推动本轮房价上涨的因素有哪些
推动本轮房价上涨的因素有哪些
房价一直以来都是社会共同关注的焦点,而本轮助推房价上涨的因素具体有哪些呢?下面是学习啦小编整理的一些关于推动本轮房价上涨的因素的相关资料,供你参考。
推动本轮房价上涨的因素
不排除有地方政府与开发商共谋推高房价
记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。
如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。
中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。
值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。在近期调控中，上海等地已出台明确政策：缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。
金色诱惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市，土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”，成为本轮房价上涨的风向标。
“地王”的出现，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌，造成开发商待价而沽，捂盘惜售，房价上涨势不可挡。
财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”意味着地卖得少了，成交价却更高，凸显地价涨幅之快。
值得警惕的是，今年一些热点城市地价高涨，加大未来市场风险隐患。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。
中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。
“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。
“饥渴式供地”凸显地方政府对土地财政依赖
“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。
10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。
业内人士认为，市场预期的走低，将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。
华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。
幕后黑手：投资投机下的虚火
房子是给人住的，这个定位不能偏离。
历次房市调控的最终目的都是一个，即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场，应该让住房回归其居住属性，而不能大范围成为投资品。
在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。
“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。
记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例：珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子，近期正陆续出手。
同样在珠海，大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海本市居民购买占比41.8%，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%，国外买家占0.33%。
一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司。“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投。”
有上市公司通过炒房降损扭亏保壳
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金，直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。
“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示，对于吸附在砖头上的泡沫，地方政府要加大防范风险，避免陷入房地产泡沫。
灰色地带：造假炒作推高房价预期
10月，深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动，发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售，发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序，发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……
记者跟随深圳专项执法行动，来到“前海东岸”楼盘发现，该楼盘今年7月开盘当天实际成交140套，约占910套可售总房源的15.4%，却对外宣称开盘当天“主推户型两小时劲销90%”。
在杭州余杭的合景天峻楼盘，今年4月房价每平方米约1.3万元，10月个别户型涨到2.8万元。一共12栋楼分十多次开盘，每次放出有限的房源，但每次开盘房价都会上涨。
发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。
除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。
山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。
重拳严查违规行为 创建良好市场秩序
针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳，在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上，召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。
房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。
中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序，目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了，市场环境正在净化。
助推房价上涨的原因
一、住房价格影响因素
我们对住房价格的认识经历了三次拓展：第一次是从产品到商品的拓展，认识到市场供求作用于价格的规律;第二次是从商品向资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并有保值增值功能的实物资产，类似金融市场的资产定价行为，会受到人们预期的影响;第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，认识到房地产价格不仅受到市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率等宏观经济变量的影响。因此，可以从供求关系、资产价格预期和房地产市场的外部性来分析住房价格的影响因素。
从供求关系来看，反映住房市场供给的因素主要为土地供应量、住房供应量。相对应可以量化的指标包括：住宅用地审批量、用地价格、住宅开发投资、住宅竣工面积。反映住房市场需求的因素主要为：居民住房可支付能力、住房销售量。相对应可以量化的指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消费支出、住宅销售面积。
