房地产管理方面的论文参考

房地产管理方面的论文参考

　　在现实生活中,房地产管理的地位与作用是非常重要的,尤其是对于一个国家经济的发展具有极其重要的作用。下文是学习啦小编为大家整理的关于房地产管理方面的论文参考的范文，欢迎大家阅读参考!

　　房地产管理方面的论文参考篇1

　　浅谈房地产项目管理

　　【摘 要】项目管理现代化，是房地产企业项目管理人员面临的一个问题。项目管理是解决项目开发过程中的问题，达到进度、安全、质量及成本有效控制。本文主要对项目管理中遇到的问题及控制进行探讨。

　　【关键词】房地产;项目管理

　　一、项目管理中的四大控制：

　　(一)安全控制

　　安全第一，因此，安全文明的资金，一定要做到位。形成存在不安全因素不生产的现象，把好安全生产关。

　　(二)进度控制

　　进度编排要科学高效、符合客观实际。施工组织和材料供应都要满足进度要求。同时建设单位、施工单位和监理单位要对进度控制采取强有力的督促措施和执行手段，做到日事日清。进度例会一定要定期召开，随时处理和解决施工过程中出现的问题，并千方百计的予以协调解决，不可拖延，杜绝推诿扯皮的现象。

　　(三)质量控制

　　施工质量的影响因素主要有人、材料、机械、方法及环境等五大方面。质量控制关键要抓住参与施工的决策者、管理者和执行者，他们是质量保障体系的命脉所在。也就是说，好的施工质量需要好的施工组织作保障，也体现了管理要以人为本的理念。而材料、工程机械和施工工艺等可以在施工前予以明确。

　　(四)成本控制

　　工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。如果工程采取固定总价合同，做到了工程内容和任务明确，业主的要求和条件清晰，合同总价一次性包死，固定不变。这样，成本控制也就简单多了，关键是最大限度控制好工程变更的审批流程，尽量做到先审批变更，后施工。重点控制好各项税费，利用好房地产开发的各项优惠政策，做到合理纳税。

　　二、基于上述四大控制目标，结合多年来实际项目管理的经验，我有如下两个心得：

　　(一)务必重视沟通协调

　　项目开发建设过程中，由于涉及的分包单位、工序繁多，难免产生各种各样的矛盾，作为项目管理者来说，处理这些矛盾是第一要务，而良好的沟通协调途径和方法则是法宝利器。项目管理者务必选择好各自的管理层级、沟通对象、沟通方法，建立起“有效”沟通，以能实际解决问题为目标。切莫把例会、联系单等沟通形式僵化、表面化、形式化，以为联络顺畅，实则沟通不力。

　　(二)综合效益最大化

　　房地产开发企业的根本目的是提高经济效益和改善社会效益，因此要克服单纯的“以施工进度论英雄”的片面看法，利用先进的管理措施保证施工质量和施工安全，降低工程造价，使效益最大化。尽量着眼于项目的全寿命周期，以一定的计划性措施指导实际施工，减少使用阶段的拆改维修等，使综合效益最大化。

　　三、项目管理具体控制要点

　　(一)建立完善的管理体系

　　项目的管理体系是为完成建筑工程的施工任务而建立并运行的、使工程项目的施工更加协调、有序地进行，并最终取得成功的管理体系。根据施工的特点，在项目开发建设之前做好施工质量、安全、文明施工等几大管理体系的建立。安排现场管理能力强、沟通协调能力强、工作责任心强、专业技术水平高、经验丰富的人员组建完善的管理团队，重点解决施工过程中遇到的技术难点和施工组织问题，并严格控制施工质量。明确各自的工作职责，设计比较完备的管理工作流程，明确规定项目中正式沟通方式、渠适和时间，使大家按程序、按规则办事。

