房地产市场营销的相关参考论文
房地产市场营销的相关参考论文
房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。下面是学习啦小编给大家推荐的房地产市场营销的相关参考论文，希望大家喜欢!
房地产市场营销的相关参考论文篇一
《浅谈中国房地产市场泡沫》
【摘要】近几年，中国房地产市场火爆，既有满足居住要求的刚需原因，也有跟风投资的炒作原因。但高涨的投资热潮、不断上涨的房价、投机的舆论导向等发展状况引起人们对房地产市场泡沫更为激烈的争论。本文结合近期的相关数据，基于泡沫的定义，分析中国房地产市场的投机泡沫，提出在缺乏经验和适用的参考数据的条件下，继续采取调控措施控制市场的观点。
【关键词】房地产泡沫;指标;建议
引言
中国的房地产市场在近十年的发展中虽有起落波动，但总体发展势头迅猛强劲。发展中也出现了很多问题，比如：房地产投资占固定资产投资比例居高不下，房地产企业银行贷款比例偏高，房价持续上涨，房屋空置率持续增大等。结合国内外泡沫事件的历史经验可以发现，每次在泡沫生成后这些相关数据就居高不下，造成的经济隐患巨大，应当重视和控制。
1、近期房地产市场的运营状况
1.1房地产开发投资完成情况
根据国家统计局最近发布的数据，我国在2012年至2013年这一年的时间内，房地产开发投资增速均保持在两位数，整体比较平稳，投资热度持续不减。在看涨的2013年年初投资显然增快，达到28%，比2012年年末高出6.6个百分点，增量较大。但在“新国五条”等政府调控措施出台后，增速下降2.6个百分点，说明受政策的影响，开发者保持乐观的同时持谨慎态度。
1.2全国住宅销售情况
根据国家信息中心统计结果，全国商品房销售面积在近一年内增速持续上涨，尤其在2013年年初上涨迅猛，高于2012年年末67.6个百分点，表现出强烈的看涨预期。在新调控措施出台后，增速放缓，市场各方转为观望态势。销售额增速也随着销售面积增长，增速高于同期销售面积，说明房屋成交价格也在增长。
1.3新建住宅价格情况
根据国家信息中心统计结果，全国大中城市住宅销售价格在近期都有增长，环比上个月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，达到10%左右。这说明全国房价在近期持续在涨，房价仍然较高。
2、房地产市场泡沫的分析
2.1市场泡沫的定义
房地产市场泡沫虽然没有明确界定，但可以参考资本泡沫来分析。“泡沫是一种资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引起资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引起资产价格暴跌，最终导致经济危机的经济现象。”这个定义预设了分析泡沫的框架。
2.2市场泡沫的分析
根据以上统计数据，我们发现：住房销售价格无论是和近几个月的短期相比还是和近几年的长期相比都有所上涨，涨势不减，没有松动的迹象。这说明市场预期强烈，和消费者购买力的差距逐步加大，越来越脱离市场真实需要。投资增速一直处于高位，这既有银行贷款的资金支持，也有境外“热钱”(国际套利资本的俗称)的涌入。人民币持续增值也促使投资房产。但是投资增速过高也说明投机氛围浓厚，过度的投资只会把房价推高，房屋空置率居高不下，积压资金过高，居全国不良资产第一位。销售额和销售面积在2013年年初出现了爆发性的增长，远超出正常需求的购买增速，说明投机成分很大。房地产市场中刚需的比例在下降，投资份额上升，住房已经成为热门投资产品。
2.3市场泡沫指标的适用性
根据以上分析，我国房地产市场已经出现泡沫，过高的市场预期、只增不减的高房价和乏力的消费形成鲜明的对峙。投机盛行，占有市场份额加大。但有泡沫不一定是坏事，依据现有研究，只要在安全区和警戒区对经济发展有正面作用。现在争论的问题是，现在房地产市场的泡沫到了哪个阶段，房地产发展有没有崩盘的危险。
有学者根据国外经验数据来评价我国房地产泡沫：住房空置率过高，超过10%;房价收入比过大，远超发达国家的3-6倍范围;房地产开发投资占GDP比例远超过8%等等。但也有学者提出质疑，这些参考数据是依据国外发展情况得出的经验数据，能否照搬使用是个问题。我国国情特殊，发展不同于其他发达国家。虽然各项指标都超过别国历史经验数据上限，但这也与我国统计口径不一致、城镇化建设快速发展、居民生活环境改善、政策的影响力等有关。例如：我国贫富差距大，房价收入比大可能是房价高，也可能是收入低，住房面积大，档次高等多种因素造成。随着经济发展和劳动成果分配改革，人民收入增加，这个比值总趋势会减小。空置率高是城市化建设发展正常的阶段性现象，有大量的外来置业人员可以消耗住房存量。另一个原因是高端住房多，供大于求，积压滞销，中低端价位住房缺少，难以满足市场需求，这种结构性失衡造成了空置率高。综上所述，参考指标的适用性确实值得怀疑，我国房地产市场泡沫发展程度难以确定。
