探索当代中国社会文化休闲街区规模发展的模式

探索当代中国社会文化休闲街区规模发展的模式

　　一、文化休闲街区发展背景

　　近年来，作为一种新兴的商业业态，各类不同特色的文化休闲街区迅速出现在我国各大城市，他们或建于有历史遗迹的地段，或依托于有文化底蕴的建筑，以其独特的魅力，为旅游者提供一个融购物、娱乐、休闲于一体的场所。其兴起的背景有三个方面。

　　(一)西方的城市更新

　　随着时间的推移和社会经济的发展，世界上所有城市都必须不断对原有城市空间、城市形态、城市交通、城市环境进行重新整合，使之符合新形势的需要。这个过程在英文中被称为Urban Renewal，即城市更新，最初发生在上个世纪的世界上首个工业化国家英国，并快速波及到整个欧美，主要是针对随着工业化进展以及汽车交通普及而出现的旧城空心化及城市郊区化现象。西方国家通过政府、团体或私人投资，用包括修建新建筑、旧建筑修复再利用、历史性保护及改进基础设施等各种手段，使不少城市成功地复兴了衰败的城市社区，振兴了城市经济，改善了城市交通，为市民创造了优美的城市空间和社区环境，使城市得以可持续发展。

　　(二)我国的旧城改造

　　自改革开放以来，由于独特的发展模式，我国多数城市在短短的20年内就从落后的农业城市，跨越工业化和市场经济的早期阶段，一跃进入现代化，在许多城市的旧城区中，尽管还没有出现如西方发达国家旧城空心化和城市郊区化的现象，但存在着城市现状与城市化、现代化的巨大矛盾。因此必须对原有城市空间、城市形态、城市交通、城市环境进行重新规划整合，使之适应当代城市功能和容量的需要，我国将这个过程称为“旧城改造”。20多年来，旧城改造曾经为我们带来日新月异的城市面貌，也使我们付出了巨大代价，拆掉了大量有文化价值的建筑、设施、历史遗迹，建起了很多的钢筋混凝土的建设森林。随着经济社会的不断发展，旧城或旧街区升级仍然在进行中，但面对过去大规模激烈旧城改造付出的巨大代价，人们认识到城市改造需要的是文脉延续，不断整合、更新、改造、升级的渐进过程，只有如此，才能保持一个城市的健康持续发展。

　　(三)文化资源的影响和作用日益增强

　　随着全球人口爆炸、能源危机、生态环境急剧恶化，被现代工业恶性损耗的自然环境与资源已无力支持当代城市以现代工业为主体的现代发展模式的可持续发展,而一直不受重视的文化资源与文化产业在消费社会中正在成为推动城市发展的重要生产要素和先进生产力的代表。以我国的文化产业发展情况为例，近年来，以国务院通过《文化产业振兴规划》为标志，文化产业正式上升为国家战略，其作用和影响也日益增强，在“十一五”期间，我国文化产业年均增长速度在15%以上，高于同期其他产业的发展速度，已经成为提升经济、产业和产品的文化内涵，促进国民经济增长的重要引擎①。

　　综上所述，西方发达国家城市更新所昭示的城市发展趋势，我国旧城改造的现实压力，以及文化资源的影响和作用不断加深，都将文化、历史和商业相结合，以彰显历史文化底蕴为特色，以满足人们购物、娱乐、休闲等多项需求为目标的文化休闲街区的出现，成为政府和市场的“双重选择”，成为我国经济发展过程中的一种历史必然。

　　二、我国文化休闲街区发展现状及存在问题

　　(一)文化休闲街区发展现状

　　文化休闲街区作为现代城市(区)步行街、商业街的一种发展趋势，是步行街在形式上的进一步拓展和内涵上的进一步延伸。从世纪之交在很多城市出现的规划和建设步行街的高潮开始，到现在步行街成为我国城市建设和形象提升的重要内容，特别是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和品味，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式文化休闲街区，在近几年更是借助不同的文化特色，似雨后春笋般出现在全国的大小城市，如北京的南新仓文化休闲街，上海的新天地、沪文化休闲街、多伦路文化名人街，成都的宽窄井巷子，焦作的“新东•焦作1898”等等。这些文化休闲街区一般规模不大，多秉持自身特色，局限于当地发展。

　　从目前各地披露的“十二五”发展规划中，我们可以看出，建设文化休闲街区的潮流方兴未艾，热度仍在进一步加强。如无锡提出，“到2012年底，创建市级特色街区15个”②的目标，扬州提出重点建设“双东”街区、教场街区和南河下街区三个街区③，沈阳提出重点建设的北市场民俗文化街区、太原街时尚文化街与中街时尚文化街④等，不胜枚举。

　　(二)文化休闲街区规模发展存在问题

　　当前我国文化休闲街区发展数量众多而体量偏小，从上海新天地等比较具有代表性的成功案例看，文化休闲街区的发展大多是内部挖潜，很难在规模上做大，究其原因，主要有以下三点。