　　(二)做好建筑工程项目管理规划

　　认真做好项目管理规划大纲和施工项目管理实施规划。制定项目管理规划大纲的过程中进一步梳理项目管理目标和组织形式，明确信息流转和沟通渠道，对项目开展过程中的重大风险进行预测分析。编制实施规划过程中则细化组织方案、技术方案、进度计划、质量计划、成本计划、信息管理计划、风险管理计划等。制定施工项目管理目标，规划实施项目目标的组织、程序和方法，落实责任。并且也将此作为项目经理部的考核依据之一，提高参建员工的工作效率。

　　(三)工程进度动态管理控制

　　在施工进行前，应当编写施工的总体进度计划。在施工的全面实施前，建筑施工单位必须进行全面的项目评估，并制定合理的、可行的、科学的工程进度计划。在制定进度计划的时候一定将资源与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就要求管理人员在充分了解图纸的基础上，再根据工期计划、施工工种的工艺差异、设备材料储运、劳动力安排等条件编制施工进度计划，并且在编制后征求土建、安装等主要施工单位的意见，最终达成共识。在实际管理控制中，把进度计划作为控制总控文件，来指导工料机的调配;同样，在工料机的调配出现问题时，也及时反映到工程进度计划中去，从总体进度计划的角度做相应调节。

　　(四)在建筑材料上进行严格的控制

　　凡是在建筑工程上应用到的材料、配件、设备等等，都必须严格的按照设计要求标准进行，在采购、检查、运输和使用等方面都要严格的把握质量，确保在进入施工场地的材料都是经得起考验的。第一、要注重采购人员的政治素质和质量鉴定水平，在人员选用过程中必须选择有一定的专业知识和对事业有责任心的人员来进行此项工作;第二、在信息掌握方面，必须选择国家认证以及有着一定技术和资金的厂家进行合作。因为，从目前来看，我国的建材市场产品的质量是参差不齐的，在建材以及配件、设备选择的过程中，要注重质量监控，必须保证材料的质量，只有这样，才能确保检测报告的有效真实性。第三、建立企业供应商信息库，使用集团采购优势将供货质量好、信誉优、资金实力强的企业纳入信息库，优先选择信息库中的厂家，减少人为选择的不定因素。

　　(五)加大信息技术的应用力度

　　近年来，随着科学技术水平特别是网络和电子化办公程度的不断提高，极大的提高了各行业管理水平。在信息化时代到来的今天，信息技术的应用范围日益扩大，其优越性在各个领域中都获得了充分体现，建筑施工技术管理也是众多获益者之一。目前很多大型房地产开发企业、施工总承包单位都建立了诸如经济法律管理业务应用系统，OA系统，ERP系统，财务管控系统等，做到了全过程的无纸化办公和实施管控，不但提高了日常工作的办事效率，也控制了施工管理过程中的人为因素造成的不良影响。在实际的现场施工管理过程中，也可以使用诸如Project，P3，Open plan等进度管理软件，准确给出施工全过程的逻辑关系，这有助于提高施工的预见性，合理利用自由时间，从而能够显著提高管理人员对工程施工管理的成效，缩短工期。此外，信息技术的应用还可以进一步加强档案管理，使合同建档、归档以及分类等工作流程变得更加简单、快捷，这不仅为企业节省了大量的人力、财力和物力，而且还可以使合同管理工作更为全面、细致，同时大量的管理经验也在资料的不断积累过程中得以继承。

　　(六)注重环境保护，减少环境污染

　　建筑业在推动经济发展、改善人民生活的同时，其在生产活动中产生的大量污染物也严重影响了广大群众的生活质量。在环境总体污染中，与建筑业有关的环境污染所占比例相当大，包括噪声污染、水污染、空气污染、固体垃圾污染、光污染以及化学污染等。因此房地产项目务必做好开发立项之初的环境影响评价，分析开发过程中所可能产生的各类环境问题，落实防治费用和措施。在其过程中建立行之有效的环境管理体系，创新采用环保新技术新工艺，开展环保培训，施工现场加强自查自管，自觉接受社会监督，密切关注施工过程中的污染源，妥善处理生产垃圾。

