管理理论论文范文特辑

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　　住宅小区物业管理服务发展的建议和措施

　　物业行业为90年代在我国发展的新兴行业，是朝阳产业。作为物业行业的代表，小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨，而住宅小区物业费用上涨十分困难，这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。

　　一、行业门槛低，收费标准低(与其他行业比较)，容易受国家政策影响(最低工资和保险上调)

　　(一)加强物业服务的专业化程度，向服务集成商转型。

　　目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施，国家对职工薪酬有了明确的规定，导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说，收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长，必然大大降低利润，增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化，物业管理行业作为服务行业，应走专业化服务的道路，鉴于此，物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作，将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本，另一方面，促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供优质、专业化的服务。

　　(二)改造监控系统，整合区域监控人员。

　　物业企业是劳动密集型企业，随着国家各项政策的出台，用工成本逐年增加。鉴于此，通过加大高科技技术的使用，将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造，加大民用住宅区域技防的力度，精简保安和中控人员，这样既能提高在岗人员的福利水平，又可激发员工爱岗敬业的精神，提高小区物业服务质量，增加公司利润。

　　二、调价困难(业主委员会制度设立，意见很难达到统一);只有撤出后重新招聘才能确立新的价格

　　(一)提高自身服务，赢得甲方认可。

　　加大物业服务生产力度，赢得甲方各单位支持，在小区维修中心不增加员工的基础上，尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目，这样既能提高维修人员工资，又可增加小区利润收入。

　　(二)查找自身问题，完善企业制度建设。

　　在讨论物业费的机制时，常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下，会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起：首先，有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次，组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后，规范工作流程，完善企业制度。

　　三、设备老化，维修费用加大，维修基金提取较困难

　　(一)加强对维护维修合同的管理。

　　设备维护维修合同，维护费包干，维修费按实计算，合同明确划定维护界线，维护作业不能按维修计费，这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通，对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉，这样不仅节省了维修费，而且还能防患于未然，及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]

　　(二)坚持日、周、月保养制度。

　　做到提前制订维修保养计划，期间每日进行设备巡视，并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视，并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作，如有问题及时与厂家或维修方沟通，并将情况上报公司。

　　(三)加强维修人员的责任心。

　　随着设备使用年限的延长，设备日益老化是一个谁也无法改变的事实，对老化备件的更换随时都可能进行。因此，在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况，大致估算出备件的损坏时间，准备好备件，在备件损坏前进行及时更换，这样既减少设备的维修时间，又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心，为达到这个目的，相应的管理人员应加强监督与跟踪考察，深入了解配件更换原因，及时向公司领导或有关部门反馈信息，以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励，使维修工感到本公司对质量与信誉的重视，使其感觉到如果不这样做就对不起用户，甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。

　　四、收费困难(从业人员素质偏低，服务质量永远是焦点)

　　(一)积极引进和培养人才，抓好队伍建设。

　　公司的成败，关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才，更应注重育才。加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。

　　(二)加大宣传力度，使业主更加了解物业管理范畴。

　　在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌，公示服务热线电话，让广大业主了解物业服务范围，更加了解物业的工作和服务性质，避免误会产生。公示热线电话，成立专业的服务接待中心，更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。

　　物业管理企业人才开发的必要性与策略

　　一、物业管理企业人才开发的必要性与人才类型

　　人才是指具有一定的专业知识或专门技能，进行创造性劳动并对社会作出贡献的人，是人力资源中能力和素质较高的劳动者，是我国经济社会发展的第一资源。物业管理不但成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，而且在保民生、促就业方面做出了积极贡献。随着物业服务需求的不断增长，物业管理行业人才供不应求的局面将不断加大。我国物业管理起步较晚，在行业发展迅速的情况下，物业人才供给与开发存在较严重的问题，如整个行业人才流失率较高，企业人才供给相对严重不足，物业从业人员的素质有待提升等。因此建立可持续发展的物业人才开发机制是非常必要的。

