2017深圳房地产泡沫

　　资产泡沫在堆积，而银行涉及房地产行业的贷款也还在快速增长。一方面，房贷业务几乎成为大部分银行信贷板块中的绝对主力;另一方面，在相对谨慎的前提下，银行对品牌房企布局在一二线城市的住宅项目仍频频输血。以下内容为学习啦小编整理分享，供参阅!

　　房价“泡沫” ：2017房地产市场风险或将集中爆发

　　业内人士表示，今年上半年市场的火爆掩盖了部分市场风险。但房价“泡沫”风险与高企的个人按揭杠杆风险正逐步累积，楼市一旦调整，可能带来不小的金融风险。如不及时化解，预计此类风险有可能在2017年集中爆发。

　　鼎力 房贷成银行主力贷款板块

　　从已披露的上市银行的中报数据来看，房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。数据显示，18家上市银行截至今年上半年末的个人住房按揭贷款余额合计为14.12万亿元，较去年底的涨幅接近20%。

　　数据显示，建设银行上半年新增个人住房按揭贷款4078亿元，较去年末增长14.7%，新增房贷占新增个贷的比例为97%。建行董事长王洪章表示，下半年还会大力发展个人住房按揭贷款业务，并加快住房公积金贷款的发展。

　　中信银行数据显示，上半年住房按揭贷款较去年末的增速达到29.4%。中信银行董秘王康在发布会上回答《经济参考报》记者提问时表示，中信银行对个人住房按揭贷款业务是“优先支持、优先发展”，但也有一定标准，同时确保风险可控。“我们也有白名单，优先选择一些价位比较合理的、配套良好的楼盘;资质评级较高的开发商楼盘;一线城市、价格比较稳定的楼盘。”王康说。

　　兴业银行2016年上半年新增的1698.07亿元的贷款当中，有55.3%来自于新增个人房贷。“下半年兴业银行将继续大力发展资本占用低、资产质量比较稳定的个人住房按揭贷款业务。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示。

　　实际上，不少银行都在通过打低价牌来加大对房贷市场布局力度。以天津为例，目前提供房贷业务的16家银行全部提供优惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

　　房贷业务成为银行信贷板块中的“香饽饽”是有其内在原因的。交通银行首席风险官杨东平表示，经济下行压力增大，实体经济的某些领域将出现困难。与过去相比，高货币投放、高投资、高拉动的经济发展模式可能难以为继。因此，相比于某些银行热衷的公共设施和政策项目，交行更看好个人住房按揭贷款业务。“从抵押率来分析，再综合交行对房地产市场未来走势的判断，我们觉得这一块业务仍然是比较安全的。”杨东平说。

　　分化 银行源源不断输血大房企

　　与银行对个人房贷业务几乎全力投入形成对比的是，银行对房地产开发商的对公贷款增速则较为平缓。从数据来看，截至2016年6月末，18家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元增长仅为2.8%。

　　不过，这并非意味着银行对房企的彻底“冷落”。实际上，银行对不同的开发商态度分化明显。对于一些知名房企，其从银行获得的资金有增无减。广发证券报告显示，2016年1至7月，其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔，合计贷款总规模1562.94亿元，与2015年同期相比上升138%。而从银行授信方面，7月共有11家上市品牌房企获得银行授信，涉及额度263.9亿元，环比上升568.1%，为16年以来最高水平。

　　但是对一些风险相对较高的房企，银行则表现得比较谨慎。一位股份制银行某支行对公业务负责人也对记者表示，“银行对开发商主体会有所选择，另外，对项目也会有所选择，一般住宅项目、棚改项目会介入，但是商业项目、商改住项目就会很谨慎。”

　　一位长期关注房地产行业的评级公司人士对《经济参考报》记者表示，“如果一个房企的主要库存在一二线城市，那么其现金流应该不会太差，而且最差也可以靠卖地来撑着。现在经济下行，与一些制造业比起来，房企的盈利前景还是要好一些，因此，重点布局在一二线城市的大开发商从银行融资并不会太困难。”

　　值得注意的是，除了表外贷款，银行表外资金还有相当一部分流入了房地产企业。据媒体援引中债登的统计数据，截至去年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比为9.68%，即余额为1.54万亿元。如此算来，今年上半年银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

　　警惕 楼市调整或催生业界风险

　　从目前的情况来看，由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆，包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业，短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示，在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发，尤其值得注意的是，一些一二线城市可能也难以幸免。

　　上述业内人士表示，近年来，房企回归一二线重点城市趋势明显，这也是一二线房价只升不降的主要原因，但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变，一二线城市也难以逃脱价格下行趋势，“这就如同20年前的日本东京，所有人都认为土地寸土寸金，不可能跌价，但事实上，东京的房价最终迎来了近半的跌幅。”他说。

　　中原地产数据显示，截至目前，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元。这意味着，如果按照目前市场正常的销售利润计算，这部分地王的总货值预期将在3800亿元，而截至7月底，北京整体楼盘的销售额仅为224亿元。这里面酝酿着巨大的市场风险。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。

　　在房价“泡沫”的同时，个人按揭贷款的高企也意味着个人杠杆的风险正在累积。海通证券分析师姜超表示，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右。“7月国内人民币贷款增量达4636亿元，其中代表居民房贷的居民中长期贷款增量高达4773亿元，占信贷总额的比重已经超过100%。”他表示，如果房贷增速维持目前25%至30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。

　　招商银行副行长对刘建军此前表示，“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性风险。”

　　广发证券分析师乐加栋表示，整体来看，2016年以来房企融资渠道依旧多元化，且资金成本处于历史相对低位，加上热点城市库存明显下行催生补库存的融资需求，房企整体融资活动活跃，并且融资结构仍然以低成本的公司债为主。但是，随着7月中央会议首次提出抑制资产泡沫，目前部分银行已经收紧开发贷，缩短开发贷周期，同时证监会再次规范房企再融资资金不得用于拿地、补充流动资金和偿还银行贷款。结合土地市场“地王”频出现象，未来不排除监管层对房企资金渠道进行管控的可能性。

　　延伸阅读

　　住建部：2017年抑制房地产泡沫 防止出现大起大落

　　中国证券网讯(记者 于祥明)23日住建部负责人在国新办发布会上说，据国家统计局数据，2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%;其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%。商品房销售11.8万亿元，同比增长34.8%;其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。

　　在去库存方面，各地结合实际情况，综合施策。其中包括出台鼓励农民工和农民进城购房政策，推进棚改货币化安置，发展住房租赁市场，发展跨界地产等。据国家统计局数据，2016年末，商品房待售面积为6.95亿平方米，比2015年末的7.18亿平方米，减少2300万平方米，下降3.2%;其中，商品住宅待售面积4.03亿平方米，连续10个月减少，比2015年末的4.52亿平方米减少4991万平方米，下降11%。在热点城市防过热、防风险方面，坚持分类调控、因城因地施策，强化地方主体责任，与有关地方多次会商，分析市场形势，研究对策措施。有关地方结合实际，因地制宜出台限购、限贷、增加土地和住房供应等措施。

　　同时，大力整顿房地产市场秩序，加强舆论引导。在各方面的共同努力下，热点城市房地产市场预期有所改变，房价过快上涨势头得到遏制，调控工作取得了阶段性成效。2016年10月份以来，热点城市新建商品住宅价格还比不涨。今年1月份房价继续趋稳。

　　该负责人还表示，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。