3、房地产市场泡沫控制的建议
我国房地产市场存在泡沫已经是公认的事实，采取各种有效措施控制泡沫的扩大成为当务之急。虽然国家屡次出台了各种控制方案，但调控效果未达到预期，价格居高不下，涨势仍然强劲，这种发展终将酿成危机。加大调控力度，采取更严格的控制方法才能压缩泡沫，使房地产市场健康发展，继续为国家经济发展做出贡献。
3.1继续采取税收调节手段
针对不同的购房人群采用不同的税收政策。首次置业的人群税收可以减少，满足基本生活要求。二次置业或多次置业人群购房税收要加大，不鼓励投机买房。对房屋交易要提高税收，增大“炒房团”的投机成本。通过税收调整不同社会群体之间在资源占有上的公平关系，节约社会资源，提倡适度消费，打击投机炒作。
3.2优化房地产业结构
将商品房(二级市场)、二手房(三级市场)、租赁房(四级市场)、保障房等各种类型的房屋数量结构性均衡，实现保障房和商品房的供应双轨制，加大市场监控，合理开发。对于高档别墅，高级娱乐设施，商厦写字楼，提高银行贷款利率，减缓高价住房的建设速度;鼓励普通居民住房的建设，从供应数量上解决市场结构失衡的问题。对开发者的引导作用很重要，做到满足社会也要支持市场开发。
3.3完善金融监管体系
由于社会社会信用缺失，其他行业发展疲软，政府性投资渠道不足，现在的市场投资很大程度上依赖银行贷款。只有房地产市场正常运转，资金链不断，才能保证金融机构的正常经营。如今的房地产业和金融业息息相关，金融是房地产的“血液循环系统”，支持房地产资金周转;房地产也同样促使金融盈利。因此，要丰富监管手段，加大对信用总规模的控制力度，做好贷款前的风险评估，避免不良资产，贷款的出现。利用利率，产业政策等方法引导资金的流向，符合市场投资的需要。管理好外资外债，防治境外个人和机构的“炒房”投资，减小“热钱”涌入对市场的影响。
4、结语：
随着国家加大调控力度对房地产市场进行宏观调控，建立健全相关法规和政策，完善公积金管理，引导社会合理开发和理性消费，加强金融监管，打击各种投机行为，减少国际“热钱”影响，可以使我国房地产业泡沫逐渐缩小，健康安全地发展。
参考文献：
[1]宋忠敏，上海房地产泡沫的实证研究[博士论文]，复旦大学2004年4月
[2]牛凤瑞等，52004中国房地产发展报告6[M]，社会科学文献出版社
[3]项卫星，李宏瑾.银行信贷扩张与房地产泡沫：东北亚论坛
[4]徐国强.统计预测和决策[M].上海：上海财经大学出版社，2005
房地产市场营销的相关参考论文篇二
《浅谈调控下的房地产市场》
摘要：房地产业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业，它的运行状态关乎国家民生，对国民经济的持续、健康发展有着重要的影响。为了保证房地产市场持续、健康、稳定的长期发展，必须对房地产市场进行针对性的调控，逐步建立健全我国房地产市场宏观调控的长效机制。
关键字：房地产市场;调控;长效机制
2008年以前还是风光无限的房价随着全球经济危机的到来而全面“跳水”，却又借着我国为拉动内需制定的各项措施这阵“东风”被疯狂炒热，导致房地产行业发展异常，房价不断上涨，产生巨大的经济泡沫，归结原因主要有以下几点：
1、供需结构不平衡，保障房建设跟不上，导致房地产价格不断上升，超出普通百姓的承受能力;
2、房地产监控措施不严格，银行贷款获取容易，为房地产投机提供了便利;
3、股市低迷、利率偏低、投资渠道单一，投资型资金大量进入房地产市场;
4、人民币升值预期强烈，热钱大量进入房地产市场。
