房地产物业管理论文
房地产物业管理论文
在我国,受房地产快速发展的影响,房地产物业管理也得以快速发展。下面是学习啦小编为大家整理的房地产物业管理论文，供大家参考。
房地产物业管理论文篇一
当前房地产物业管理现状与对策探讨
房地产物业管理论文摘要
摘要:本文简要介绍了房地产与物业管理的关系,通过对我国物业管理现状的分析,提出了解决的办法,即提前介入、规模化、市场化、注重物业管理企业的自身建设等。
房地产物业管理论文内容
关键词:物业管理房地产现状对策
我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础
物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用
物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。
二、物业管理的现状及问题
1.建设与管理之间缺乏有效衔接
近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
2.对物业管理的认识模糊
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
3.缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。
三、解决之道
1.提前介入
由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。
2.规模化
一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。
3.市场化
用新的政策、法规支持和解放物业管理企业,使企业在市场竞争的条件下锻炼和完善自己,使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体,在竞争中培养在市场经济条件下企业生存和发展的能力,寻找适应市场机制的经营方法,要按照现代企业制度的要求,对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制,对开发单位和其他单位所属的物业管理企业,市房管部门也要加大指导力度,促其尽快离。从而把企业不断推向前进。由企业遵循市场规律办事,在竟争求生存,求发展。
总之,物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式,这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我们大家共同努力,高素质的生活、工作环境一定能在不久的将来实现。
房地产物业管理论文篇二
浅析物业管理在房地产业中的作用
房地产物业管理论文摘要
摘 要：物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。文章论述了物业管理服务的主要内容，物业管理的误区，房地产开发与物业管理的互补作用及物业管理在现代化城市管理中的作用。
房地产物业管理论文内容
关键词：物业管理 房地产 作用
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)12-284-02
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
一、国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：
1.物业管理市场法律法规比较健全。国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
2.物业管理协会发挥重要作用。市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。
二、物业管理服务的主要内容
1.常规性的公共管理服务。房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。
2.针对性的专项管理服务。为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
三、对物业管理的一些误区
1.物业管理公司≠开发商、建房单位。物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司。有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
2.责任误区。现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3.“管家”误区。一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。
四、房地产开发与物业管理的互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
五、物业管理在现代化城市管理中的作用
1.物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
2.物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
3.物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面也能发挥有效的倡导作用。
物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。通过政府、物业、业主的共同努力，高素质的生活、工作环境一定能够实现。
房地产物业管理论文文献
1.许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学，2008
2.齐锡晶.物业管理理论与实务.中国建材出版社，2002
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