判断房子是否值得投资的方法有哪些
判断房子是否值得投资的方法有哪些
如何判断一个房产是否值得投资，是每个投资客最迫切想学习的方法，如果掌握了判断的慧眼，相信财源滚滚就不再是梦想。下面是小编分享的判断房子是否值得投资的方法，一起来看看吧。
判断房子是否值得投资的方法
公式一：房屋租金乘数小于12
房屋租金乘数法：这需要用到比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，即：租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入，如果使用这个公式计算出来的得数大于12，就要谨慎考虑是否要购入。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其数值较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：房屋是否可以在8~10年收回投资
这个计算法则叫投资回收期法，它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。
公式三：房屋15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价，则该物业相对不宜投资。
房天下提示：股市有风险，入市需谨慎。不动产的投资也并非绝对保险，即使是所谓的一线城市黄金地段或者二线城市绝对升值的房产，需要拿出大额资金进行投资的时候也应该谨慎选择。好咨询相关投资评估师或者自己先预估房产投资价值，再决定是否投资。
房地产投资过程
房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程，对此，在房地产开发一章已经进行了一定的阐述，房地产投资过程与开发过程是类似的，不过其侧重点不同。概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
1、投资分析
房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。
因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。
2、土地开发权的获得
这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权(如地上权)，或长期租赁等。
在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。
3、房地产建设开发
在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。
在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。
4、房地产销售经营
在房地产销售阶段主要的工作，包括：
一是必须有完善的营销规划。
包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。
二是实际的销售活动，
包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
三为融资活动的进行。
由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。
在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：
一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。
二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。
此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。
房地产投资方式
房地产投资方式包括以下四种：基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。
基本建设式是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目;楼宇购买式即投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利;合作开发式指的是投资人选择有房地产开发资质和相关经营范围、相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作;股权购买式是由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。
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