二手房挂牌量攀升真相是什么
二手房挂牌量攀升真相究竟是什么呢?二手房购买流程及注意事项具体是什么呢?下面是小编为大家整理的二手房挂牌量攀升真相是什么，欢迎大家分享收藏!
二手房挂牌量攀升真相是什么?
“二手房挂牌量究竟有多少?”在全国多个重点城市，这都成为了挑动人们神经的敏感话题。尽管机构数据在一定程度上可堪佐证，但即便专业的研究人士，也很难把这个问题回答清晰。另一方面，在直观感受上，今年三月以来，“卖不动”，似乎成为不少业主和中介的切身体会。
那么，二手房真的变成了“不动产”?房主们真的在集体逃离楼市?对于这一追问，机构的答案却是否定的。
据贝壳研究院调研，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量3-4成，处于正常水平;更值得关注的是，挂牌量增加背后一个关键原因是换房需求的增加，也是促使二手房新增挂牌量在短时间内提高的原因，这部分人卖掉二手房之后所得资金仍然会回到市场。遗憾的是，二手房交易不畅，导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现，新房市场亦备受拖累。
所以，当下各地挂牌量高涨的真相，似乎并不全是外界所渲染的“资金在逃离楼市”，而是卡在交易环节的置换需求。
对此，受访业内人士均建议，搞活二手房市场，提高房子的流通性，可以有效激活楼市活力，因为二手房市场，早已不是一个孤立的市场。
而重新打通“买一卖一”的换房链条，则需要在流通环节减少堵点，降低交易税费，减少交易成本，并在核心城市改变“认房认贷”、降低入市门槛等，以提振市场情绪，加快购房需求入市节奏。
挂牌量为何激增?
二手房业主卖房难，背后不可忽视的影响因素是：多地二手房挂牌量正在攀升。存量市场犹如流动的“蓄水池”，不断扩大的市场容量，加大了二手房交易的难度。从一线城市到多个核心二线城市，越来越多的人正在出售手中房产。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%。从同比看，近一年来，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州涨幅也均在100%以上。在公开中介平台上，目前北京市二手房挂牌数已超12万套，南京的挂牌量则突破17万套大关，武汉的逼近20万套……
不断增加的二手房源，令楼市前景再添了一层迷雾：“投资客”抛售离场?业主降价抛售?天量二手房带来了种种关于市场的猜测。争议背后，二手房挂牌量增加到底原因如何?需要为此担忧吗?
58安居客研究院院长张波表示，二手房在架量不断增多，主要原因还是市场销售节奏变慢，二手房源在架时间增长所致。从安居客线上房源在架时长来看，5月已呈现上涨趋势，从4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一线城市，二手房市场成交量和用户线上找房热度都有所下降。
贝壳研究院调研则显示，目前二手房在售房源量的确在增加，但并不代表“抛售”，挂牌增加的真正原因是换房。一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰是二手房交易较活跃的城市。上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”，导致二手房新增挂牌量短时间内增加。
此外，虽然有业主降价行为，但目前并未出现大幅的“降价潮”。贝壳研究院表示，我国大部分城市房价具有稳定性，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例，占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。只有极个别市场本身下行压力较大的城市，挂牌量增加、同时均价明显下跌。
民生宏观·周君芝团队发表研报表示，当前二手房挂牌看似放量，实际上新增并未大幅增加，局部板块异增主要是因为多处挂牌、应对成交周期拉长而提前挂牌等。此外，二手房挂牌动机趋于多元化，背后都有置换并追求改善型住房的影子，当下实际有效挂牌量未如预期严峻。
一位房企内部的市场研究人士则认为，对二手房挂牌量的问题，要分城市看待。首先，一线城市本身就是二手房主导的市场，基本面较好，降价房源比例占比较低。同时，综合考虑去化周期和需求基数，挂牌房源量并不高。而对部分曾经历快速市场上行、一二手倒挂严重的二线城市而言，过去市场上升期曾有大量投资客入场;2023年以来，这些低成本投资房源投入市场，且存在一定降价出售空间，这些城市消化市场存量会更具挑战。
总体而言，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件，在政策预期不稳、房价预期不稳的市场中，改善需求往往会被抑制。不过，二手房挂牌量与新房库存并不等同，有买房就会有卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量，并不能得出市场供给过多的结论。
二手房购买流程及注意事项
第一步：交易前的产权审核
务必仔细查看业主的房产证，注意产证上有几个人的署名。如果是两个人，在签合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示：
该环节最大的风险是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。如果房屋处于抵押状态，也有可能因为债务纠纷而处于查封状态，一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
第二步：交定金与签合同
确定房屋产权后，交定金就是顺利成章的事儿。但交定金也是有窍门的。
假如房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，应该交由第三方监管。
买卖双方都有可信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕后给卖房定金，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
双方没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
风险提示：
①、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
②、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
第三步：赎楼
通常来讲，赎楼是业主方的责任。有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是担保费用，以及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
其实这里还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示：
由于赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。好几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
第四步：付首期款及资金监管
自主交易除了产权问题之外，需担心的第二大问题就是资金监管。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
怎么操作呢?买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
公平起见，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
风险提示：
①、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险;
②、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
第五步：签订买卖合同
双方签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
风险提示：
①、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字;
②、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明;
③、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述;
④、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件;
⑤、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
第六步：选银行和办按揭
不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。
选择银行方面，四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
风险提示：
①、如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约;
②、目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
第七步：过户及交税
过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
风险提示：
①、房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题;
②、目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
第八步：后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
风险提示：
①、如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大;
②、户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
二手房装修翻新大概多少钱?
1、二手房装修翻新清包价格
300~500元/平米左右，主材及辅材都有业主规划、采购，施工方之负责装修施工。比较适合有时间对装修材料选购有经验的业主。
2、二手房装修翻新半包价格
450~700元/平米左右，主材由业主规划准备，施工方负责提供辅材以及装修施工，比较适合对主材有要求，又有时间的业主。
3、二手房装修翻新全包价格
750-1200元/平米，装修材料以及装修施工都由施工方负责，业主只要完工后验收即可，比较适合上班族，想要省事、省心的业主。
二手房翻新装修报价明细表
1、水电改造
水电装修属于隐蔽工程，为了日后不返工，装修时一定要多加注意，水电装修报价大概在40-60元/平米左右。
2、墙面装修
墙面找平10元/平米左右，乳胶漆价格在25-40元/平米左右，刮腻子价格在15-25元/平米左右，墙纸价格在35-50元/平米左右，且环保系数越高的产品价格也会相对贵一些。
3、地面装修
客餐厅地砖建议选择品质好的产品，价格在70-100元/块左右就差不多了，厨卫用水较多，建议选择防水性能好的产品，价格在50-80元/块左右。卧室选择地板，其中强化地板价格在80-120元/平米左右，实木地板价格在100-200元/平米左右。
4、吊顶装修
房屋不同区域选择的吊顶材料也不相同，一般厨卫使用具有防水性的铝扣板吊顶，价格在30-40元/平米左右。客餐厅、卧室等区域一般选择石膏板吊顶，价格在40-50元/平米左右。
5、家具家电费
电视机价格预估4000-6000元左右，洗衣机价格预计2000-3000元左右，油烟灶具价格在2500-5000元左右，沙发价格预计在3000-4000元左右，餐桌椅价格预计在2000元及以上。
二手房多少年以上不建议买了?
一般来说，房龄超过20年的房子不建议买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题，有的甚至连物业都没有，管理水平比较低，而且居住的人员比较杂，存在一定程度的安全隐患。而且房龄过大会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短，有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。