　　以‘州’电物业管理有限公司为例，物业管理企业所需要的人才包括以下儿类：

　　1.高层管理人员。高层管理人员包括物业管理企业的正、副总经理等，他们是决定物业管理企业发展方向、速度和质量的主导力量，也是建立新的管理体系的决定性因素。他们不仅要有系统的现代企业管理理论，还要具备实际管理经验。高层管理人员应具备的能力包括：制定企业发展规划的能力，建立健全企业管理制度的能力，经营决策的能力，组织协调的能力等。

　　2.中层管理人员。中层管理人员包括综合管理人员、职能管理人员和专业技术人员三种。综合管理人员指物业管理企业的物业总监、项目经理、物业经理等综合管理或监督物业项目的管理人员。职能管理人员指企划、市场、财务、人力资源等部门负责人。专业技术人员包括物业管理企业的正、副总工程师，电气、机械、暖通、电梯、给排水工程师，安保、清洁、绿化、客服经理等。中层管理人员应具有管理学、法律、经济财会等方面的知识，具备建立健全部门岗位责任制和部门规章制度的能力，制订工作计划并组织实施的能力。尤其是物业服务的综合管理人员和专业技术人员，他们应具有利用技术手段提高服务质量的能力，制定业务操作标准和质量检查标准的能力，推动业务落实到位的能力等。

　　3.基层管理人员。基层管理人员包括工程、安保、清洁、绿化、客服主管和管理员等，是单一管理物业项目的工程、安保、清洁、绿化、客服的管理人员，是基层操作人员的直属上级。他们是落实业务的最重要的环节，其素质决定着物业服务项目成功与否。基层管理人员应具备将服务标准贯彻落实到基层员工的能力;指导、培训基层员工掌握业务技能的能力;基层员工团队凝聚力形成的能力;发现问题、总结经验、持续改进服务质量的能力等。

　　4.基层一线人员。基层一线人员是指电工、保安、保洁员、绿化工、客服人员等在一线提供物业服务的员工。他们是直接为业主的专业技术人员，必须具备某方面专业知识和专业技能。基层一线人员需要具备的能力包括：对服务理念的领会和运用的能力;理解、掌握和执行业务标准的能力;服务过程的质量控制的能力等。

　　二、物业管理行业人才供给和开发的现状

　　1.人才流失情况严重，尤其是一线员工。物业公司目前流失人员有三种：一线人员，主要是保安和电工;中层管理人员和学历较高的员工。一线人员流失的主要原因薪酬待遇，存在哪里待遇高就去哪里工作的现象。以‘州’电物业管理有限公司为例，每个月保安的人员流失率都高达30%以上。中层管理人员流失的主要原因是薪酬待遇和企业自身环境等原因，想通过跳槽迈向更好的职业发展阶梯。学历高的人一般很少留在物业行业，主要与物业行业性质和社会地位有关。人才流动性过大的情况已成为物业管理企业发展的一个瓶颈，对物业管理企业带来了严重的影响，如增加企业的经营成本，降低了业主的满意度和忠诚度等。

　　2.人员整体素质有待提高，尤其是中高层管理人员。论文格式目前物业管理从业人员的知识、技能、经验等素质，还不能完全适应当前物业管理行业发展的状况，人员整体素质有待提高。物业管理行业从业人员学历层次不高也是不争的事实，以国家一级资质物业管理企业1,‘州1,’电物业管理有限公司为例，2010年该公司员工的学历构成情况为中专以上学历的员工不到60%,大专以上学历的员工不到25%,高级职称的专业技术人才、硕士以上的人才各只有4人，寥寥无儿。物业管理人员的素质，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的从业人员就是企业的旗帜。未来的物业管理市场竞争中，高质量服务的品牌是企业竞争实力的象征，而高素质的物业管理从业人员是企业高质量服务品牌的保证。

