有关房地产物业管理论文

有关房地产物业管理论文

　　房地产的物业管理,不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续,而且是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。下文是学习啦小编为大家整理的有关房地产物业管理论文的范文，欢迎大家阅读参考!

　　有关房地产物业管理论文篇1

　　浅谈当前房地产企业物业管理现状及对策

　　摘要：本文简要介绍了房地产与物业管理的关系，通过对我国物业管理现状的分析，指出物业管理服务应贯穿于房地产开发的全过程，然后提出了解决其发展中出现相应问题的解决方法，即全过程介入、规模化经营、市场化经营、注重物业管理企业的自身建设等。

　　关键词：物业管理;房地产;现状;对策

　　我国物业管理自20世纪八十年代初起步，至九十年代，特别是邓小平南巡讲话后，在房地产热潮推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

　　一、房地产开发与物业管理互补作用

　　(一)房地产开发是物业管理的基础。

　　物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。

　　(二)良好的物业对房地产发展有促进作用。

　　物业管理的目的是使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平，提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消

　　费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

　　二、物业管理现状及问题

　　(一)建设与管理之间缺乏有效衔接。

　　近年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下，出现了很多问题，如一些开发建设单位在商品房促销时，对物业管理做出不切实际的承诺，给后续管理带来困难;物业管理企业价格法律、法规意识淡薄，对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担等。总之，建设与管理之间缺乏有效衔接。

　　(二)对物业管理的认识模糊。

　　物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。

　　(三)缺乏公平的市场环境。

　　我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒。同时，还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些都是不利于公平竞争的。

　　三、解决物业管理发展问题的对策

　　(一)在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。

　　1、决策立项阶段。

　　对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对项目进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内发展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。

　　2、规划设计阶段。

　　规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

　　3、建设阶段。

　　物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效服务”，必须为以后的维修服务着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉。

　　4、营销阶段。

　　物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%～30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。

　　(二)物业管理经营规模化。

　　一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，达到规模经营。

　　(三)物业管理经营市场化。

　　用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和发展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求发展，把企业不断推向前进。

　　四、结语

　　总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的服务与管理;未来物业管理的发展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在发展中逐步实现“规范化”，使物业管理业真正成为我国国民经济发展中一个能够持久、稳步发展的独立行业。

　　主要参考文献：

　　[1]武勇.对物业管理现状的思考[J].科技情报开发与经济，2005.15.

　　[2]申明，郭小龙.管理沟通[M].企业管理出版社，2002.

　　[3]贺学良.中国物业管理[M].文汇出版社，2002.

　　[4]黄国辉.物业管理在房地产开发中的主导作用探讨[J].湘潭师范学院学报(社会科学版)，2005.27.

　　有关房地产物业管理论文篇2

　　浅探房地产物业人力资源开发与管理模式

　　摘要：房地产行业的竞争日益激烈，物业服务行业迎来了前所未有的发展机遇。楼宇的科技含量越来越高，其设施、设备越来越先进，档次越来越高，与此同时，对物业服务的技术含量提出了更高的要求。另一方面，近年来我国房价飙升，“买房一时，住房一世”的理念被不断拓展升级的业主所接受，物业服务行业迎来了前所未有的发展机遇。

　　关键词：房地产物业;人力资源;开发;管理

　　房地产行业的竞争日益激烈，随着科技的不断进步，新材料和先进的设计理念在建筑行业的运用，使得中高级楼宇的科技含量越来越高，其设施、设备越来越先进，档次越来越高，与此同时，对物业服务的技术含量提出了更高的要求。另一方面，近年来我国房价飙升，“买房一时，住房一世”的理念被不断拓展升级的业主所接受，逐渐地意识到物业管理的重要性，物业服务行业迎来了前所未有的发展机遇。我们都知道机遇与挑战并存，冷静下来审视一下我国房地产物业的现状，不难发现其正面临着人才瓶颈的问题。

　　一、房地产物业人力资源管理的现状

　　1.了解房地产物业管理。

　　物业管理，是指物业管理企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　2.人力资源始终是房地产物业管理核心要素之一。

　　房地产市场及房地产企业的特殊性(诸如人员流动频繁，相互挖人等)增加了人力资源管理的难度。正如万科总裁郁亮所说的，过去1000亿发展历程中最大的问题是人的问题。人才对物业企业来说起着至关重要的作用，物业管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且关系到整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜。所以好的物业管理公司都在进行人才的激烈竞争，开发和储备自己的人力资源。