从资产价格预期来看，资产价格反映资产价值。资产价值由资产每一期的现金流收入折现决定，也就是说资产的价值不是由已经发生的因素，而是由未来可能发生的因素来决定。参照现金流量贴现法，影响预期的因素主要包括：长期持有住房的现金流收入、市场收益率、住房价格的变动幅度。相对应可以量化的指标包括：居住价格指数、贷款利率、居民消费价格指数、新建商品房均价涨幅比率、存量商品房均价涨幅比率。
房地产市场由内向外拓展，必须考虑的宏观经济因素包括：货币供应量、利率、汇率、外汇储备量。相对应可以量化的指标为：M2、贷款利率、人民币汇率和外汇储备量。
二、住房价格影响因素的指标及其变化
基于对住房价格影响因素的认识，我们利用公开的数据形成了三大方面的15项指标，并对各项指标近几年的变化情况做了基本描述。
(一)供求关系指标
1. 土地供应量
2009年-2015年上海市住宅用地审批量和用地价格的相关数据显示，这一时期住宅用地审批量逐年下降，平均增长率为 -24.8%。住宅用地价格则逐年攀升，平均增长率为11.7%。
2.住房供应量
(1)住宅开发投资额
从2011年开始，住宅开发投资额逐年增加，住宅开发投资额占全社会固定资产总投资的比重从2010年的23.13%上升至2014年的28.67%，2015年该比重略有下降，约为28.54%。2015年住宅开发投资额增长率为5.14%，低于全社会固定资产总投资增长率(5.59%)。
(2)住宅竣工面积
数据显示，2011年-2013年，本市住宅竣工面积增长率逐渐下降，2013年出现负增长，而2014年则回升较快，增长率达到7.67%，2015年增长率回落到2.54%。整个“十二五”期间，住宅竣工面积峰值出现在2012年，为1626.73万平方米。可见，尽管住宅竣工数量的供给处于一定的水平，但今后可能呈现下降的趋势。
3.居民住房可支付能力
(1)城市居民家庭人均可支配收入
城市居民家庭人均可支配收入是个人购房能力的重要指标，一般来讲，城市居民家庭人均可支配收入越高，购房能力越强。2011年-2015年，城市居民家庭人均可支配收入从2011年的36230元增长到2015年的52962元，平均增长率为10.7%。
(2)城市居民家庭人均消费支出
城市居民家庭人均消费支出是人们对将来收入的预期在现阶段的反映。对于拥有住房产权的人来说，在房价不断上涨的趋势下，其财富价值增加，会倾向于增加消费;而对于没有住房产权的人来说，由于房价较高，暂时无法购买，会将支出用于相对便宜的食品、衣着、家用设备、医疗保健、交通通信、教育娱乐等方面。2011年-2015年城市居民家庭人均消费支出持续增加，从2011年的25102元增加到2015年的34784元，年均增长率为8.48%。
4.住房销售量
住房销售量可以参考的指标是住宅销售面积。住宅销售面积和住宅竣工面积正好相反，反映了人们购房需求的旺盛程度。数据显示，2011年-2015年住宅销售面积逐年增加。“十二五”期间，住宅销售面积的峰值出现在2013年，为2015.81万平方米，当年增长率为28.75%。住宅销售面积出现负增长的年份是2011年和2014年，分别是-10.42%和-11.65%。2015年，全市住宅销售面积为2009.17万平方米，增长12.82%。
(二)资产价格预期指标
1. 长期持有住房的现金流收入
长期持有住房的现金流收入表现为租金，可参考的指标是居住价格指数。2011年-2015年间，上海市居住价格环比指数较为平缓，而同比价格指数波动较大。其中，较高值分别出现在2011年6月、2014年4月和2015年10月。较低值出现在2012年7月和2015年2月。
2. 市场收益率
(1)贷款利率
住房抵押贷款使用的利率是5年以上贷款利率。贷款利率影响住房开发和住房购置的成本，贷款利率高，则开发和购房成本都上升。从2012年6月开始，贷款利率逐渐下降，从2014年11月开始，央行多次降息，从6.15%下降到4.90%。
(2)居民消费价格指数
居民消费价格指数反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。2011年1月-7月，CPI处于上升阶段，7月份达到峰值，为106.5，之后逐月下降，2013年10月之后逐步平稳，但下降的趋势依然保持到2015年12月。
3. 新建商品房均价涨幅比率、存量商品房均价涨幅比率
一旦从资产角度考察房地产价格，对新建商品房和存量商品房均价及其变化的判断会影响现在持有的住房价格的预期。这里可以量化的指标主要为新建商品房均价涨幅比率、存量商品房均价涨幅比率。数据显示，新建商品房均价与存量商品房均价逐月攀升，2011年1月，新建商品房均价为23558元/平方米、存量商品房均价为16793元/平方米，2015年11月，新建商品房均价为34680元/平方米，存量商品房均价为25858元/平方米，年涨幅比率分别为9.4%和10.6%。
(三)宏观经济因素指标
宏观因素指对住房市场产生外生性影响的因素。主要有两类，一是定量的因素，包括货币供应量、金融机构本外币各项贷款余额、利率、汇率和外汇储备量。二是定性的因素，比如限购政策和相关的财税金融政策。
1. M2和金融机构本外币贷款余额
M2和金融机构本外币贷款余额反映的是资金面的流动性情况。数据显示，在2011年至2015年，M2年均增长率为13.6%，金融机构本外币贷款年均增长率为12.3%。说明流动性十分宽裕。
2. 外汇储备量与汇率
数据显示，2011年1月-2014年6月，我国外汇储备量逐月增长，从29316.74万亿美元增长到2014年6月的39932.13 万亿美元，达到峰值，之后逐月下降，2015年11月外汇储备量为33303.62万亿美元。2011年1月人民币对美元中间价为0.151(间接标价法)，之后震荡上行，2015年7月-8月间达到峰值，为0.1635。2015年9月，人民币汇率出现较大幅度贬值，中间价为0.1569。
3. 限购政策及相关财税金融政策
从2014年下半年开始，中央有关部门对全国的住房限购政策有所放松。该年9月底，央行、银监会出台文件放松首套房认定标准，由之前的“认房又认贷”调整为“认贷不认房”。2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例，降至四成，同时对于使用公积金购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。同日，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。半年后，央行和银监会发文进一步降低非限购城市首套房最低自付款的比例。
房价上涨之后的购房技巧
心态平稳莫恐慌
购房人恐慌着急的心态，看一次房就想抢购的兴奋，非常不利于在与业主的讨价还价中占得先机。心态一定要平稳，多与业主谈判几次，不要表现的过于急躁。
了解房屋详情发现房屋缺点
再好的房子，都有缺陷。在购房前，购房人一定要自己，或者在中介协同下对房屋所在的社区，房屋本身，及
所有房屋设施做充分的了解，现场看房时不要只看到房屋的优点，更应该充分发现房屋的缺点。比如社区环境、物业质量、设备损耗情况、房屋前后景观视野、邻居情况等各个方面都尽量挑些毛病，这些房屋的硬伤恰恰是你在与业主谈判时压低房价的最珍贵的筹码。
了解均价行情知晓其他情况
在购房前，购房人一定要对所在社区房价走势做些了解，对社区同类户型的成交均价做到心中有数，这样才能在与业主谈判时有一个明确的价位目标，切记盲目谈判。此外，优质房源肯定不会仅有你一个买家，在你与房东谈判时，也尽可能想办法知晓其他“竞争对手”的情况，比如其他购房人的报价情况，紧迫度等，不要一味的最求低价而失去心仪的好房子。
价格实在不能降时从其他费用入手
购房者如果在与房东谈判房价时，实在没有办法让房东再便宜了，那么可以考虑要求房东来承担一部分这些费用，小账不可不细算，这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元，如果房东愿意承担一部分，也能使你购买房屋的总价格有所下降，毕竟是能省一点算一点。
购房人在面对业主时要想顺利的砍价，就要做好功课，对房、对人、对费用都要做到心中有数，这样才能在砍价时占得优势。提醒广大购房人砍价一定要适可而止，不能太贪，砍价时要根据房屋的实际情况制定砍价策略，不要为了一味的杀价和错失了好机会。
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