房地产行业形势分析

　　房价越来越高，房地产行业却也并不是大多数人眼里那样，高薪又轻松，你们对现在房地产行业形势有多少了解呢?下面就让学习啦小编带你们一起去了解一下目前的房地产行业形势吧。

　　2016年房地产宏观数据状况分析

　　1.1、货币政策间接影响信贷

　　货币政策的量价调节通过控制信贷总量来调节信贷成本，同时影响房地产全产业链的销售、价格、融资、投资等。

　　比如央行为刺激经济而持续降息，相当于降低了居民和地产企业的融资成本，在居民部门购房需求的推动下，居民部门购房按揭贷款出现增长，房价同期上涨，地产销售、房价和居民信贷投放构成自我实现循环。

　　由全国商品房销售面积、销售额以及70 个大中城市新建住宅价格指数的联动关系图来看，当销售上行时，一般在销售增速见顶后1 年内，房价会跟着上涨。此时的宽松货币同样对地产市场有正向性影响，会间接拉动经济增速;而目前中国处于下行阶段，统计自2016年三季以前，央行已使出7次下调相关存贷款以及存款准备金利率，此些举动拉抬房地产销售并且使得房价增速迅速上涨。

　　房地产金融对经济有显著影响。为避免房价迅速提升，如果第四季货币政策转为紧缩、进入加息周期，会对整个地产产业链产生显着负面冲击。

　　1.2、8、9月房地产住宅价格上升但其他各项指标渐缓

　　2016年以来，房地产市场环境整体宽松，但1-8月各项指标增速放缓，在第三季度尤为显着。其中全国商品房销售面积、销售额同比增长25.5%、38.7%，较1-8月分别都收窄1.1个百分点;新开发面积同比增长12.2%，开发投资额同比增长5.4%，增速较1-8月分别减少1.5、0.1个百分点。

　　价格方面，百城价格指数则从 2013年 9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至 2014年 9月跌至近年来低点。2015年开始，百城价格指数开始上升。2016年百城住宅均价环第一季度累计上涨2.92%，3月环比涨幅达历史新高为1.9%:二季度累计上涨7.39%;第三季度进一步扩大，累计上涨14.02%，同比已连续上涨17个月。截止9月底，百城住宅均价上涨至12617元/平方米。

　　1.3、一线城市价格放缓，二三线城市涨幅上升

　　最新数据显示，2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，但一线城市涨幅放缓，二三线涨幅则持续上升，以三线城市涨幅最为显着。其中一线城市上半年累计上涨12.16%，深圳累计上涨最多;二线城市累计上涨6.99%，苏州、南京、厦门、合肥累计上涨最多，超过20%;三线城市累计上涨3.64%，则是东菀、中山、惠州涨幅居全国首冠，超过25%。

　　主要是因为2015年持续的宽松政策，使得一线城市掀起涨价潮，并且推升其他二三线城市价格上涨。因此今年2016年3月开始为稳定房价，出台一系列收紧政策，二季度开始，房价有所开始下缓。

　　地方政策分化加剧，市场持续增温

　　2011年 1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台;2013年 2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购;2014年央行930房贷新政”政策之后，放松自住需求密切相关的房贷政策，再到2015下半年宽松货币政策影响下，房市掀起涨价潮。2016年上半则开始实行收紧政策，而最新国庆期间再度推出一系列地方分层政策。此轮政策对比2011-2013年限购限贷周期的政策等，有几个特征：1)一线城市大多已回至上一轮水平，二线城市因总体力度不及上一轮，预留调整空间;2)政策城市分化明显，根据各城市自身施策，能因时调整，多轮逐步升级;3)以信贷政策为主，且强度更大。上一轮政策是以限购政策为主，而此轮政策则以限贷政策为主，不同城市贷款首付上限差异明显，同时也区分不同购房对象、普通及非普通住房等适用不同信贷标准;4)此轮密集调控政策另一个明显的特点是在二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定，二套房首付比例最高达七八成，将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。

　　2.1、新一轮政策概述：一线城市

　　一线热点城市北京、上海、深圳为代表的前期楼市政策一直处于全国最严的状态，目前对社保缴纳及纳税年限，京沪深三地限购中要求均为 5年，广州则为 3年，二套房首付比例均上升到 70%的高限度。但城市提出要增加住宅用地供应，北京、深圳重启“90/70”政策，上海另外3月就已有同样的政策出台，一线城市未来中小户型将迎来一批供应高潮。

　　另外北京要求试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，未来高价土地在转换成项目销售时其销售价格将受到限制。此次政策收紧主要是重启之前的部分政策，小幅震荡是无法避免。

　　2.2、新一轮政策概述：二线城市

　　苏州、南京、合肥、厦门在二线城市称为“四小龙”，对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，基本上二套房首付比例可与一线城市比肩，为抑制投资投机需求，其中南京、苏州要求有 1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，已经达到目前各城市限贷政策的最高限;限购多数仅限制外地户籍购买 1套房、本地户籍购买 2套房，限贷则主要求二套房首付比例不低于 40%。跟一线城市一样，厦门也重提“90/70”政策，加大中小套型供应，南京、苏州为了限制地价高起，提出“现场摇号”、“一次报价出让”等方式。

　　2.3、新一轮政策概述：三线城市

　　三线城市主要任务在清理库存，鼓励农民工购买房子，提供信贷刺激需求，并同时减少土地供给防止形成新库存。

　　调整总结

　　在政策量价逐步显现下，一线城市城市周边及二线城市量价仍存在增长空间，三四线城市还是以去库存为主，价格将保持稳定。

　　无论调控工具是限购、限贷，还是土地政策，都是历史上“重启”或“加码”的调控政策，不同点在于背景条件不同：一是本轮调控处于经济下行周期，同时要为维持增长目标的底线和抑制资产泡沫;二是本轮是由地方政府竞相发起和实施的调控，地方政府拥有自由度和裁量权;三是调控的主战场已经进入二手房阶段。