贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析论文

贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析论文

　　投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用—定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。今天学习啦小编将与大家分享：贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析相关论文。具体内容如下：

贵阳花溪地区房地产投资决策与成本控制分析

　　引言

　　项目投资决策是选择和确定投资方案的过程，该过程要求对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，并对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定。房地产投资项目收益高，风险亦大，为了避免巨额投资化为泡影，投资者在投资前期必须对项目进行实地考察研究，从项目所处位置的人文历史、文化环境等多重角度出发。目前，业界人士已研究出多种确定投资方案的方法，如田建林运用AHP方法来进行房地产投资决策分析和投资风险分析;刘明芳等，采用DEA方法建立了房地产投资决策中相应的输入—输出指标模型;李杰等采用RO法来确定房地产投资方案。项目决策合理与否，直接关系到项目建设的成败、工程造价的高低以及投资效果的好坏。在进行前期实地考察的过程中，投资者应充分关注大众的需求，力求在建设过程中以最低的成本生产出最能满足大众需求的功能产品。

　　1 贵阳花溪地区背景

　　花溪区位于黔中腹地，距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主，具有高原季风湿润气候的特点，冬无严寒，夏无酷热，无霜期长，雨量充沛，湿度较大，有着丰富的水资源和生物多样性，森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位，总人口数至2010年约为360054，人口密度为每平方公里402人。

　　贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展，自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时，规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地，建成贵阳市的高校园区，首期工程完工后，将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成，南区则位于贵安新区党武镇范围内，分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成，南区即为俗称的“花溪大学城”。

　　除了高等学府之外，花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里，占全区面积的25%。有景物景观81个。其中，自然景观56个、人文景观25个。有国家级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个，以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富，青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位，有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位，马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”著称，但相比于我国其他著名旅游风景区，其开发程度尚处于较低水平，换句话说，花溪的旅游产业有着较大的发展空间。

　　2 投资分析

　　2.1 市场分析

　　2.1.1 公寓 通过实地考可见察，贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人，远离城市的喧嚣与烦扰，极其适宜居住，尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次，人口密度为每平方公里402人，其中，花溪公园附近较为繁华，有着浓厚的生活气息。根据市场调查，笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老，花溪的居民也多为中低层收入者，由此看来，若要在花溪投资房地产住宅项目，中小户型应占大头。

　　2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光，与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光，但是这里距离市中心较远，周边的公共设施不如市区内完善，工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。

　　2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源，也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后，旅游产业发展不够，与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地，再加上花溪地区高校众多，每当夏季，来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿，然而花溪地区固有的旅馆稀缺，许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿，住宿条件十分有限。因此，房地产投资者可以从旅游的角度出发，大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。

　　2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区，商业用房的供应仅占全市的1.25%，商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多，但总体来说其档次偏低、规模较小，花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平，带动商业发展，因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而，已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地，其中，中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心，若要与其竞争，还需深入考察研究。

　　2.1.5 写字楼 从地图上可以看出，花溪区处于贵阳市较偏位置，离市中心较远，交通相对来说较为不便，不太合适发展办公用地，受大盘个案影响，写字楼市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块，其他区域除乌当区有少量成交外，市场均无变化。整体市场销售量较低。

　　成功写字楼的共性有：位置应该居于城市商务中心或商业聚集区，交通要十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间，才能称得上是真正的甲级写字楼。

　　从目前市场来看，花溪并不具备成功写字楼的条件。

　　2.2 风险分析

　　2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限贷政策，才能确保房地产市场合理回归。此外，房产税将尽快在全国开征，这可能会导致房价下跌，并在潜移默化中达到限购的目的。

　　2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。

　　2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。

　　2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程，包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。

　　2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响，如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。

　　2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查，了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动，从而预估出最佳的开发时机;选择地块时，要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策，分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时，要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料，了解潜在的竞争者的情况，做到知已知彼，百战不殆。

　　2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。

　　2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理，落实考核责任制;制订相应的激励制度，调动项目管理人员工作积极性，从而提高企业管理水平和整体竞争力。

　　3 成本控制分析

　　随着房地产市场的逐步发展，有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机，降低产品成本就是为企业增加利润，房开商各有着自己独特的控制成本的方法。

　　笔者认为，建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求，从而影响企业的收益。因此，功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是：在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标，根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重，接着确定项目的总费用，再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。

　　本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米，建筑规模为6400平方米，主体部分总投资额为1920万元。

　　①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标，并对各个功能评价指标的重要程度进行评分，最终确定权重。

　　确定权重可采用0-4强制评分法，分别将不同的指标进行两两对比并评分，如：若A比B重要得多，则A得4分，B得0分;若A比B重要，则A得3分，则B得1分;若A与B同样重要，则A、B各得两分，如表1所示。

　　②根据权重来预估相应功能评价指标的开销，见表2。

　　③成本分析结果：由表1、表2可以得出该项目成本控制点应在平立面设计及施工、供水排水，供电供气，分别占项目总成本的30%、23%、22%，三项合计占项目总成本的75%，以此为该项目成本设计提供控制依据。

　　4 结语

　　正确的投资决策离不开合理的市场分析和风险评估，只有迎合了市场的需求，把风险最小化，才能在激烈的竞争中脱引而出。在投资决策中采用权重控制成本的方法，有利于将影响房地产投资的各个主要因素定量化，从而使定量与定性相结合，最终使投资成本得到合理控制。该方法还可以得到各影响因素对项目实施效果的影响程度大小。成本控制减小了不必要的资源浪费，为房地产企业带来更多收益。建设项目在进行设计施工之前，房开商需制定相应的成本控制管理计划，将可能遇到的问题一一讨论，才能合理有效地控制开发项目的成本，从而提高企业效益。