都市核心区由二环以内扩至三环，核心区文旅消费由二环内扩张到三环内，东郊记忆与成都大悦城的火爆就是在这种背景下产生的。而核心区的文旅消费往往以市内交通为主，交通的拥堵情况、公共交通的通畅性、停车的便捷性等都成为了人们选择核心区文旅项目的重要因素。
核心区扩张，都市的近郊、远郊也发生了变化，之前城市近郊为二环至三环之间，现在扩张至三环与四环之间，远郊则扩展至四环与五环间、五环与六环间，以及六环外周边区域。交可以看到在郊区类文旅项目中，交通区位影响巨大，其中四环内的三圣花乡紧邻四环高速;五环内的洛带古城、宝光桂湖都在离开出城高速后，车程在10分钟以内;五环外的黄龙溪古镇也紧挨五环;六环外的青城山-都江堰、街子古镇、平乐古镇都紧挨着六环高速。
趋势二：
核心区文旅项目变现需倚靠商圈、郊区文旅项目变现需引流
从核心区受欢迎文旅项目的分布来看，现有的游客量靠前的项目基本依托于所在商圈，例如宽窄巷子位于春盐商圈、东郊记忆位于建设路商圈、成都大悦城位于红牌楼商圈。核心区文旅项目多以商业街区、创意园区、综合商贸区等形式为主，依托于已有的或正在形成的商圈，能够有效的实现商圈流量向文旅项目的转化，未来这一趋势还将继续。
而郊区文旅项目的变现则需要自己强大的引流机制，一方面上文已述临近高速抢占有利的交通区位成为必然;另一方面大体量投入、高规格运营成为了标配，独特的定位与景观成为了引流的必然配置。可以从上图中看到郊区型的文旅除了三圣乡属于田园综合体，其余的文旅项目都集中在古镇上，加上2017年招商引资中的古镇项目，未来在这个区域如何从激烈的竞争中引流成为了重要问题。
趋势三：
部分文旅项目在享受圈层扩张的红利，但已有文旅项目在竞争中业绩下滑将成常态
早期进入成都二环外、四环内进行文旅项目布局的企业开始享受成都城市圈层扩张的红利，一方面是二环至三环成为核心区，使得土地增值的同时，游客量也双收，项目的收益实现坚实而有保障。三环至四环之间的文旅项目，区位也得到大大提升，由远郊型转换为近郊型，大大拉近了与市场的距离，未来的发展也可期待。
但是宽窄巷子的游客量下降也吹响了文旅项目业绩下滑的号角，未来尽管随着人口的增加，带来了市场新活力，但是已有文旅项目会随着新项目的增加而竞争加剧，也会随着商圈的变迁而流量下降。未来核心区文旅项目竞争力下降将来自于所在商圈的影响力下降，而郊区型文旅项目的竞争力下降将来自于同类文旅项目的竞争加剧。
趋势四：
文旅区域聚合将成为趋势，有望出现旅游功能为主的新区
目前的形势下，成都文旅的发展还是以项目驱动为主，各区以招商引资为目标导向依然很明确，造成成都的近郊及远郊的项目开始扎堆产生，但是这并不意味着文旅项目的空间分布上却更加趋于分散，这一趋势本身不利于成都的旅游空间优化，本身过于分散的空间分布也不利于旅游项目之间产生集聚效应，不利于各项目之间流量的相互转化，更不利于世界级文旅区域的出现。
因此，未来的成都地区，文旅区域聚合将成为趋势，政府将会更加注重项目在区位上的聚合性，类似三圣花乡一类的大体量旅游区域将会出现。另外为了适应程度旅游蓬勃发展的趋势，并合理的推动旅游产业的发展，成都学习深圳、上海的先例，设立以国际旅游为主要导向的旅游新区的可能性在增加，届时很可能将进一步加速成都文旅项目在空间上的聚合。
趋势五：
交通深刻改变文旅项目布局，核心与外围文旅项目对交通的依赖各不相同
城市的交通在深刻的改变着文旅的布局，在成都，一个可以预见的问题就是限牌或者分时段车辆限入将成为可能，而在这个可能下文旅项目对交通的依赖需要充分考量。
根据2017年的数据，成都的机动车保有量494.2万辆，排名全国各城市第二。其中私家车398.2万辆，私家车增速达7.7%。可以预见的是未来成都的私家车将更加巨大，目前成都的拥堵指数为1.88，虽然不是全国十大最拥堵城市，但是核心区(三环以内)的拥堵却是显而易见的。未来的成都，人口持续增长的情况下，要么限牌、要么三环以内分区段车辆限入将极有可能发生。
无论是限牌还是分区限入，或是成都三环内的拥堵持续增加，导致的直接的后果都将是成都核心区与外围区交通方式的改变。核心区将更加依赖公共交通，尤其是地铁。外围区将更多依靠私家车。
在这种情况下，核心区与外围区(近郊、远郊)的文旅项目对交通的依赖将各不相同。核心区由于交通拥堵、车位紧张等因素，对于公共交通的依赖程度将更加巨大。而地铁则是核心区快运量交通的首选，因此核心区文旅项目周边有无地铁、距离远近，以及地铁交汇的多寡将成为决定文旅项目未来兴衰的重要指标。而综合商业类文旅项目，不仅仅地铁非常重要，停车场大小也是一个关键。
