浅谈商品房预售合同备案登记与预告登记
商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。下面是小编为你整理的浅谈商品房预售合同备案登记与预告登记_商品房预售合同，希望对你有用!
自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。
仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。
购房合同预售是什么意思
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。
预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等;
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
6、产权登记和物业管理的约定;
7、保修责任;
8、乙方使用权限;
9、双方认定的争议仲裁机构;
10、违约赔偿责任;
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如__市__区__街__号__花园__号楼__层__房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;
(2)购房者不按期付款;
(3)开发商不按期交房;
(4)面积变动超过约定幅度;
(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
《商品房预售合同》是正式的商品房买卖合同的一种，它针对于预售商品房进行使用(另一种叫《商品房买卖合同》什对于现房销售)，一般由所在地市房管局进行统一监制。
在业主与开发商签订该合同后，该合同将送交房管局备案存档，做为政府监督使用。 一般来说，如果你是按揭买房，要和发展商签订六本《商品房预售合同》(或《商品房买卖合同》)，分别用做，买卖双方合执一本(作为购房的法律依据)，房管局一本(作为政府监督)，按揭银行一本(贷款依据)，房地产交易处一本(作为登记依据)，房地产抵押登记处一本(作为按揭担保依据)。
如果你是一次性付款买房，只要和发展商签订四本《商品房预售合同》(或《商品房买卖合同》)，分别用做买卖双方合执一本(作为购房的法律依据)，房管局一本(作为政府监督)，房地产交易处一本(作为登记依据)。当然根据各地政府出所台的登记政策不同，所须要签订的合同数量也不一定是相同的。但以上所提到的合同数量一般不会少。
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。
商品房预售合同不是预约合同
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
商品房预售合同在成立之时，房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。
因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
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