德国房地产现状
德国房地产现状
住房在每个国家都是一个大问题，德国是欧洲的人口经济大国，那么德国房地产现状是怎么样?对中国房地产又有什么地方是值得参考的?请看小编下面为你整理的资料。
德国房地产现状
德国房价涨幅脱离基本面 已经出现泡沫!
德国房价多少钱?据Market Watch文章，德国商业银行(Commerzbank)的经济学家称，德国房地产市场此前的繁荣已经有演化成泡沫的危险。
德国商业银行的经济学家Solveen 和 Wagner在周四的报告中写到：“德国房地产市场的繁荣已经导致泡沫出现，而且德国的房价已经脱离了德国目前的经济基本面。德国房地产市场泡沫出现的最主要原因是欧洲央行持续不断的刺激政策。而这些刺激政策好像对欧元区的经济并没有什么促进作用。”
德国的房价此前已经持续多年没有变动了。与美国和英国的房产市场不同，德国人更加倾向于租房而不是买房。对于德国人来说，租一套房子住个几十年是很正常不过的事情。
根据欧元区发布的最新数据，2014年52.5%的德国家庭都拥有自己的房子，但是英国家庭的有房率为64.8%，而整个欧元区家庭的有房率为70.1%。欧元区目前有28个成员国。
德国房地产市场之所以在安静了数年之后再次上涨，原因有很多。其中欧元区推行的超低利率就是其中一个因素。分析师还认为，国外购房投资需求增加也有助于德国房价的上涨。
2016年上半年，德国的房价同比上涨了5%，德国商业银行的经济学家称，德国房价的这一涨幅可以与20世纪80年代末90年代初的情况相提并论，当时柏林墙倒塌，德国实现了统一。
当然了，房价的上涨并不能说是房地产市场出现泡沫的迹象。当房价涨幅脱离了经济基本面，才能说房地产市场出现了泡沫。房地产市场出现了投机行为。想要弄明白德国房地产泡沫非常困难。许多经济学家害怕衡量泡沫的标准不准确或者太随意。
德国商业银行的经济学家认为，有许多证据都能表明德国的房价脱离了经济基本面。
例如，虽然房价在不停地上涨，但是房屋租金自2000年以来却没什么变化。而且家庭私人收入和消费者价格指数都出现了下降。
Solveen 和 Wagner认为，房价出现泡沫的一个迹象与负债率是不对等的。与美国和西班牙房地产市场出现泡沫时的表现不同，德国家庭负债与GDP的比率自2015年底以来出现了下降。这意味着德国房地产市场更不容易受到加息的影响。
德国房地产市场的泡沫会持续多久呢?经济学家们回忆2003年美国房地产市场的问题，当时虽然美国的利率非常低，但是美国的房价却继续上涨。由于日益上涨房价不能再抵消持续下跌的利率，房地产市场变得越来越无利可图。在2005年美国利率开始上涨的时候，房产的盈利能力开始持续大幅下降。
经济学家称，在德国，2015年初，尽管与2009年贷款买房的成本相比，现在贷款买房的成本低，但是房价的盈利能力还是在减弱。
目前面临的麻烦是，虽然欧元区的利率在下降，但是德国房地产市场的盈利能力却在不断下降。
随着德国10年国债收益率的上涨，德国房贷的利率也会上涨，而这将继续压缩房产的盈利空间。目前德国10年期国债的收益率为负0.07%。
分析师们称：“即使很难预测德国房地产泡沫何时回破裂，至少中期我们能看到一些房产泡沫破裂的迹象。”
富力地产董事长李思廉：中国房地产不可能崩盘
在地产界的公开场合中，李思廉一直是保持低调作风的人。除了每年两次的上市公司业绩发布会，媒体能够直接和他交流的机会并不多。
12月14日下午，作为富力地产董事长的李思廉，当选了广州市房地产行业协会会长。因此，当一身黑色西服正装的李思廉步入会议室时，自然就成了全场焦点。
对话即围绕着房地产市场展开，被问及对明年楼市的看法，李思廉直言，中国的房地产问题已经不单单是房价的问题，也是世界性的问题，全世界都在看中国的房地产会怎么走下去。
