房地产投资决策论文范文

房地产投资决策论文范文

　　房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。下文是学习啦小编为大家搜集整理的关于房地产投资决策论文范文的内容，欢迎大家阅读参考!

　　房地产投资决策论文范文篇1

　　浅谈房地产投资决策方法分析比较

　　房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，因为其高风险、高收益的特性,就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息，采用科学合理的投资决策方法，以达到规避风险，获取效益的目的[1]。本文通过对传统净现值方法与实物期权分析方法进行对比分析得出两者的优越性与缺陷，使得其在房地产项目投资决策上更为合理。

　　1净现值方法的基本理论

　　传统的净现值法()评估房地产投资时，假定：(1)对于一个投资项目，决策者只有两种选择，一种是立即投资，一种是拒绝投资并且永远拒绝投资。投资者只是采用刚性的投资策略，而不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响。(2)一旦投资后，项目在可预期的寿命中将一直经营下去，投资外部环境不会发生预期外的改变，忽略将可能出现的各种情况的可能性。(3)投资成本是可撤回的。在市场不利的情况下，可以收回投资。(4)未来的收益可以预测，可以确定。投资者能够准确的估计出项目寿命周期内各年所产生的净现金流量，并且能够确定风险调整值和风险之后的收益率。

　　净现值是利用项目方案所期望的基准收益率，将各年的净现金量折算到建设初期(即现值)，从而得到历年现值的代数和。其表达式为

　　(1)

　　其中，为第年的现金流入量;为第年的现金流出量;为第年的净现金流量;为项目的寿命期;为项目的基准收益率。

　　当时，表示该项目在经济上是可行的;当时，表示该投资项目不可行。

　　2实物期权方法的基本理论

　　实物期权[2]是金融期权理论对实物(非金融)资产期权的延伸，标的资产为非金融资产的期权被称为实物期权。一个房地产项目的价值可以被视为其用传统方法计算的净现值与一些期权的价值之和，即项目价值=净现值(NPV)+期权价值。实物期权方法主要采取Black-Scholes期权模型，该模型可简单表述为：

　　(2)

　　(3)

　　(4)

　　式中：C为期权价格;S为标的股票现行价格;X为执行价格;T为到期时间;r为无风险收益率;σ2为标的股票价格的波动性;N(d)为标准正态分布函数N(x)当x=d的值。

　　实物期权的输入变量与金融期权输入变量的对应关系如表1所示。

　　3对比分析

　　从理论上分析，净现值法和实物期权法两者的主要区别有以下三点：

　　(1)不确定性与投资价值之间的关系。当房地产投资者面临未来市场条件的不确定性时，法则仍然是先算出新投资将产生的预期利润流的现值;再算出新投资所需的支出流的现值;最后算出两者之间的差是否大于零。若大于零，则认为可以进行投资。法则有一个假定：可以预测到未来以现金流度量的收益，即未来收益是确定的。如果出现不确定性，则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值越小。

　　(2)投资的可逆性与灵活性、新信息的价值。规则的另一个假设是：如果认为投资是可逆的，即无论何种原因，如果市场结果比预期条件差，就可撤消投资且收回支出;如果认为投资是不可延迟的，它是一种勿失良机的建议，即如果企业现在不进行投资，将来也不会投资。显然，法对投资既可逆又不可延迟的假设否认了“灵活性”的价值。而且，按照规则，无论是“现在就投资”还是“永远不投资”的决策，都是一种当期的决策，而与决策后可能出现的新信息无关。实物期权法认为，尽管一些决策符合这些条件，但大多数房地产投资并不符合。实物期权法假设大多数投资是不可逆转的。一旦投资，便会有部分投资转化为沉没成本;但是，一旦接受某些投资项目后，这些项目也不一定非要固定下来。投资人员能够经常做出一些改变来影响后面的现金流量和项目寿命。原因在于拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨

