论购物中心投资控制论文
论购物中心投资控制论文
近年来，以购物中心为代表的商业地产项目在中国各大城市遍地开花，而广州自亚运会以后，购物中心的发展也进入一个扎堆开业的黄金时期。作为一项综合性、专业性和技术性很强的投资活动，商业地产项目在投资开发过程中不可避免地存在着众多风险。以下是学习啦小编为大家精心准备的：论购物中心投资控制相关论文。内容仅供参考，欢迎阅读!
论购物中心投资控制全文如下：
【摘 要】随着我国商业购物中心的不断涌现，每年新建设的购物中心数量增加的非常快。如何对耗资大、建设周期长的购物中心实行有效的投资控制，是取得项目成功的关键因素之一。购物中心投资控制是在不影响工程进度、工程质量、安全施工的条件下，将工程的实际费用控制在目标值之内。此项控制以目标值为基线，实施于整个工程管理过程中。
一、我国建设购物中心投资控制中普遍存在的问题
建设购物中心包括购物中心的建设，施工，配套，装饰设计等工作。它具有耗资巨大、建设周期长、商业风险大等特征。由于目前我国商业行业整体项目管理的水平不高，投资控制意识薄弱，工程建设投资失控的现象屡见不鲜，使投资者蒙受巨大损失，对项目的正常运作也造成极大的困难。究其原因主要有以下几点：
1、投资控制忽视购物中心建设前期、注重施工阶段，依图定量、定价。
目前，我国大部分建设购物中心的投资预测与控制都是从项目的施工阶段开始的，即在项目设计阶段结束后，根据施工图纸算量、计价，测算出工程预算价格，作为项目投资控制的依据;工程竣工后依据竣工图结算建安工程价款、算细账，预算金额与结算金额的差值就是投资控制的成果。由于设计常常未按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计，未按照设计概算来控制施工图设计，在工程施工过程中常出现设计变更记录不明确、责权不清、工作界面重复等问题，导致购物中心建设中的“三超”概算超估算、预算超概算、决算超预算)现象时有发生。
2、设计多数依靠专业设计院或者境外设计机构完成，设计时间短、任务重。
建设购物中心是从土地的取得、规划设计开始的，后面的发包、施工、工程竣工、装潢、项目的交付使用等过程都是前期规划设计阶段的延伸。因此，一个好的规划设计不仅对于购物中心建设本身有着良好的指导作用，对有效地控制项目投资、提高工程质量也有重要意义。目前，我国绝大多数建设单位没有专门的购物中心规划设计人才，项目的规划设计依靠专业设计院和境外设计机构的现象较为普遍。由于在设计中大多数对购物中心的定位不是非常明确，只对建筑设计比较了解，缺乏购物中心的设计理念，且缺乏一套完整有效的投资控制指标加以规范，致使设计人员投资控制意识不强，在设计时不能主动进行多方案比选，对卖场的布局，将来空间的利用利用意识不是很到位，不能充分的和购物中心的管理人员进行有效的沟通，设计人员的设计优化的动力也不是很强，以完成任务为目标，造成创造附加值的能力不足。而且建设购物中心从规划设计到工程的发包、施工常常只用一两年的时间完成，时间短、任务重，加之建设单位的管理人员常将主要精力放在施工现场，对设计师的设计方案易于疏漏，导致设计图纸中错、漏、碰、缺时有发生，施工过程中设计变更时有发生，建设成本与实际预算发生很大偏差。
3、项目过程中投资控制不严格，附加费用经常发生。
购物中心项目的投资目标、进度目标，质量目标共同构成购物中心管理的目标体系。目前，购物中心建设投资主要由项目的成本部份，合同预算部分组成，一般由审计部门负责投资控制管理。项目的进度和质量要由工程部管理。项目各管理部门之间各自为政，经常出现工程部一味地追求建设速度，把工期作为项目管理的唯一目标，造成施工中费用控制不严，再加上人为的原因导致一些附加费用的发生，再加上欠缺详细的设计、图纸错误多等问题，导致工程预算与最后的竣工决算相差甚远，投资失控的现象严重。
二、建设购物中心投资控制的对策措施
(一)以规划设计阶段为重点的建设全过程投资控制。
根据有关专家研究结构和大量统计资料表明，在购物中心决算和规划设计阶段累计投资虽然只占项目总投资的5%～10%左右，但其影响投资的可能性却达到75%～95%;而在施工阶段，通过技术经济措施节约投资的可能性只有5%～10%.由此可见，项目的建设前期是影响工程投资最重要的阶段，亦是降低成本可能性最大的阶段。要有效地控制投资，必须做到以建设购物中心规划设计阶段为重点的全过程投资控制，为此应抓好以下环节的工作。
(1)对拟建购物中心进行深入的可行性分析论证，做出正确的投资决策，并达到资源的合配置。
(2)项目设计中要引入竞争机制，开展设计方案优化竞赛。本着技术要先进、造型要新颖、要安全适用、要经济合理、节约投资的原则选择方案。
(3)在设计中积极推行限额设计。严格按照确定的投资目标控制初步设计;按照批准的设计概算控制施工图设计;将肥不合理的现象消灭在设计阶段，杜绝“三超”现象的发生。
(4)精确测算、合理制定标底价格。招投标中采用工程量清单报价，实行量价分离，优选工程承包单位，搞好招投标工作。
(5)从项目筹划、设计、施工到竣工验收，到后期的装修，实行人、财、物全过程、全方位的科学管理。
(二)编制积极的投资计划。
编制积极的投资计划是能否有效地控制项目投资的首要前提。在现代购物中心管理中，编制积极的投资计划应做到：
(1)不是被动地按照已确定的技术设计、合同、工期、实施方案和环境等预算工程投资，而是综合考虑项目的进度、投资、质量、实施方案等之间的互相影响和平衡，以寻求最优的解决方案。
(2)投资计划不仅局限于建设成本，还应考虑项目投入使用后的运营成本，即采用项目全寿命期成本计划和优化方法编制投资计划。
