2016房地产形势

　　2016楼市精彩纷呈，各大热点头条风靡房地产圈，有业内人士分析称，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看，房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。究竟2016年的房地产趋势是什么样子?请看下面小编为你整理的资料。

　　2016房地产形势

　　1、大城市的房价还有一段上涨空间。

　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。

　　房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：

　　首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。

　　其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。

　　最后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。

　　3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。

　　全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过 去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结 的人口红利，有望因此重获生机。

　　4、房地产企业将大量消亡、转型。

　　曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验 了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将 离开这个行业另谋出路。

　　5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。

　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

　　6、逆城市化很难出现。

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商铺面临价值重估。

　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传 统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。为什么?原因有三：

　　第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求 是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

　　回顾：2015年房地产市场运行呈现四个特征

　　第一，全国房地产市场仍处于去库存时期。2015年商品房屋销售面积为128495万平方米，同比增加6.5%。商品房销售面积在2014年初至2015年5月连续17个月负增长后，2015年6月以后呈现小幅增加态势。分季度看，1-4各季度商品房销售面积增幅分别为-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市场销售呈现1季度低迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落态势。多数城市二手房交易面积同比增加，增幅在8月份达到最高后逐步回落。从住房价格变动看，70大中城市新建商品住房价格在环比下降12个月后，于2015年6月企稳，年底新建商品住房价格环比累计上涨的城市数量为21个，价格环比累计稳中下降的城市数量为49个。在房屋交易增加的情况下，多数城市住房价格仍为稳中有降，说明2015年房地产市场总体仍处于去库存时期。从国房景气指数来看，2015年房地产市场景气在6月份降至最低，之后3季度小幅回升4季度维持平稳。

　　第二，市场区域分化明显，一线城市和少量二线城市市场回暖，其他二三四线城市去库存调整。2015年一线、二线和三四线城市商品房屋销售面积分别同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一线城市房屋销售增幅明显高于三四线城市。从新建商品住房价格环比累计情况看，2015年一线城市价格环比累计上涨18.8%、二线城市价格环比累计上涨0.8%、三四线城市环比累计下降2.5%，房价走势分别表现为一线城市上涨、二线城市基本平稳、三四线城市继续下降。70大中城市中，一线城市新建商品住房价格累计环比涨幅最高，其中深圳(楼盘)涨幅达到47.3%、上海(楼盘)涨幅为18.4%、北京(楼盘)和广州(楼盘)涨幅在10%左右，其次7个二线城市新建商品住房价格累计涨幅在2-7%之间，分别为南京(楼盘)、厦门(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、宁波(楼盘)、天津(楼盘)、郑州(楼盘);另外还有10个城市新建住房价格稳中有升;其他二三四线城市共49个城市新建住房价格环比下降，降幅较高的城市主要分布在东北地区。

　　第三，企业盈利下降，行业转型趋众。2014年伴随市场低迷调整，房地产开发企业利润率明显下降，从房地产上市公司的数据看2014年房地产开发业平均销售利润率只有10%，比2009-2013年超过20%的平均销售利润率降低10个百分点以上。伴随房地产开发盈利水平下降，2015年房地产企业转型趋众。房地产企业转型主要面向四个方向：第一，延长产业链条，一些企业向项目前端发展泛金融化，与金融结构合作甚至入主商业银行;一些企业向项目后端发展泛服务化，参与物业管理，尝试城市运营商转型。第二，开发产品多样化，房地产开发产品由单纯住宅或商业为主，向养老公寓、文化地产、旅游地产、产业地产等多样化发展。第三，生产方式创新，部分房地产开发企业向互联网+、绿色节能、产业化等新的生产方式不断探索。第四，国际化投资，一些大型房地产企业继续进行海外地产的投资开发。

　　第四，市场回暖受政策宽松影响，政策效应有减弱态势。继2014年11月22日央行开启降息通道以来，2015年央行分别于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日连续五次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率、连续五次下调金融机构存款准备金率。其中，10月末金融机构一年期存款利率降为1.5%，五年期以上银行贷款利率降至4.9%、五年期以上个人公积金贷款利率降至3.25%的历史最低水平。除货币政策持续宽松外，房地产行业管理政策也进一步放宽，“3.30政策”、“9.30政策”分别下降了购房首付比例，8月份取消了外资购房限制、鼓励棚户区改造实行货币化安置等等，房地产市场销售明显增加。但10月以来各地房屋销售增幅放缓，尤其多数地区二手房交易量由增加改为减少，住房价格涨幅在6月份达到高点后逐步减小，显示政策效应有减弱态势。

　　受人口结构影响我国中长期住房需求增长将大大减缓，2016-2020年我国25-44岁群体人口数量将减少大约1800万人。但是，“十三五”时期我国仍然处于城镇化快速发展时期，同时住房改善性需求数量处于高水平，将决定“十三五”时期我国城镇住房需求总量仍维持规模高位。初步估算，“十三五”时期我国城镇住房需求将保持年均大约11-12亿平方米的规模，与“十二五”时期规模大致相当。

　　以商品房累计新开工与累计租售之间的差额代表房地产库存，1998年以来商品房库存水平大致经过了四个不同发展阶段：第一个阶段为1998-2003年商品房库存水平持续上升，第二个阶段为2004-2007年商品房库存水平持续下降，第三个阶段为2008-2009年商品房库存水平快速升降波动，第四个阶段为2010-2014年商品房库存水平波动上升。2015年，商品房库存水平出现2010年以来的首次下降。初步估算，2015年末商品房库存规模约为50亿平方米，其中已经竣工尚未销售的商品房库存数量为7.2亿平方米，大约43亿平方米的商品房已经开工尚未销售。按照2015年商品房销售速度估算，2015年商品房消化周期大约为3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大约2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地产市场总体仍将处于消化库存时期。

　　2015年房地产开发企业资金压力好于去年。2015年本年房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.30，房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.69，均略高于2014年，显然在销售增长带动下，房企资金压力有所缓解。大房企资金充裕好于行业平均水平。2015年受益于公司债放宽发行，280家房企共发公司债6793亿元，比2014年增加了4400亿元，有7家公司债券融资过百亿，其中恒大和万达分别融了400亿和250亿债券。