　　四、结束语

　　随着中国社会经济体制改革的深入，加入WTO后与国际惯例接轨步伐的不断加快，项目管理的重要性被越来越多的中国企业及组织所认识。企业决策者开始认识到运用项目管理知识，工具和技术可以为他们大大减少项目的盲目性，减少项目开发中种种失误带来的损失。对于这门学科本文自然无法详述，仅仅就工作中的几点体会加以总结希望与其他从事房地产开发项目管理的同志共同研究，从而促进房地产建筑行业的良性发展，为我国建筑事业做出更多的贡献。

　　参考文献：

　　[1]成虎.工程项目管理(第二版)[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

　　[2]李健全.论如何加强工程施工技术管理[J].吐鲁番科技，2011，(2).

　　[3]庞增勇.建筑工程施工技术管理的探讨[J].科技信息，2009，(7).

　　房地产管理方面的论文参考篇2

　　浅谈房地产投资管理

　　【摘要】房地产产业是资金密集型产业，因此严格控制房地产项目的投资状况，对确保投资项目的效益具有非常重要的意义。本文通过对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。

　　【关键词】房地产投资;项目投资;控制与管理

　　房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

　　1 房地产项目投资影响因素

　　房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，依据目的类型不同而有相当大的差距。对于一般房地产项目而言，其投资费用由开发成本和开发费用构成。项目投资的影响因素很多，就房地产项目而言，有以下几个方面：

　　1.1 项目的方案策划和规划设计

　　项目方案策划及规划设计直接决定了房地产项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他方针政策，是决定项目投资额度的关键。对项目投资影响最大的因素莫过于施工图设计之前的策划工作。

　　1.2 资源消耗总量及其价格

　　投资项目要控制好整个项目消耗、占用资源的数量和价格两个要素。在资源消耗和价格两个要素中，资源消耗与占用数量起决定作用，资源价格次之。因为前者是内部因素，由内部条件决定，并且相对可控。而资源价格是外部因素，是相对不可控的。

　　1.3 项目工期

　　在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。

　　1.4 项目规模

　　房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。

　　1.5 项目质量

　　项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。

　　因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。

　　2 房地产项目投资管理中的重点

　　2.1 加强人才管理和用人机制

　　人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力;有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住;有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。

　　2.2 科技创新，搞好产品研发工作

　　没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。

　　上海陆家嘴集团就是在这种思索中找到自己答案的。陆家嘴花园(一期)的设计方案，是上海市版权局受理并通过的第一例住宅小区设计方案的作品登记。一期的成功给二期带来了不小压力。是延续一期的主题，还是提出一种新的风格。最后集团选择了在延续一期形象的同时，在营造生活情趣和文化韵味上下大力气，一改一期过于强调气势、缺乏生活气息的弱点，对陆家花园的品牌进行了创新和发展，从而较好的解决了维护品牌形象和坚持品牌创新之间的矛盾。

　　2.3 注重项目投资的执行管理

　　2.3.1 做好项目投资预算系统工作及投资管理工作

　　房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。

　　2.3.2 通过不同方式安排好资金

　　资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。

　　2.3.3 运用营销手段提升地产价值

　　营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。

　　2.4 加强人性化的市场服务

　　如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。

　　2.5 坚持可持续发展战略

　　企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。

　　3 对我国房地产业发展前景的展望

　　3.1 当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境

　　经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间;同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产业总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%~10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。

　　3.2 我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展

　　我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。

　　3.3 房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求

　　产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%~60%。

　　4 小结

　　近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。

　　参考资料：

　　[1]谭术魁.房地产管理学[M].上海：复旦大学出版社，2006.12

　　[2]潘蜀健.房地产项目控制[M].北京：中国建筑工业出版社, 2004

　　[3]莫天全.中国房地产百强企业成功案例[M].北京：中国大地出版社, 2004.11