房地产开发商喜欢炒房的原因
房地产开发商喜欢炒房的原因
房价越来越水涨船高，其中一部分原因可以说是房地产公司炒出来的。下面是学习啦小编带来关于房地产开发商喜欢炒房的原因的内容，希望能让大家有所收获!
房地产开发商喜欢炒房的原因
1、企业“买房子”助推住宅价格上涨
“上市公司购买土地和房产的计划或方案中，六成发生在北上广深。”某知名房地产中介研究部门相关负责人告诉记者，“今年1至9月，北京商住房成交超过5.3万套，同比增加3倍多，成交均价同比增长23.5%。”
Wind数据则显示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投资性房地产，投资规模合计达到5951亿元，占两市2947家公司的44%。其中，投资性房地产超过100亿元的上市公司有12家。
不仅做实业企业在炒房，金融业也涉入其中。2015年至今，24家保险公司总共在A股买入了54只地产股，市值近1400亿元。上市银行也毫不示弱，其中交通银行、招商银行二季度末投资性房地产分别达60.21亿元和16.86亿元。
上市企业最为青睐写字楼和商住项目，今年1~8月全国写字楼和商业营业用房销售面积均创历史同期最高。在北京住建委房地产信息交易公示中，目前非住宅项目占所有房地产项目的比例超过三分之一。
“商业地产投资在整个地产行业投资中的比例越来越高，直接推动了写字楼、商住项目价格提升，也带动了周边普通住宅价格上涨。”
2、绕过“限购令”获得“优质资产”
上市公司买房是为了盈利。近十年来，深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。相比之下，创业板仅有144家公司2009年以来年均利润复合增长率超过20%。
“房价上涨，房地产不仅是一些公司为数不多的优质资产，也成为银行和险企进行资产配置的必要手段，他们通过介入房地产保证资产保值增值，让投资者实现收益。”一位投资业务的从业者告诉记者，“根据规定，险资不能直接开发房地产，但这些资金可以通过股权收购或合作的方式介入，从而获得相对应的股权收益。无疑是一条安全捷径。”
实际上，京沪等一线城市，此前曾对为了规避个人限购而转向以企业名义买房的行为进行过限制。在北京部分热点城区，个人独资企业、个体工商户、部分外企购买住宅受到限制，但对于购买商业地产无严格限制。
3、热衷炒房避税，主业无心经营
企业买房不仅能绕过“限购令”，还可以避税。个人缴纳契税是根据房间面积分别缴纳百分之一到百分之三不等，而公司购房都是百分之三。在持有期间，个人自用房产没有税费，而公司购房每年有土地增值税。以一套1000万元的房子为例，每年要缴纳8万元增值税。个人持有物业可以通过出售、赠与及继承三种方式过户，而公司一般只能通过出售。从表面上看，以公司名义购房总体税负比个人购房高。
但一家新三板上市企业的税收筹划师坦言，“营改增”后对增值税的抵扣条件放宽，以公司名义购入的房屋、汽车等固定资产都可准予增值税进项抵扣。以公司名义购房，既可自用又可出租，还可以带来增值税进项抵扣和折旧等相关费用的企业所得税前扣除。“能保值还能避税，一举多得。很难有不买的动力。”
房地产开发商炒房成因分析
政府难辞其咎
地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。这意味着，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。与此同时，它的成本却仍然是零，因为土地的减少，银行的坏账、资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任的。地方政府作为最大的受益者是难辞其咎的，因为是受益者，在稳定房价等工作中就无法坚定的执行国家的一系列指令，对房价的上升或明或暗的起了包庇的作用，从而给炒房行为的产生提供了政治环境，或者说是一个温床。
开发商是始作俑者
房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。
一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的"定价策略"方面也有体现，几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。
房地产开发商炒房治理对策
税收征收到位
"加强税收征管，确保征收到位，将是下一步管理层的工作重点。"国税总局官员在重要场合传递出这样的信息。通过相关调查和测算后发现，如果购房环节的所有税收都依法征收到位，即使房产出手价格比购入价翻两倍，炒房者至多只能赚到现在毛利的1/3。但实际情形是，多数购房环节税收都因为各种原因存在"优惠"，距征管到位差距很大，从而给炒房者留下不小"博利"空间。
而据另一位相关部委官员透露，单是依靠现有税种设置，就有足够空间可以对房地产市场进行有效的调节。例如:七部委新规中进行调整的营业税只是房地产交易环节的税种之一。所谓调整，也不过是取消了之前为鼓励房地产市场发展而给予的部分税收优惠。而在房地产交易环节还有个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，其中除印花税外，其他都有优惠。仅简单地取消"优惠"，税收调节空间就非常大。
而管理层显然已经意识到了这个问题。国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(先税后证)为关键，以信息共享、数据比对为依托，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强诸税种的税收管理。至于是否和何时取消相关优惠，表示政策将"择机而出"。
调控需治本
持有环节税收积极推进，七部委新政中全额征收营业税只是一个便于操作的"应急"对策。只能抑制短期炒作的资金，有大量闲置资金的炒房客不会受到较大影响。另一方面，由于中国经济稳步增长预期，长期来看，炒房者对房价上涨的预期不会降低。加上"两年内交易"期限设置以及对开发商实际难以监控，实际操作中有很多空子可钻，从而削弱了其打击和调控楼市的实际力度。该人士表示，基于此，利用税收杠杆调节楼市必须继续进行。
中国房地产市场税收主要还都集中在交易环节，而持有环节税负偏轻:企事业单位持有房产税收很少，个人名下房产的保有过程则几乎没有任何税收。由于购买、投资房地产有很高的预期收益，直接拉动了投资不断升温。房地产持有环节的税收设计工作已经在积极推进中，包括北京在内的部分城市已经在空转试点，这将是有效调控房地产市场过热的治本机制。
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