　　1.文化特色的局限

　　因为特色的东西一般难于移植到其他地方，从这个意义上讲是成也文化，败也文化。全秋梅在对上海新天地进行系统研究后指出，上海新天地不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平⑤。如经常有一些上了岁数、头发胡须都已花白的上海老头坐在路边吃冰激凌，就跟它的历史文化有关，在“西化”年头比较长之后，从小“经常吃冰激凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也便成了很自然的事情，而这些文化的积淀是其他地方无法移植的。

　　2.街区规划的局限

　　在这方面的表现主要为：一是过分依赖遗存特色建筑，导致整体范围偏小，整体氛围无法彰显。二是没有考虑交通等其他辅助条件，失去休闲的便捷性，导致目标消费群体客流量不足。三是建筑特色过分单一，有的街区虽然在原建筑遗存的基础上进行扩建，但建筑样式由开发商打造，多为统一样式，使消费者产生审美疲劳，反而削弱了文化的特色魅力。

　　3.运作模式的局限

　　一般的运作模式为：规划——建设——招商——开业，该模式中，开发运营商和商户是房东和承租户的关系，调节的杠杆主要为租金，该模式容易产生两个结果：或招商环节占用太多时间，或商户具有很大的不稳定性，使街区很难走向成熟，更遑论规模发展。

　　综上所述，影响街区规模发展的瓶颈，[JP2]也可作为当前我国此类街区发展数量众多而体量偏小的一个注脚，在规模很难做大的前提下，发展文化休闲街区的最好办法无疑是遍地开花，只要和文化沾边即将其打造成一个新的街区，在没有足够文化特色和规划条件下的强行运作，街区的生命力就会存在很大问题，极可能种下谷子却收获稗草，并破坏了原来的生态环境。

　　三、“南京1912”规模成功发展探索

　　面对文化休闲街区规模发展的困境，一些早期发展比较成功的休闲街区积极尝试以不同的途径去破题。如以“宋城千古情”享誉大江南北的杭州宋城，在坚持演艺项目创新的同时，更多地把目标转向多样化经营，触角已伸及房地产、文化传播、高等教育、电子商务等领域。上海新天地的经验也被不少外地商业地产所借鉴，但只属于外围影响，与新天地本身已没有任何关系。“南京1912”则坚持在文化休闲街区概念框架内强势拓展，成为目前国内影响力最大的连锁文化休闲主题街区运营品牌，其成功经验弥足宝贵，可为国内其他文化休闲街区规模发展所借鉴。

　　(一)“南京1912”的基本情况

　　“南京1912”文化休闲街区呈L形环绕总统府，由21幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成,占地近四万余平方米，是具有典型民国文化意义的时尚休闲街区，目前街区拥有“中国移动无线音乐俱乐部会所”、粤鸿和、苏荷、星巴克等60余家风格各异的品牌商家，主要业态为文化休闲、娱乐演艺、特色餐饮。该街区在2004年12月开街，由东方集团成立的南京东方三采投资顾问有限公司运作，2008年初，随着“南京1912”在全国的知名度不断提升和业务的快速发展，集团果断成立南京1912集团，由其独立运作“1912”项目，以便更好地实现战略发展目标。

　　6年多来，“南京1912”取得了显著的社会经济效应，成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。其中，仅经济效应方面，2010年消费者已达500万人次左右，较上年度直接增加就已逾5000人，每年可带来GDP增加值高达4亿元，年上缴税收超过1亿元。特别是在规模发展方面，“无锡1912”、“扬州1912”、“苏州1912”先后开业，“常州1912”、“合肥1912”开始建设，西安、淮安、济南、洛阳等地“1912”项目积极推进。截至目前，全国已有100多个城市力邀“南京1912”加盟，其扩张步伐仍在不断加大，已成为目前国内影响力最大的连锁文化休闲主题街区运营品牌。“南京1912”的发展步伐印证了各级领导对它的嘉许。江苏省原省委书记梁保华同志说：“1912已经不是南京的，而是江苏省的品牌!”国家旅游局局长邵琪伟同志说：“1912是全国的!”中共中央政治局委员、中央书记处书记、中央组织部部长李源潮同志视察“南京1912”街区时指出：“现代服务业，要看1912” ⑥。

　　(二)发展模式特色

　　“南京1912”规模发展离不开我国城市发展的大背景，离不开对城市文化价值创造性利用的共识，也离不开各级政府的正确决策和支持，但笔者在此仅从产业发展的角度，结合一般文化休闲街区打造过程中存在的问题，对“南京1912”规模发展模式进行部分探索，抛砖引玉，以期推进整个文化休闲街区类项目的进一步发展。

　　1.独具特色的企业文化

　　企业文化是被组织成员认为有效而共享，并共同遵循的基本信念和认知，集中体现了一个企业经营管理的核心主张，以及由此产生的组织行为，对一个企业的发展起着至关重要的作用。“南京1912”的企业文化特质是什么?它在“1912”的发展中起到什么作用?我们可以从其名称上找到答案。“南京1912”的名称从600多个征集方案中脱颖而出，因为1912年是民国元年，孙中山先生在总统府宣誓就任临时大总统，宣告中华民国临时政府成立，从此中国结束了延续2000多年的封建帝制，开始了民主共和的新时代。1912记录的是中国历史最深刻的变革与创新，是民主自由中国的发端与滥觞。“南京1912”秉承的即是民国元年的变革与创新精神，并将之浓缩为企业文化的内核，其表象则为坚持寻找独一无二的城市记忆，提供时尚与怀旧交融的独特文化体验，表达传承与创新的城市宣言。也正因为如此，“南京1912”不再只属于南京，变革与创新的文化内核不断推动“1912”在其他城市唤醒沉睡的文化记忆，打造新的城市客厅、文化名片、品味地标和魅力徽章。