他坦率地表明，自己和万科总裁郁亮所表达的观点相同，认为房地产不可能崩盘，因为房地产整个行业的上下游链条太长，影响的行业太多。当房地产碰到真正的危机时，相信政府一定会有所支持。
在今年一线和强二线城市一浪接一浪的抢地潮中，富力地产在公开土拍始终保持“淡定”，更没有所谓的地王入手。李思廉的拿地策略中，高价地似乎从来都不是必须的选择。
“过去一年，大家应该看到了接近100块的所谓地王。面粉贵过面包的，都可以叫地王了。”李思廉认为，产生这么多高价地，主要是两个原因，一是基于发展商对未来两三年的看法，二是今年发展商资金比较充裕。
但是这两点并没有促使富力加入抢地行列，在李思廉看来，地价与房价的合理性最终仍然要挂钩居民经济收入的增长幅度。
谈及广州11月份的土拍，李思廉直言个别地块的价格已经出乎富力意料：“一线城市中广州在这一波的房价升幅是最少的，所以一些发展也是有所期待。但是地价涨了，也要老百姓(46.800, 0.29, 0.62%)买的起才行，不是说一块地就能影响整个市场整个房价。”
10月份政府对楼市出台的调控措施，李思廉认为已经开始慢慢展现成效，尤其以收紧房企融资渠道，严查参与土地拍卖的资金来源等措施为主。
就2017年的市场走势，李思廉的看法是以调整为主：“随着政策的落实，我相信地价应该是会回落的，但就现在的土地成交来看，房价大幅回落的概率不高。”
以下为富力地产董事长李思廉采访问答实录：
现场提问：今年土地市场非常火热，包括11月份广州的土拍，富力地产是否有参加?公司对于拿地的策略是怎样的?
李思廉：我们其实参加了很多土地拍卖的，没有拿地是因为公司内部觉得地价比较高。这次广州招拍挂没有拿到土地，但是因为我们花了很多资源在旧城改造和旧村改造这方面，所以2016年我们也有增加项目的土地储备，还是很满意的。
现场提问：您怎么评价今年的房地产市场，明年又有什么样的预测和展望?
李思廉：中国的房地产问题已经不单单是房价的问题，也是世界性的问题，全世界都在看中国的房地产会怎么走下去。
政府在10月份出台了一些调控的政策，先是收紧一些资金的来源，明确了很多类型的资金不能够参加土地的拍卖，在这个前提下，随着这两个月政策落实，我相信地价应该是会回落的。
而且我们陆续看到主要的地方政府，在土地拍卖的时候对发展商资金来源的审查也越来越严格，相信这个对招拍挂会产生很大的影响。
过去一年，我们应该看到了接近100块的地王。我们所说的地王，不单单是指金额贵，差不多是面粉贵过面包的价格，我们就叫地王。
产生这么多的地王，主要是两个原因，一个是基于发展商对未来两三年的一个看法，因为从盖楼到销售差不多都要两三年。另外一个是发展商方面资金的渠道和来源比较充足和多元，包括了所谓过桥贷、股权融资、信托、银行贷款等等，所以发展商的资金渠道比较多，资金比较充裕。
但是同时，反过来从买家的角度来看，买家反而是没有那么多的资金来源的，买家往往还要满足限购等等限制条件以后才能够去买这个房，如果这样来看，几乎没有太多的空间、手段能够去让这个房价随着地价一起(快速上升)。
我相信整个2017年地价应该是会回落一点的，但是房价是非常难预测的，如果就现在看到的这么多地王成交来看，房价大幅回落的概率不高。
前一两天大家也看到万科提出的观点，认为房地产不可能崩盘，我也有类似的看法。因为房地产整个行业的上下游链条太长，影响的行业很多，我们几乎可以预计，当房地产整个行业碰到真正的危机时，政府一定会出来支持一下，来渡过危机。
现在政府除了严格审查资金来源，也在严格控制一些所谓的首付贷了，也整顿了好多P2P市场的规范性，随着这些规范，我想2017年应该是一个以调整为主的方向，在地价方面、楼价方面互相协调，这是我的看法。
现场提问：广州11月份土地拍卖也创了新高，部分地块楼面价直接到了4万多块，您对广州这个市场接下来两年的发展怎么看?