　　期权的“选择权”。当投资者做出不 可逆投资支出时，它就执行或者“消灭”了投资的期权，放弃了等待以获得可能会影响到支出意愿或时机的新信息的可能。一旦市场条件逆转，它不能停止投资。失去的期权价值是一种机会成本，它必须包括在投资成本中。 (3)折现率的主观性与客观性。法则一直假定一个资本预算项目的现金流量在某种可以预见的范围内发生，然后被贴现成它们的价值。问题是，如何确定合理的贴现率。法则用加权平均资本成本或由资本资产定价模型计算出风险报酬率，而且会随着不确定性增加而调整贴现水平，具有一定的主观性。

　　4结论

　　本文对传统净现值方法与实物期权分析两种方法进行对比分析得出两者的优点与缺陷，为房地产项目投资方面提供更为合理的决策，使得房地产项目投资评估更趋于实际。

　　房地产投资决策论文范文篇2

　　浅议项目投资决策在房地产开发中的应用

　　【摘 要】房地产业具有高利润和高风险特征，尤其在现代动态市场的刺激下，房地产业内部竞争越来越激烈，这就要求房地产企业充分分析影响投资决策的各个因素，在遵循市场发展规律的基础上，把握住项目投资决策的原则，并利用科学的经济和技术方式，对开发项目的风险性和利益性进行全面分析，进而实现房地产业经济效益。

　　【关键词】房地产业;项目开发;投资决策

　　近年来，房地产业如雨后春笋，迅速发展起来，在人们消费理念转变的情况下，房地产业进入微利时代，因此，加强成本控制，成为房地产业赢得市场竞争的重要条件。项目投资决策是在分析房地产业利润和风险比值的基础上，对房地产企业投资方向、投资方式、投资数量做出的回应。在现代动态化市场经济环境下，必须对房地产业开发项目进行全面而科学的分析，以促使房地产业获得市场竞争中的一席之位。

　　一、项目投资决策的原则

　　随着市场经济的发展以及宏观调控政策的实施，房地产业的生存环境面临冲击，要获得生存之地，房地产业必须合理规划企业发展方向，充分利用技术经济分析方法，对投资项目进行全面性的经济利益分析和风险价值评估。房地产业在项目投资决策中，必须遵守这么几个原则：

　　其一，目标原则。经济效益是任何企业发展的基础，房地产业投资决策必须以企业经济效益为目的，以一定的目标为指导，规范项目投资决策行为。投资决策目标必须适应于企业发展要求和企业实际，依据企业基础制定确定目标方向;投资决策的目标必须具有精确性，即为，投资项目内部的各项信息必须在目标之内，且每项经济目标都必须量化，以此实现对投资决策项目的指导作用。

　　其二，动态原则。房地产业的市场变化较为频繁，企业间的竞争格外激烈，这就要求投资决策以市场动态变化为基础，根据市场发展走向和人们的消费需求，来制定自身的投资决策，同时，根据市场变更因素，积极调整投资决策。

　　其三，可行原则。房地产市场将风险性和利润性紧紧凝结在一起。房地产开发的周期较长，投资较大，且极易受到外界因素的影响，因此，在投资决策中，必须利用经济分析法，对投资项目的经济利益和风险程度进行计算分析，确保能够进行项目施工，并获得投资效益。

　　二、项目投资决策的过程性

　　投资决策主要对投资项目的经济性和风险性进行分析，通过利益比较，决定投资方向和投资规模。具体来看，投资决策主要包括以下几个过程：

　　1、分析投资决策的影响因素

　　影响投资决算的因素众多，尤其在现代消费市场不断扩大的情况下，消费者的需求越来越制约投资决策的方向，而就经济因素来看，主要表现在资金来源、筹资方式以及一些影响房地产业项目投资的主要因素，因此，在决策过程中，必须确定房地产建设项目的资金来源，通过比较各种筹资效益，选择合理的筹资方式，并以适当的方式，对主要影响因素进行处理。

　　2、进行投资估算

　　投资估算对项目决策以及投资成败起到重要作用，是衡量投资决策可行性的重要标准。编制房地产建设项目投资估算时，要依据相关性的标准，依据编制期内的价格，进行编制，并将市场价格、利率、汇率等变化性的因素考虑到其中，为后期投资建设提供有效支持。

