2017中国房地产市场

2017中国房地产市场

　　临近岁末年初，回望2016年的房地产市场，最大的反复无疑是年初确定的房地产去库存政策在四季度重新回到限购限贷的老路。在2017年即将来临之际，对于普通购房者和决策部门而言，有必要厘清以下三个问题：一是房地产市场的整体景气繁荣与回落的主要推动因素是什么?二是不同热点城市房价走势分化的动因是什么?三是中国房地产市场将向何处去?

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　　2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

　　市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调

　　经济方面，国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。货币信贷方面，考虑到国内外环境，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定，但2017年信贷政策有望实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

　　在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

　　价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地

　　市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，2017年，我们预计一线城市的调整幅度将弱于二线。主要源于一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳，1-11月销售面积增速在各类城市中最低。且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。三四线城市2016年1-11月销售面积占全国销售面积比重高达60.1%。2017年，对于三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。

　　供应：全国新开工小幅下降，投资增速趋缓

　　2016年受到销售增长影响，新开工及投资增速回升，1-11月，房屋新开工面积为15.1亿平方米，同比增长7.6%;房地产开发投资为9.3万亿元，同比增长6.5%。预计2017年，可能出现的销售下降会让市场预期有所改变，新开工面积小幅下降，我们测算降幅在3%以内，投资增速收窄至2.5%~4.5%。

　　房地产投资受到新开工、土地购置及资金面影响显著。一方面，从历史数据来看，新开工面积同比增速与房地产开发投资增速趋同，从之前判断来看2017年新开工面积同比小幅下降，将导致房地产投资承压。另一方面，房地产开发投资与土地出让金变化也基本呈现同步波动的趋势。预计2017年，在政策影响下，热点城市将增加土地供应，加之企业补仓意愿强烈，综合影响下2017年土地购置金额有所增加，从而推动整体投资增长。但是，由于2017年的货币环境稳健中性，且企业融资渠道受限，也会对房地产投资产生不利影响。综合来看，2017年房地产投资增速将有所放缓。

　　2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将下降，二线城市降幅较为显著，而三四线城市仍将以去库存为主，市场波动平缓。鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，加之前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3%以内。投资方面，尽管新开工有所回落，但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，投资仍将增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%左右。价格受到销售回落影响，预计全年将小幅回落。