外围区(近郊、远郊)的文旅项目则引流与私家车相关的方面密不可分，一是距离出城高速的远近、二是对接交通的便捷性、三是停车场的规模。所以外围区文旅项目在这方面需要多加关注。因为在有私家车的情况下，从成都核心区(假定一环内)出发到出三环，虽然距离在20km以内，但是考虑拥堵的情况，出三环也需30分钟左右，而一旦出三环，随着拥堵的消失，流量往交通顺畅的区域流动就成为了选择。而且以人开车一小时的车程计，出三环需半小时，三环外半小时以内的车程就是舒适的出游半径，这也是为什么靠近成都的六环外旅游也能兴起的原因。
趋势六：
三环文旅形态改变，四环的潜力仍然巨大
随着成都城市的发展，圈层的外拓已经势不可挡，随着三环成为核心区，三环内的文旅项目形态开始改变，由粗放型向精细型转变，单位投入开始增加。
而成都的城市外拓趋势仍在继续，按照预计，2020年人口达到1800万，未来5年人口将达到2000万。在这个趋势下，以成都三环以内不到30平方公里的面积如果继续集聚，将难以承受交通、环境、生态等方面的压力，而公共服务方面，例如教育、医疗、养老等持续高压，都难以为继，因此成都城市核心区向四环拓展势在必行
在这一判断下，可以预见，未来成都四环的发展潜力巨大。而在成都四环布局的文旅项目，很大可能性也能享受到东郊记忆一般提前在三环内布局的市场红利。
趋势七：
市场细分在孕育，小圈层旅游将兴起
目前成都的旅游市场是大众旅游市场，市场细分并不明显。但是可见的是外来游客市场与本地休闲旅游的市场已经开始分异。这在成都旅游市场特征中已经详细阐述。而未来这种市场分异将会进一步增加，目前的本地休闲市场，仍然没有细致的细分市场，大部分的文旅项目仍然处于大小通吃的时代，高端市场低端市场一把抓、男性女性市场无分类、不同类型市场无分别，未来的文旅项目数量众多，竞争日趋激烈，如何在各自的细分市场中找到自身的定位将至关重要，现在开始孕育，未来才有竞争中立足的可能。
与细分市场紧密相关的就是小圈层，特定兴趣或特定关系的人群组成的小圈层，联系比一般市场更加紧密，成员间更加熟识，流量小，但是黏度高、忠诚性好，这一部分人的旅游也将在成都兴起。部分文旅项目如果能够与特定的小圈层绑定，将能够享受很好的增值效应。
趋势八：
古镇类文旅项目将持续投入，但异质类的项目将持续吸金
从目前的投资来看，古镇类或造城类的文旅项目仍然是巨型投资的青睐，其背后有着强烈的押注土地增值的愿景。但是目前来看，本身成都及其周边的古镇类及造城类文旅项目已经对成都实现了合围，但古镇的差异性却没有大的差别，未来本地审美疲劳的可能性将越来越大，各路古镇争渡的可能性越来越大。
而一些异质类项目，例如生态类、庄园类、儿童乐园、亲子乐园……等由于巨大的人群依托，且具有明确的细分市场，将会持续吸金。
趋势九：
巨鳄投资的时代，精品型文旅项目也有胜出的机会
随着成都土地价格的上升，无论是在核心区还是在近郊、远郊，成都文旅投资都已迈进巨鳄投资的时代，动辄百亿的项目也层出不穷。这些巨鳄投资体量大，同样也承受着回收难的巨大压力，如果地产收益不及预期，这些项目同样存在着巨大的风险。同时，由于古镇类项目的成批涌现，造成未来2-3年，成都周边古镇成灾的现象也将出现，市场流量将被摊薄，届时文旅竞争将进一步加剧。
在巨鳄投资的时代，并非没有其他的文旅机会。轻资产、重运营的精品型文旅项目将站在成都旅游发展的风口中。精品型文旅项目，将更加注重细分市场，在巨大的市场中优选出自己的忠实客户，在文化上、运营上、管理上精益求精，实现市场的稳定扩展。
趋势九：
巨鳄投资的时代，精品型文旅项目也有胜出的机会
随着成都土地价格的上升，无论是在核心区还是在近郊、远郊，成都文旅投资都已迈进巨鳄投资的时代，动辄百亿的项目也层出不穷。这些巨鳄投资体量大，同样也承受着回收难的巨大压力，如果地产收益不及预期，这些项目同样存在着巨大的风险。同时，由于古镇类项目的成批涌现，造成未来2-3年，成都周边古镇成灾的现象也将出现，市场流量将被摊薄，届时文旅竞争将进一步加剧。
在巨鳄投资的时代，并非没有其他的文旅机会。轻资产、重运营的精品型文旅项目将站在成都旅游发展的风口中。精品型文旅项目，将更加注重细分市场，在巨大的市场中优选出自己的忠实客户，在文化上、运营上、管理上精益求精，实现市场的稳定扩展。