李思廉：个别地块很贵，我们都有点出乎意料。
买地的房企差不多是对现在广州的房价有一个双倍的预期了，但是这是每家房地产商各自的看法。如果以一线城市来说，北京、上海、深圳、广州，广州在这一波中的房价升幅是最少的，所以一些发展商的想法是有所期待。
回到我刚才提到的概念，其实地价涨了，也要老百姓买的起才行，这个是相辅相成的。必须真整体经济要有配合，楼价才可以创新高，也不是说一块地就能影响整个市场整个房价的。
现场提问：我们看到近期房企跨界是一种潮流趋势，包括富力也在尝试，您怎么看这种趋势?
李思廉：行业跨界，最重要是企业自己要有足够的人才和财力。如果跨界的话，真的只能够很个别的，做房地产做得好不代表在其他行业都做得好。
所谓的跨界，我想我们能够做的是一些行业之间的信息平台，比如建立一个公平透明的采购平台，产品好价格合理，如果能够广泛使用是非常好的，对行业对供应商都是双赢。
现场提问：国家现在在政策层面上非常支持金融创新，富力地产之前也很关注REITs，您当选新一届会长之后，会不会继续推动这方面?
李思廉：我们想推动这个事好多年了，我个人也是非常赞同REITs的，我们也到香港、日本等地方考察，也请了专家研究，但是最终国内REITs的核心问题在于中国的税收结构。
在日本、新加坡、美国和香港，REITs都很蓬勃，国外的REITs是基于很多环节都是免税的，但是在中国，很多环节都是要收税的。所以大家在过去十年间，其实都没有看到国内成立真正的REITs，只有很少数的是在境外做到的。
现场提问：美联储加息马上会有一个结果了，大家现在也看到了人民币的贬值，而且国家也在控制资本外流，您认为这个形势对房地产市场会造成什么冲击?
李思廉：这个问题真是世界级的问题，我只能讲讲个人的看法。我记得美联储加息应该会是今晚凌晨三点，但是估计加也不会加很多的。
人民币的贬值，我个人的想法，大家相信国家吧。其实外面很多货币也不强的，大家搬来搬去也不见得会有什么大的好处，我个人的感觉，你的个人资产最少要好几千万，那才值得你搬来搬去，不然都是白忙。当然，现在港币和美元挂钩，如果有在香港的资产布局也是合理的。
至于在中国有什么渠道可以合理的赚钱，历史告诉我们，一个是买房子，另一个是投资一些你信得过的股票。如果这两方面你都不喜欢，就只能买买理财，稳扎稳打地做人啦。
我在很多场合都讲过，都觉得房价高，但是其实从你买房子的一刻起到你离开这个世界，只要房价不降都不会太吃亏的。今天你用100万买房，假设中间跌到了80万，但是到你60岁的时候又涨到了100万，还是赢的，不会太吃亏的。只要是用来居住的房子，你承受得了，错不了太多。
现场提问：您现在当选广州市房协的会长，能不能谈谈未来房协开展工作的重心是什么?
李思廉：我们重要的工作是跟市政府的对口部门多沟通，在政府制定一些法律法规或者一些跟房地产行业相关的规划时，我们可以通过这个平台代表会员们提一些建议给政府参考，向政府表达一些会员的心声。
现场提问：广州的城市更新现在在提倡微改造的概念，但是可能有少不少的开发商对微改造并不太感兴趣，您作为房协的领导怎么去看这个问题?
李思廉：首先要说的是，广州市政府在整个城市的建设、规划方面都做了大量的工作。我们作为发展商，当然是希望政府在某些土地的政策方面能够放松一点。
从房协和开发商的角度，我们会希望政府在旧城的改造方面加大力度加快速度。我也生活在广州二十几年，广州有很多环保、交通问题，其实都跟旧村改造这块有不可分割的关联，因为很多污染的源头都是在一些旧村里面，如果政府在这方面加大力度一点，我相信广州会更美，广州的天空更晴朗，水更干净。
所以我们也会透过协会跟政府多沟通，希望政府利用民间的力量，企业的力量来加快发展，达到政府，企业，老百姓的三赢。