(3)利用项目管理技术―(WBS工作分解结构)方法进行全面详细的投资估算，制定一个全面而周密的投资计划。WBS方法的主要步骤为：
根据项目的总体目标界定工作范围，然后对项目的工作内容进行合理的细分，分解到可以确认的程度，如某种材料、某种设备、某一活动单元等。 根据投资总目标，对工程费用进行自上而下的逐层分解，把费用分摊到各个WBS要素上，以作为对这些子项目或单元进行设计和计划的依据或限制，并按此限额提出其设计标准、功能及质量要求等。
按照WBS分解结构图自下而上进行费用汇总，与投资目标和计划限额进行对比，衡量每一层单元计划的复合程度，一次决定对设计和计划的修改，形成一个自下而上不断修改-补充-调控-反馈的控制过程
(三)主动控制与被动控制相结合。
在购物中心投资计划的实施过程中，应采取主动控制与被动控制相结合的控制方法，才能确保项目投资目标顺利实现。
(1)主动控制。即在事前确立项目的投资目标和编制投资计划时，就应对工程建设中环境的不确定性、风险因素等有超前的考虑和预测、分析各种因素对项目投资的影响，预测项目实施过程中目标和计划偏离的可能性，采取相应的预控措施输入目标和计划系统，对项目实施主动控制。将各类隐患消灭在萌芽状态，是控制效果更加有效。
(2)被动控制。在项目计划的实施过程中还应进行全过程、全方位的追踪监测，通过对项目实际输出工程信息的收集、加工、整理、分析，及时发现问题、找出偏差，采取相应的对策措施纠偏，再反馈给计划管理部门付诸实施，使工程中出现的问题及时得到处理，使目标和计划一旦出现偏离及时得到矫正。
(3)主动与被动相结合的控制。主动控制与被动控制均为实现项目投资目标所必须采用的控制方式，有效的控制是将其紧密结合起来，两者缺一不可。即对项目投资目标的控制既要以预防为主，加大主动控制的力度，又要同时对项目的实施过程进行定期、连续的跟踪检查，通过信息反馈实行被动控制，两者有机地融合在一起，形成一个贯穿建设全过程的动态控制系统，方能确保项目投资目标的顺利实施。
三、建设工程实施阶段的工程造价控制与管理
(一)工程施工招标
严格按照建设工程招投标规范要求进行工程施工招标。
(二)格审查施工技术方案及措施
(1)要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他费用有关的技术方案和措施进行审核。
(2)加强技术管理和质量监督，对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决，力求做到不因图纸和技术问题而延误施工，避免造成不必要的经济损失。
(三)严格控制施工质量
(1)对进场的原材料和设备及其它半成品等应由具备资质的单位进行各种质量检验。另外还要有一个完善的设备和材料管理程序，以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态。
(2)通过各种措施杜绝重大质量事故，减少一般质量事故。
(四)搞好施工进度和计划管理
(1)应按总体计划要求按时开工，材料和设备价格会随市场而波动，力求避免因延误开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。
(2)要认真编制年、季、月、周施工计划。一般应编制3个月滚动计划。不但要有整体的进度计划，还要控制施工过程中的关键路线和关键节点，以便进一步落实人员、机具、材料和设备等。
(3)提高劳动生产率，做到按计划施工，避免和减轻高峰期的施工压力，同样也能减少不必要的费用支出。
(4)分析没完成计划任务的原因并追究责任，争取在下一周期的施工段中补回损失，避免工程延期造成的损失。
(五)依据施工进度，合理支付工程款
(1)要求施工单位按时上报验工月报，对施工单位上报的验工月报要按现场实际完成情况严格审查核实，不多报、早报、重报、漏报，控制费用不超过目标。
(2)对统计的验工月报的审核必须由相关的专业工程师签字，才能作为拨款的依据。
(3)拨款的比例要严格按协议或合同办理，当发现有重大的质量问题时应拒绝付款。工程付款单必须由费用控制造价工程师签字才有效。
(4)工程施工决算经审计无疑后方可付清余款，但应按合同要求留下质量保证金，待质量保证金期满后付清。同时，严格控制工程款的最终超付现象。
(6)现场签证和设计变更费用的控制
(1)对施工方提出的签证要严格审查，凡在协议或合同内已包含或定额范围内的内容一律不予签证。
(2)施工签证先要由监理单位富有现场施工经验的专业工程师签字认可，然后交给管理单位及设计单位的技术主管签字认可。
(3)分析未完成计划的原因并追究责任，争取在下一周期的施工计划中中补回损失，避免工程延期造成的损失。
(七)好工程决算和最终结算
(1)在项目完成之前，应要求施工方限期完成项目的竣工决算书。
(2)施工决算应根据合同制定的规定执行，设计变更和现场签证并本着实事求是的原则结合国家和地方的政策调价进行合理编制。
(3)对施工方编报的施工决算应先由专业的预算管理人员进行初步审核，然后经具备工程预决)算审计资格的审计单位进行审计。
四、结束语
投资目标是购物中心管理的主要，建设购物中心的成功与否与投资控制的效果息息相关。在购物中心建设中应特别重视规划设计阶段对投资的重要作用，抓住这一关键环节，可取得事半功倍的效果。建立项目的WBS亦是搞好项目管理必须的工作，不仅在项目计划编制中需要建立WBS，它还起着确定工作范围、确定计划控制深度的作用。项目建设全过程中还应贯彻积极的成本管理思想，才能充分发挥投资控制的作用，实现节约成本、提高投资效益的目的。
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