进一步推动住房消费信贷发展

内容摘要：本文分析了当前制约我国住房消费信贷发展的主要因素，并从国家、借贷者和银行等三方面提出了相应解决措施。

　　关键词：住房消费信贷 制约因素 对策研究
　　
　　在生产、分配、交换和消费四个环节中，消费既是社会再生产的终点又是新的起点，发展住房消费信贷，不仅可以实现居民住房消费的愿望，还可带动相关产业发展，拉动经济增长。随着我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持，住房消费信贷发展迅速。然而，面临日益增长的购房需求，住房消费信贷业务发展的诸多“瓶颈”因素也日益凸显，严重制约其健康快速发展。
　　
　　住房消费信贷发展的制约因素分析
　　
　　住房消费信贷业务涉及银行、承贷人、开发商、评估、公证、保险、产权交易等多个部门和多种行业。目前，我国住房消费信贷规章、制度不完善，给现实工作造成困难。例如，《个人住房担保贷款管理办法》对办理住房贷款时的抵押担保作了明确要求，但实际操作困难：一般是房产抵押。当购房者失去稳定的经济来源而无力还贷时，虽然规定了抵押权人可以拍卖抵押物，但实际操作时，银行不得不考虑可能引发的社会问题而难以付诸行动。此外，我国缺乏成熟的住房价值评估机构和完善的拍卖转让机构，处理抵押房产更为困难，最终导致银行资产质量严重下降。
　　当前，个人住房消费信贷业务存在贷款品种单一、期限短、额度低、借贷手续繁杂等问题。各大商业银行的住房信贷基本实行固定利率等额偿还方式，无法满足不同收入和不同偏好的居民需求。贷款期限在实际操作中多在10年以下，且按规定贷款者必须在贷款银行存足相当于房价30%以上存款，造成居民还贷负担过重，更限制了中低收入者贷款买房。此外，借贷手续繁杂，涉及多个部门，使承贷者苦不堪言，也使消费信贷者望而却步。
　　住房信贷资金融资渠道过窄，住房抵押贷款二级市场尚未形成。我国各商业银行住房信贷资金主要来源于居民储蓄存款，不确定性高、流动性大，缺乏稳定的长期资金来源。
　　我国住房消费信贷中个人住房抵押贷款是零售式贷款，贷款对象是分散的居民个人，银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断，信用风险较大；抵押物价格机制尚未建立，贷款易受抵押物市价下跌的影响，同时住房市场不完善，抵押物的处置没有保障，导致市场风险较大。目前这种贷款缺乏政府担保、保险制度以及抵押贷款二级市场的配套，贷款人债权不能转移、又导致住房消费信贷流动性风险大。
　　
　　住房消费信贷发展的对策研究
　　
　　必须改变现有商业银行贷款资金来源主要依赖居民储蓄存款的做法，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产开发债券、房地产投资信托等融资工具，将金融市场与资本市场结合起来。同时，借鉴国外经验，引导保险基金、养老基金、共同基金等大规模稳定的长期信贷资金进入住房金融市场。另外，应根据不同贷款群体的多样化需求，推出可变利率抵押贷款、递增递减还款等多种贷款种类。

尽快建立统一的面向全社会的个人信用体系，实行存款实名制，每个人只能用自己的实名在一个银行拥有一个帐号，从而为确定居民实际收入水平、确认消费者贷款资格奠定基础；建立个人信用调查与评价的专业中介机构；建立网络化信用消费管理体系，对个人资信状况、信用等级进行全面了解。同时，银行应尽快设立风险预警机制，建立动态统计分析监控体系，加强房地产政策、市场及客户研究，提高风险预警能力；形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策。
　　积极稳妥推进住房抵押贷款证券化，建立住房抵押二级市场。住房抵押贷款证券化及住房金融二级市场的建立，除了需要解决技术层面的问题，更需要政府的扶持与适当的干预。一方面政府应该制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展，另一方面是设立若干准政府机构，通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。美国的联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会和联邦住房抵押公司等都是政府设立的准政府机构，值得我国借鉴。
　　完善消费信贷各项规章制度，规范消费信贷行为。在消费信贷开展较好的西方国家，对消费信贷的每一过程、环节、消费信贷合同的订立、内容，合同的履行、违约及责任处理，都有相应的法律法规予以规范。而我国缺乏此类法律法规，导致消费信贷业务的开展出现了许多不容忽视的问题。当前，我国亟需制定《消费信贷法》对消费信贷的主体、对象、程序、方式等作出规定，并配套出台适于实际操作的实施细则，保护消费者和金融机构的合法权益，为银行资金安全、开展社会信用调查及维护个人隐私提供司法保障，使消费信贷走向法制化轨道。
　　完善住房消费信贷相关配套制度，规范住房消费信贷过程中评估、保险、抵押、信用等各中介机构行为。针对当前我国相关中介机构缺乏、从业人员行为欠规范、职业道德和专业水准不高的现状，有必要研究制定住房消费信贷中介机构的从业行为规范，并对各中介机构的资质进行严格审查，定期淘汰一批不符合从业标准的中介机构。