农村土地承包经营权流转典型案例
农村土地承包经营权流转典型案例
随着我国城乡一体化的进一步深入发展,农村土地流转问题不仅关乎到我国“三农”问题的解决,同时也影响着我国城镇化的进程。以下是学习啦小编为大家整理的农村土地流转案例，一起来看看吧!
农村土地流转案例篇1
第三种情况，最典型的案例是在深圳。如果中央在“新土改”中允许农民承包经营的土地流转，对深圳这个已经消灭了农村的城市会有什么影响?据南方都市报报道，一旦中央允许农村集体土地流转，在城市化方面先行一步的深圳的可流转对象将是大量的城中村私房以及生产经营性建筑。这两类“违法建筑”的处理问题已困扰深圳多年，先后经历了抢建—严控—确权—再抢建—再严控的多次反复，至今未妥善解决。
从政策上讲，土地流转是大势所趋，城中村不可能成为城市的特例，最终一定要加入到流转的行列之中。深圳城中村的土地流转问题和纯粹的农村土地流转问题截然不同，城中村本身已经是和资本高度结合的小城镇，只是因为土地要素未能流转，而造成了和周边城市区域发展的高度不平衡。
而目前来说，缺乏先例及法律配套上还没有相应的规则跟上是最大的问题。如果试图用案例2的流转办法来处理深圳的城中村，用等面积的商品房置换用地，首先要面对的是一连串复杂的置换补偿过程，这对于已经不断产生现金流的农民房来说，并不简单。深圳的农民房业主都是高智商市民，他们很清楚自己物业的现金价值，比如一栋8层32家房客的农民房，产生的现金流可以达到每月5万元以上，按房屋租金估值法推算，这栋楼若是参与流转，市场价值应该在2000万上下(按年租金60万相当于定额资本乘于3%银行定期存款的回报率计算)，已经非常高了。
从学理上讲，农村土地流转有利于土地利用效率的提高，但对于深圳来说，农民房的利用效率本身已经很高了，它们的价值在租赁市场上已经通过租金得到了充分的体现。当然，这些房子一没户口指标、二没小区规划、最重要的是没有房产证，要流通还不能一下子来。但最简单的思路一定是让市场给它们定价，让虚高的价格降下去，让低估的价格涨起来。既然市场可以给它们定出价格，那不妨尝试按照这个思路走下去，不如逐步减少中间环节，逐步放开口子让这些房子进入二级市场，从允许整栋流转开始，到允许分户流转，产权问题一定是越来越清晰的。另一方面，允许这些楼房加入市场，对平抑房价是肯定有帮助的;但其中一定涉及和市场现存商品房的差价区别问题，如何解决可以稍后讨论。
农村土地流转案例篇2
我们看到的第一种案例来自浙江的农村。2008年3月，浙江金华琅琊镇上盛村实施土地流转承包，化荒田为农场，把原来的小农经济转变成合作社经营。上盛村的田园果蔬合作社把上盛村和周边村里许多外出务工者和老人手中的闲置田地租赁过来，然后通过与农户签订土地流转合同，扩大了经营规模。合作社现已和100多户农户签订土地租赁合约，租赁土地约520余亩，种植早稻、甜玉米、辣椒等农作物，预计在几年内，合作社蔬菜果园的面积要扩展到1500亩—2000亩。生产面积的扩大，需要更多的劳动力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流转收益外，还能在合作社当务工，每月大概能获得1000元以上的工资。
公开资料显示，在浙江实践的土地流动、组合、价格都由市场机制自行调节，政府只担当中介人的角色，并强调服务功能，及时了解土地流转意向、对接双方供需、积极招商引资、规范流转手续等，并出现了相应的市场机构。在绍兴县，土地信托服务中心应运而生;在衢县，土地返租倒包、转包、租赁经营、股份合作及“土地银行”等多种流转形式纷纷出现。
我们可以看到，在这个案例中，土地流转在农用地内完成，以资源的再配置实现了分工细化。土地性质没有发生大的改变，没有对耕地造成减损。农民同时并未丧失对土地的第一支配权，和现有的政策、产权现状也能够很好的接上轨。这种做法应该是目前最没有争议的土地流转模式，最稳妥，也最容易为农民接受。从三中全会的政策表态来看，浙江金华模式将是在广大农村首先推广的主流模式之一。
但这一模式同样要面对一个无法回避的问题，即农民实际收入是否真正得到提升，农民是否确实得到实惠。在浙江嘉兴，一户农民将13亩承包田置换给了镇上的一家农业开发公司，换来每年8300元的土地流转金，按照政策，在该农民61岁以后，他可享受到每月200元的养老金直到去世。每年8300元的土地流转金平均到每个月大概接近700元，这个数字对于一个没有土地进城居住的农民家庭来说是不是有点残酷?是否考虑到若干年后由于通胀等原因造成的货币贬值情况呢?是否可能采取更稳固的股权合作模式，让农民以地入股，享受租金的同时还有红利收入以便灵活调整呢?这些细节值得思考。
农村土地流转案例篇3
天津试验：农民用宅基地换的小区房
据10月13日媒体报道，在天津土地流转让农民变为城镇居民，试验出宅基地换房模式。所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。至2008年末，将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。
这种模式尤其受到类似的大中型城市的地方政府高度关注。北京已经表示，将借鉴天津模式对土地流转进行改革。但这种模式同时也是争议最多的，农民最关心的是补偿问题，商品房对宅基地的补偿标准是怎样的?农民可以获得怎样的工作?还有相应的耕地怎么办?
越是争议激烈之处，越是值得深入探讨。最被人们所质疑的是，如果农民不自愿，钉子户如何处理?只要一个村里面有一户“钉子”，那么所谓的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售就不那么容易了。这是这个模式之中几乎无法避免的矛盾问题，同时也牵涉到农民利益如何补偿的问题。翻查关于天津市土地流转建设示范区东丽区华明镇的情况，可以查出当时在土地流转补偿的过程中，也曾经出现不少问题，如发放给农民的土地赔偿款时，个别领导以权谋私，将自己的亲戚秘密迁入村内领走本应属于农民的赔款……可以说，如果只看到建设效果，而忽视过程，土地流转同样有可能成为一个庞大的腐败黑洞，农民应得的利益依然得不到有效保障。
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