房地产信托融资是什么
我国信托行业2016年初的托管资产规模达到了16万亿元前所未有的高度，稳坐金融行业第二位。而由于我国经济结构的特殊性，房地产占比较重，由此房地产信托也在信托融资规模中占据了比较重要的地位。下面由学习啦小编为你分享房地产信托融资是什么的相关内容，希望对大家有所帮助。
房地产信托融资揭秘
房地产信托概论
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人(委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。
房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
1.贷款型信托融资模式
操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2.股权型信托融资模式
操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。 特点及优势对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式
股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强向(项目)公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保溢价股权回购
融资金额融资期限融资成本
视项目的资金需求及双方的谈判结果以1-2年居多，也有少量5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6%-10%居多。
股权性质优势
该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能有建议权、知情权、监督权等)(1)能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件;(2)其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
3混合型信托融资模式(夹层融资型)
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
4财产受益型信托融资模式操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式
(1)业已建成，产权清晰，证件齐全;(2)能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业(1)通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者(信托计划)持有;信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿;(2)回购承诺及第三方担保开发商溢价受益权回购
融资金额融资期限融资成本
视信托财产的评估价值，一般在其评估价值 的50%左右以1-2年居多，也有少量5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在6%-10%居多。
优势
(1)在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。(2)在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
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