　　“南京1912”及时将其原生态的文化内涵及时提升到企业文化的层次，并将它作为一个企业的灵魂，并使其具有普适性，为其快速扩张提供了精神原动力，为其挖掘异地城市文化内涵提供了文化亲和力，也为快速吸引城市目标消费群提供了文化向心力。

　　2.通盘筹划的项目选址

　　运作一个新的文化休闲街区项目，不同的选址要求体现了不同企业的价值取向。“1912”选址的要求主要有以下几点。

　　一是在区位方面，首选入驻一、二、三线城市核心商圈位置或一、二线城市区域副中心核心位置，其次为一、二、三线城市核心商圈3公里范围以内，或区域副中心与主城核心商圈交界处。这方面的要求主要取决于打造城市客厅定位，要发挥城市客厅作用，必须保证一定的客流量，而一、二、三线城市核心商圈位置或一、二线城市区域副中心核心位置的优先选择，为充裕的客流量提供了比较可靠的保证。

　　二是在地块特征方面，要求项目规整、边界清晰、临主干道、有较长沿街展示面、交通便利，可建商业面积不少于5万平米。这个要求主要取决于整体文化氛围打造，没有一定的体量，街区就会没有纵深，整体文化氛围就无法突出，时空变换般的独特文化感受效果就会降低。

　　三是文化遗存方面，要求地块所处区域有文化特色与历史遗风可借鉴。这个要求主要取决于打造文化名片目标，具有鲜明的文化特色是“1912”区别于其他文化休闲街区的标志，正如南京1912集团董事长李天成先生所说，“商业运营是我们的事业载体，文化创意是我们的事业引擎”⑦，特色文化底蕴要求对“1912”的重要性不言而喻。

　　基于“1912”项目打造目标的独特选址要求，有效避免了为赶潮流而快速上马项目，其后因运作不佳门庭冷落而黯然收场的潜在风险，为“南京1912”的快速扩张加了一条牢固的安全带。

　　3.灵活多样的战略合作

　　商业上的战略合作，是建立在共同利益基础上，出于长期共赢考虑，从整体出发，考虑相互之间的利益，实现深度的合作，使整体的利益最大化。商业上的战略合作不是新生事物，广泛存在于各类企业中间，如房地产企业和建筑企业、材料供应商的合作，生产企业和销售企业的合作等，多为产业链上下游的战略合作。“1912”有着为数众多的特色战略性商业合作伙伴，如苏荷、乱世佳人、粤鸿和、可口可乐、百威、上海浦发银行等，他们分别以不同方式的深度战略合作为“1912”快速扩张提供了强力支撑。其战略合作特色主要有以下几点。

　　一是合作模式的多样性。首先是合作关系具有多样性。“1912”除与可口可乐、百威等类型的企业类似于一般的销售企业和生产企业的关系外，与浦发银行则属于生产企业和销售企业的关系，二者关系出现倒置情况，而和苏荷的关系是互为生产企业和销售企业的关系，在版图扩张上相互支持，深度合作。其次是合作方式具有多样性。如与苏荷、可口可乐等的合作方式是战略上的相互支持和文化特色的相互彰显，与粤鸿和则是参股合作，实现实质意义上的你中有我、我中有你。

　　二是合作过程的全程性。这个特点实际为和合作企业“捆绑”发展，即“1912”拓展到哪里，相关合作企业也同步入驻到哪里，他们在“1912”的拓展、选址过程中即参与意见，加快“1912”的决策过程。

　　三是合作共赢的绝对性。与一般的销售企业和生产企业会出现销售企业压价而生产企业涨价的矛盾不同，“1912”与合作伙伴具有利益共赢的绝对性。如“捆绑式”发展模式，合作企业可借助“1912”的品牌效应缩短客户培育期，迅速实现自身的规模发展;“1912”也会缩短街区的培育期，同时减少异地招商的压力。

　　综上所述，“1912”灵活多样的合作模式，保证了其最大限度地吸收合作企业的先进经验和成熟做法，充分实现优势互补和利益共赢，为其快速扩张提供了坚实的运作平台。

　　全国只有一个“1912”，其成功看似具有偶然性，但背后又有其必然性，即本文所尝试引出的其规模发展的几个重要特征，其中，企业文化为其灵魂，选择的项目地址为其骨架，具体的运作则为其血肉，三者缺一不可。“南京1912”的成功，也离不开集团团队自身的不断努力，然而该团队的努力对“南京1912”规模发展影响因子数值具体是多少，和其他团队相比情况如何，没有列入本文讨论范围，以后可专文探讨。对该模式的借鉴，本文仍为初步研究。