　　3.企业内部人才供给不足，人才开发机制不完善。人力资源规划可以使企业能够确定未来各类人才的供需状况，然后利用这些信息制订招聘、录用以及培训和开发等环节的具体计划。人力资源规划具有很大的价值，但笔者实习的1,‘州1,’电物业管理有限公司忽视了这一环节，因而没有形成系统的、长远的人力资源规划体系，采用实用主义，缺什么人才就马上补什么人才，也造成招聘工作经常要完成紧缺性职位的任务。另外，大多物业管理企业都忽视人力资源的培训与开发，许多培训工作只流于形式。员工的培训工作通常是与人力资源部门分离的，一般都由各物业项目对新入职员工进行简单的岗前培训，常着眼于当前。企业人力资源部门还没有从开发人的能力角度制定培养符合企业未来发展需要的、有潜质的中高层管理人员的规划。

　　4.社会人才供应渠道狭窄，导致人才供求失衡。目前国内物业管理行业的从业人员主要来源于其他企事业等部门单位转制而来的管理人员和工程人员，例如从事保安工作的退伍军人，以及城市的下岗职工和农村剩余劳动力，例如经过简单培训后从事保洁、绿化的一线人员。这些物业从业人员虽具备一定的工作经验，但缺乏物业行业服务意识、创新意识，难以满足行业发展的需要。这些年来，全国各地纷纷成立了不少物业管理专业的培训机构和大中专院校，还有一些高校也先后设立了物业管理专业。但由于行业发展过快，相对于全国2_50多万的物业管理从业人员来说，也只是杯水车薪。[LunWenData.Com]

　　三、物业管理企业人才开发策略

　　1.树立正确的培训观念，完善培训体系。物业管理行业企业应该强调一种培训观念：培训不光是专业知识的传授，岗位技能的提高，更重要的是物业管理观念的更新，服务态度的改变。企业人力资源部应统筹各部门和各项目的培训工作，结合招聘计划，分门别类地为各岗位员工提供培训。第一，对于正、副总经理和各部门负责人等高级管理人员来说，应该与本地大学和培训结构合作，为其提供企业经营管理人才培训，从而提高管理的理论水平和实战能力。第二，应该为正、副总工程师、高级工程师等高级专业技术人员提供专业技术职称报考和学历教育提升机会，实行工作轮换制度，从而提高专业素质和专业技能。第三，应该为品质经理、项目经理、各专业主管等中层和基层管理人员提供项目管理和团队管理培训，从而提高综合管理能力和业务水平。第四，对于中层和基层专业技术人员，应该由其直属上级提供各项目运作程序和业务模块的培训，从而提高专业知识和技能。

　　2.加强人才培养，拓展职业发展空间。由于社会上普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，主要从事的只是一些简单的保安、清洁、绿化和维修工作，不需要高素质的人才，而且物业管理行业创利能力相对低下，因此这个行业暂时难以提供良好的薪酬待遇，也就难以吸引行业外部的高素质人才。另外，物业管理行业内部目前的人力资源供求状况处于不平衡状态，中、高层管理人员和高级专业技术人员各企业都相对短缺;而且行业内优秀人才主要都集中在数量较少的儿家骨干企业中，两极分化现象比较严重。因此，只有加强企业内部员工培养，拓展员工的职业发展空间，才能为物业管理发展提供人才保障。

　　3.加强校企合作力度，提高人才供应的数量和质量。一是与设有物业管理专业的职业院校紧密合作，培养储备的中层和基层管理人员，在企业中挑选优秀的物业管理人才作为学生的兼职教师和校外导师，选择适合的物业项目作为学生专业实习和毕业顶岗实习的基地，共同培养掌握物业管理专业知识，具有较强的服务意识和良好的职业道德，能解决物业管理工作实际问题的高素质技能型专门人才。二是1,‘泛地与1,’东大中专院校加强校企合作，使行业外部的高校毕业生向物业管理行业倾斜。例如，1}‘州1}’电物业管理有限公司的亚运项目为1}‘东技术师范学院管理学院的学生和1}’东水利电力职业技术学院电力工程系的学生提供实习机会，成为了校企合作的典范。总之，校企合作不仅能解决物业管理行业人才短缺问题，而且又为物业管理专业人才的教育和培养做出贡献。