　　3.人才瓶颈问题及其原因探析。

　　我国物业管理经过了20多年的实践和探索，目前已经形成了一定的气候，物业管理的发展正不断的走向规范化。广东作为我国物业管理发源地，物业管理的水平已经达到了一定的高度，但是，仍然存在不上问题，尤其是人力资源的开发和管理方面。事实上随着人力成本的逐年上升，企业成本不断提高，为应对行业激烈竞争，考虑到物业收费标准难以在短期内得到提升，物业公司迫于无奈通过招聘教育水平较低的外来务工人员来降低成本。由此，难以达到“服务态度热情、服务意识周到、服务效率快捷、服务程序规范和服务标准统一”的物业服务行业要求。并且，我国物业管理人员多为年龄偏大、文化程度较低、知识老化的劳动者整体的人力资源素质亟待提高。

　　(1)先从开发的方面来分析，这就首先涉及到招聘。

　　人才招聘与选拔作为人力资源管理活动的一个重要组成部分，是企业匹配员工和吸引人才的过程。目前的问题是，物业管理对人才的招聘录用重视不够;没有做科学的岗位分析，招聘条件不明晰;招聘岗位的随意性很大，缺乏规划和预算;没有科学的招聘管理系统;招聘为从实际出发，效率低下，影响招聘质量。

　　(2)从管理的角度来思考，公司人才机制落后，培训工作狭隘、形式化，绩效考核体系不成熟，缺乏行之有效的激励机制。

　　很多企业只是狭窄地理解培训，并没有把培训和发展放在一起考虑，进行规划和实施。有些企业随大流，看人家有培训，自己也组织一些培训，但根本就没有做培训需求分析、培训计划等。有些企业把培训看成是员工福利的一部分，大家轮流参加培训，但培训过后没有做任何的评估和分析。就当前的大多数物业管理的绩效考评情况来看，大多企业没有一套成熟的、系统公正的绩效考评体系，整个企业一个标准只反映了某个主管的一些主观看法，缺乏合理、科学，这样就难以发挥绩效考评的作用，更有时给企业的发展带来很大的负面影响。从激励机制来看，大部分都没有健全、完善、合理的与现代市场经济相适应的激励机制，很多还处于偏向单纯的物质激励的阶段。

　　二、对房地产物业人力资源的开发和管理的建议

　　1.从开发角度，建立一套科学完善的招聘管理系统。

　　(1)建立公开招聘、公平竞争的用人机制。按“能者上，庸者下，平者调”的原则，实行竞争上岗。不论是小区物业经理，还是管理处主任，又或者是工程部经理，主要跟不上企业的发展需要都应让出位置给优秀的人才。

　　(2)建立完善的任职资格标准体系。由于每个人都有自己的用人策略与用人哲学，也因此在人才甄选上，也就会存在不同的意见。企业成功招聘一位优秀的部门经理，很有可能使整个部门进行一次脱胎换骨的变革。

　　(3)要实现人力资源的使用市场化、社会化。知识经济时代决定了人力资源的越来越重要，高素质的人才已经走向市场化、社会化了。因此，如果我们的机制滞后、不健全、不完善的话，那将难以吸引优秀的人才加盟公司。

　　2.从管理层面，分三个方向建设。

　　(1)踏实的培训：要设计培训课程，真正的问题出现在哪里，然后把课程按照客户的需要设计出来; 其次是选择培训师。培训师的素质水平，直接关系到企业员工培训的质量，要求培训师具备一定的专业理论知识水平和实践操作技能;然后就是培训课程的实施，在培训课程实施前进行沟通，让培训师了解学员的需要，有针对性地安排培训重点;在培训课程结束后，企业要对培训的效果进行总结性的检查，检验培训效果。

　　(2)有效的考核：明确考核目的，使考核与被考核双方都明白“为什么进行考核”，杜绝出现因考核而考核的情况。考核只是管理的一种手段，并非管理的目的，通过对员工的工作绩效进行考核，帮助员工认识实际工作中的不足。确定标准使之与企业的目标一致，与工作本身密切相关，对每个考核的项目执行单一的标准;将考核结果及时反馈出来。

　　(3)激励机制应遵循以下原则：为员工安排的职务尽量与其性格相匹配;为每个员工设定具体而恰当的目标;对完成既定目标的员工进行奖励;对不同的员工实行不同的奖励;奖励要公平。

　　三、结语

　　从发展的角度看房地产物业人力资源开发和管理，随着专业的房地产物业管理企业做大做强，能够拥有更多专业人才，尤其是高素质、高品质的物业管理人才;计算机和网络技术飞速发展，信息化、智能化的社区服务正在成为新趋势，为了不断适应社会发展的需要，对人员招聘提出更高要求，人员培训要不断升级，满足业主的新需求;逐步打造出“以人为本”的企业文化，获得更广泛的社会认同，尊重知识、尊重人才，不断改革创新，跟上时代步伐。

　　参考文献：

　　[1]范良.浅谈物业管理与社区文化[M].2006.

　　[2]杨婉.物业企业人力资源管理问题[J].长三角,2008,6.