2017中国房地产泡沫问题解读

2017中国房地产泡沫问题解读

　　2017年经济泡沫来临，中国房地产泡沫又成关注焦点，那么中国的房地产泡沫到底吹得多大?会不会在今年破灭呢?下面由学习啦小编为大家整理的中国房地产泡沫问题解读，希望大家喜欢!

　　2017中国房地产泡沫总体情况

　　2017中国房地产泡沫伴随经济泡沫来临再度成为众人关注的焦点。

　　所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。最近，由于一线城市房价大涨，房地产泡沫又成了大家关注的焦点。中国房地产有没有泡沫?毫无疑问，肯定是有的，过去些年房价涨那么多，世界罕见，能说没有泡沫?

　　在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

　　过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。

　　目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。

　　今年新增房贷占GDP6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。

　　这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。

　　2017年三四线城市房地产泡沫

　　三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭

　　林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

　　所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。

　　二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

　　三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。

　　中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

　　另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。

　　所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。

　　房地产泡沫始终存在的原因

　　地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益

　　而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。

　　另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。

　　第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

　　这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。

　　而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。

　　2017年恰恰是1997年亚洲金融危机的第21年;2018年又是1998年中国启动房地产市场化运作的第21年，也是整整涨了20年。同时，2016-2018年还是美国金融危机和欧洲债务危机相隔8-9-10这一贝纳理论的关键年份。重要的时间或将出现重要的转折。四是地王频现。这次是第三次了，中国有事不过三之说。是不是意味着，这次是最后一次呢。事实上，2007年的地王，恰逢2008年底政府救市，使房地产得以转危为安;2009年的地王，有宽松的信贷和近期的保增长护航。而今年的地王，面对的恐怕是美元釜底抽薪和房产税的全面铺开。前景可想而知。此外，我国的房地产已经完成了较完美的5浪上升，接下来，必定是2浪回调。加上我们预期的2016年及其以后的较高通胀水平，相伴而行的较高利率，又将使购房的成本明显上升，购买力则下降，需求减少。同时，上世纪80年代中后期的人口出生高峰导致的近几年年轻人的婚育刚性需求，也会告一段落。

　　今年新增房贷占GDP6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。

　　东亚纵财认为：投资如战场，炒房或现货投资都是一样!但在现货市场个人感觉比楼市稳定的多，现货市场就是有经验的人获得更多金钱，有金钱的人获得更多经验的地方。