最新房地产政策新闻
最新房地产政策新闻
我国经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展。而房地产政策也是时下人们所关注的对象。下面是学习啦小编精心为你们整理的关于最新房地产政策新闻的相关内容，希望你们会喜欢!
2016年房地产政策更为宽松
2015年房地产有两大看点,一是房地产市场回暖。1-11月,全国商品房销售面积和销售金额分别为10.93亿平方米、7.45万亿元,同比分别增长7.4%、15.6%,而直到5月份之前还是负增长,其后一路上升,楼市回暖,城市之间的分化也较大。二是房地产政策完全实现从抑制到支持的“华丽”转向。过去几年不断用行政手段限制需求,2014年开始限购限贷松绑,到2015年完全确立支持、鼓励购房需求的政策取向。
2016年房地产政策的主旋律是去库存,拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年的重要任务,预计2016年房地产政策更为宽松。
新的一年可能出台的政策包括:购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制,鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。
把握2016年房地产去库存、保投资的关键词,预计二、三、四线城市直接受惠,一线城市政策全面放开的机会不大,但存在微调机会,毕竟一线城市还保留了相当多的过时的限制性措施。2016年货币信贷环境依然趋于宽松,在房地产政策保驾护航下,全国房地产市场表现应该好于2015年,但部分库存高企的三、四线城市楼市表现不容乐观。
房地产政策收紧的量价影响分析
自05年以来，观察一手住宅成交面积变化情况，经历了4个小周期，分别是06-07-08年、09-10-11年、12-13-14年、以及我们正在经历的15-16-17年。上一次大规模限购限贷发生在10-11年，我们统计了30个城市在政策收紧前后的成交变化，可以非常清楚地看到：绝大部分城市11年(限购当年)成交同比10年下降，整体幅度为-16%，到了12年(限购第二年)，部分供给充足且基本面较好的城市成交同比10年已有修复，整体修复幅度为+7%。
但是，我们认为，此次政策收紧对于成交量的负面影响将更甚于10-11年，原因有三：
首先，住房内生需求不如五年前。经济增速下台阶低于五年前，而人口条件方面，劳动力年龄人口占比下降，老龄人口占比不断上升(65岁以上人口占比超10%)，我国已过了人口红利的最高点，住房内生需求继续下降。
其次，本轮小周期需求透支较多。自14年年末降息降准以来，成交已经连续18个月保持高景气度。与此同时，热点城市房价的快速上涨，进一步加重了居民家庭按揭贷款的还款负担。即使不出台调控政策，需求过快透支之后，成交也会自然回落。
第三，本轮调控政策打击更为精准。本轮小周期的主力需求，一方面来自本地改善型需求，一方面来自投资需求。而本轮政策收紧，在限购层面特别强调限制非本地户籍居民购房，从而打击了投资需求;在限贷层面，提高了特别是二套房的认定标准和首付比例，这将对本地改善型需求产生负面影响。
房地产去库存政策事与愿违的原因
1、新农民工市民化消化库存。决策部门希望通过户籍制度改革，加快农民工市民化，扩大住房有效需求，来消化库存。为此，安徽、河南、辽宁等许多省市都采取了购房补贴、鼓励进城农民甚至在校大学生购房的政策。在实际执行中，这一政策短期内的确支持了部分有购房意愿的农民工加快购买决策，消化部分城市库存商品房，但不可否认，大部分农民工缺乏支付和购房能力，政府税费补贴对于超出农民工购买能力的房价来说无疑是杯水车薪，这部分购买需求只是潜在需求而非有效需求，金融机构出于自身的风险偏好，对这些潜在购房需求的房贷发放也是避而远之，最后的政策效果也就可想而知了。
2、政府购买存量房用于公租房。该政策的本意是打通商品房与公租房的转化渠道，然而，现实是由于商品房价格过高，加之地方政府财政收支压力日益严峻，同时公租房等保障房在财务上不可持续，使得目前仅有上海长宁区、闸北区、松江区和郑州、大连等城市成立了政府出资的公租房运营公司，但这些公司业务仍集中于再建公共租赁住房，实际购买商品房的案例极为少见，对于全国天量商品房库存作用不大。
3、鼓励机构和个人购买存量商品房用于租赁投资。该政策希望鼓励发展租赁市场，拓宽居民家庭资产的投资渠道，增加居民的财产性收入，同时消化存量商品房。然而，现实是住房租赁市场的投资价值较低：一方面，三四线城市租赁市场欠发达，大多数居民的居住需求都基本得到满足;另一方面，住房租赁市场的投资价值偏低，即便是在租赁市场较为发达的一二线核心城市，租售比普遍都高达1/500-1/1000，投资年化收益率仅为1%-2.5%，不及通货膨胀率水平，机构和个人的投资积极性之低也就不可避免。
4、鼓励房地产业兼并重组，降价去库存。降价去库存无疑是较为理想的路径，房企适当让利，降低库存规模。但不动产作为兼具投资和消费品属性的大额资产，购房者“买涨不买跌”的投资心态浓厚。若房价发生普遍性降价，则很可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产企业消化库存。另外，房地产业的兼并重组案例不多，主要原因在于有能力并购的大型房企和中小型房企的区域分工明确，多数大型房地产企业业务重点均在一二线核心城市，中小型房企则主要集中在本地域内的房地产市场，二者几乎是井水不犯河水，兼并重组的可能性自然也较小。
5、取消限购政策。目前，北上广深等一线城市仍维持着较为严格的限购政策，取消限购政策对于南京、苏州、合肥、郑州等区域中心城市、二线领先城市或人口净流入城市的房地产去库存效果极为明显，大量社会资金在一线城市受到限制后，大规模流向这些二线城市，同时，由于二线核心城市的各类资源集中度高，对二线以下的三四线的资金也产生了“虹吸效应”。全社会资金涌入取消限购后的二线核心城市，使得这些城市的房地产呈现“涨价去库存”的景象，这也是今年房地产泡沫最为显著的特征。换句话说，社会资金的逐利和避险需求，使得放松限购政策进一步加剧了核心城市和三四线城市房地产市场的分化。
6、降低房贷门槛和房贷利率。目前来看，这一政策的影响力超过以上所有政策，特别是按揭贷款利率的整体大幅下行，加剧了核心城市房价和三四线城市房价的进一步分化，其主要原因是金融机构对不同城市的房贷资产风险偏好迥异。一方面，核心城市的房贷不仅有高达8折的利率折扣，而且贷款发放快、额度高，与之相反，三四线城市的房贷利率折扣较低，绝大多数贷款都是基准利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海两市居民贷款余额分别为1.26万亿元和1.42万亿元，同比增幅分别为29.2%和21.8%，过去一年内两市占全国居民户贷款余额的比例也从8.01%上升到8.83%。相应地，三四线城市购房者获得的银行贷款支持比例势必下降。
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