房地产行业投资过热，房价的非理性增长，不仅威胁着房地产行业的可持续发展，而且严重影响到了人民生活和国家经济的健康发展，因此，国家自2010年至今出台了国十条、国八条等一系列政策来调控房地产市场，调控重点也指向了加强政府的执行力和监管力度上。调控过程中，政府主动积极、金融信贷政策持续发力、土地政策不断收紧、决策措施层层加码，就2011年而言，央行总共进行了3次加息，6次上调存款准备金率，这一年全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了强制“限价令”。随着调控力度的纵深发展，调控效应已开始逐渐显现。根据国家统计局公布的数据，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比全部停涨，其中环比下降48个、持平22个;同比下降15个，同比涨幅回落50个，涨幅均未超过3.9%。同时，二手房平均价格指数同比首次出现下降，平均下降0.86%。尽管2月底在一线城市出现了成交量上涨的现象，业界也迫不及待地以“小阳春”称之，但这种在1月份极低的成交量基数之上短暂的成交回升本身不能说明问题，从总成交量来说相比去年仍有相当大的差距，从成交价格来说，仍然延续了下跌的态势。
如果说，本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控，是以房价下降为目标的话，那么，其调控成效已不容置疑。新建商品住宅价格环比全部停涨，二手房平均价格指数同比出现回落，这表明房价下跌趋势全面确立，调控已取得了预期效果。
但是这些短期的临时性调控措施，如“三限”政策(限购、限贷、限价)只能有效解决短期问题、表象问题，对于解决房地产行业深层次内在的问题不太合适，也不适宜长期实施。
首先，本轮房地产调控是在社会情绪不满的背景下推进的，公众一则不满于房价增速过快，二则不满于住房保障体系。同时政府提出的使“房价回归合理”也只是一个较为宽泛的表述，导致房地产调控缺少一种阶段性目标以及在此基础上的共识和理解，容易形成官方目标与百姓期望的错位。
其次，采取限购限贷限价等行政措施虽然有效遏制了房价的上涨但是同时干预了市场供求力量的较量，价格信号业已失真，房价走势无法反映真实的市场需求，导致房地产市场的冷暖太过依赖于行政之手，客观上对市场机制造成了破坏，因此只能是短期的措施，不能长期持续。
虽然为了防止房地产市场可能会出现的强烈报复性反弹，短期内政府的本轮行政调控一定要坚持。但是房价涨跌决不能作为楼市调控成功与否的首选目标，更不能作为楼市调控成功与否的唯一衡量标准，为了房地产市场长期健康的可持续发展，更加需要的是建立一个长效的、完善的房地产机制，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。
首先，逐步建立完善的市场化住房体制，回归市场在资源配置中的基础地位，建立一个相对稳定的住宅消费结构。我国正处于快速的城市化进程阶段，促使大量人口进入城市从而带来大量的购房需求，所以房地产市场的中长期趋势仍是需求远远大于供应。单纯依靠市场自发调节，不可能解决好广大居民、特别是中低收入者居民的住房问题。只有政府介入，通过实行住房商品化和住房社会保障合理结合的住房分类供应政策，由政府主导建设和供应中低收入者(或中间偏下收入者和低收入者)所需的保障房，才能从根本上解决好住房问题。与此同时对于一定数量的买不起商品房，又不符合保障条件的人群需要建立起合理、理性的住房消费理念，通过租赁住房解决，那么当前房地产市场面临的资源与价格矛盾会大大缓解。
其次，逐步完善抑制投机投资性需求的政策和增加普通商品房供应来调节供求关系。一方面用经济性限购代替行政性限购，即用金融、税费手段调节市场的购买行为，抑制投机投资性需求，比如对刚性需求购房者和合理的改善性购房者给予更大幅度的优惠和鼓励，包括税费的减免、房贷利率的优惠等，以推动刚性需求和改善型购房需求来促进房地产销量，更好地满足老百姓的住房需求。另一方面地方政府适度让利，通过切实降低土地价格，降低房地产企业高企的税费，同时给予开发满足“刚需”的普通商品房的开发企业以一定的政策优惠，来降低房地产企业开发的成本，从而促进普通商品房的供应。通过抑制投机投资需求和促进供应两轮驱动，在房价合理回归的同时促进房地产行业的健康发展。
最后，加强金融监管，建立房地产多元化融资机制。政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度;同时鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，有效引导资金更多的向保障房和普通商品房开发领域流动;再则扶持中小型实体经济企业，培育更多的投资渠道来吸引民间资金，淡化楼市对民间资本的吸引力。
总而言之，房地产业仍是一个朝阳产业，是一个特殊行业，有其自身发展规律。只有熟悉其特性，深刻认识其与国民经济的关系，重视其保障属性，建立健全起一个以市场为基础的长效调控机制，才能使整个房地产行业持续健康和稳定的发展。