　　3、进行经济分析

　　经济分析即为对影响投资决策的各个因素以量化形式进行分析，其包括决策变量、目标约束、方案约束、资源约束等内容，通过对各项内容的综合分析，做出房地产投资是否可行的决策。由于影响房地产业经济利益的因素众多，在进行经济分析中，主要面向投资项目的经济效益以及风险性，并通过对投资来源、融资方式、方案选择、资源因素等的分析，来确定投资方案的可行性和实用性。

　　三、工程实例

　　某房地产开发公司具有多个开发项目：豪华住宅、普通住宅、商业楼、写字楼、厂房，在建设区具有不同的地段，假设为5个。投资决策，必须以房地产业经济效益为前提，对各个项目的风险性和利益性进行分析，进而确定开发方向。

　　1、变量选择

　　案例中，房地产类型以及地段都是影响房地产业投资决策的变量因素，假设房地产类型为m，可选地段为n，则有m×n中选择方式，具体到案例中，则有25种选择方式，这就要求根据变量对其进行分析，当变量值为0时，则不选择此方案，当为1时，则采用此方案。

　　2、项目投资来源分析

　　项目投资来源众多，本房地产业通过经济分析后，采用公司筹资、银行贷款和预售收入三种方式。在项目投资中，计划总投资为3000×104元，三项资金进而分别为800万元以1380万元及620万元，根据计划投资目标，对企业投资项目进行目标分析，并以此决定采用何种方案。

　　3、方案选择

　　由于在一个地段只能投资建设一个项目，且一个项目职能对应一个地段，因此，因此5个项目和5个地段存在对应关系，由此可建立约束方案。

　　净产值、收益率、投资回收期是房地产项目开发中经常用的经济评价指标，无论三者如何作用，在经济评价中，主要考虑标准差和期望值两个因素。标准差即为我们常说的风险，期望值是理想状态的估计均值。现行的投资决策目标体系由三个指标的期望值和风险组成，如净现值期望——净现值风险。在选择投资方案时，要求对每种关系进行分析，具体到本案例，则为：保证所选方案的净现值期望值大于0，平均净现值要不大于3千万;平均内部收益率期望不小于42%，其风险要小于5%;平均投资回收期限要控制在5年之内，且平均投资回收期风险要在两年内。

　　在投资决策中，往往对三个指标优劣性进行分析，并划分出优先等级，这就要求根据项目实际情况，对各种指标期望和风险进行衡量，以此确定出具体方案。具体到本案例，则在每个方案中，要求净现值期望不小于零，其风险不大于4千万;内部收益期望要大于23%，其风险不大于6%;投资回报期期望在7年以上，其风险控制在两年半，由此，该房地产企业将三个等级顺序为净现值、内部收益率和投资回报期。

　　4、资源分析

　　在方案选择中，必定涉及到大量的人力、物力以及财力投入，这些因素也影响着投资决策的开展。每一个房地产业的人员和财力都是有限的，在方案开发过程中，必须将现存的资源充分利用，全方位考虑方案所需的资金、人力与公司人力限制和资金限制，通过比较两者差值，确定选择哪种方案。在本案例中，房地产业融资3000×104元，提供100人，将其分散到各个项目与地段中，通过比较获得指标值和资源利用情况比值为1，这说明此方案可行。

　　在5个地段和五种开发项目中，通过净现值、内部收益率、投资回收期以及资源投入比较，发现本企业进行此项目开发，满足了房地产业发展的各项指标，进而说明了投资决策方法的可行性。

　　结语：

　　近年来，在市场经济的冲击下，房地产行业竞争愈演愈烈。市场动态发展中的经济因素，如消费者需求、资源因素、人力投入成本、市场价格等，制约着房地产业项目开发的方向，这就要求房地产业把握住市场发展规律，坚持目标原则、动态原则和可行原则，充分运用投资决策方法，分析建设项目的可行性和风险性，进而在确定经济收益的前提下，选择良好的投资方案。

　　参考文献：

　　[1]彭庆生.浅谈房地产企业全过程工程造价控制[J].科技与企业，2011(08)

　　[2]王振江.建筑工程项目成本投资与管理[J].中国新技术新产品，2010(20)

　　[3]柯南园.开发项目工程投资控制的关键环节[J].中国勘察设计，2012(06)

　　[4]新香.浅析房地产项目甲方的工程投资控制措施[J].中国集体经济，2010(27)