厦门市物业管理若干规定实施细则(2)
第四节 业主小组、业主大会代表制度
第四十四条 鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域，建立业主小组制度和业主大会代表制度。
第四十五条 同一物业管理区域内有500个以上业主的，可以以梯(幢)、单元为单位成立业主小组。业主小组由该梯(幢)、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
(一)委托推选业主大会代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意见;
(二)依法依约决定有关共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护;
(三)依法依约决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主大会代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第四十六条 业主大会代表由所在业主小组的业主选举产生，业主大会代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。
业主可以以书面委托的形式，约定由其选举的业主大会代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权，具体委托的内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则约定。
业主大会代表有下列情形之一的，其代表资格终止：
(一)不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被司法机关限制人身自由的;
(四)不履行业主法定义务的;
(五)侵害其他业主合法权益的;
(六)无正当理由连续三次不参加业主大会的;
(七)以书面形式向业主委员会提出辞职的;
(八)经业主小组半数以上业主提议，认为有必要取消其业主大会代表资格的;
(九)法律、法规规定以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第四十七条 业主大会会议可以以业主大会代表组成业主代表大会的形式召开。
业主大会会议采用业主代表大会的形式召开的，业主小组的全体业主应当书面委托业主大会代表，委托书应当明确委托事项、委托权限和期限。与会业主大会代表所代表的投票权数应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会常务会议方为有效。
业主大会会议采用业主代表大会的形式召开的，业主大会代表应当在参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所在业主小组的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主大会代表在业主代表大会投票时如实反映。
第四节 业主委员会
第四十八条 业主委员会由5到13人的单数委员组成。业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件：
(一)具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅区实际居住;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;
(四)遵守管理规约和业主大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务;
(五)未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为;
(六)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职;
(七)本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系;
(八)具备履行职务的健康条件和文化水平;
(九)具有履行业主委员职责的工作时间;
(十)没有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;
(十一)法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件。
鼓励在社区居委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制。
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。
第四十九条 业主委员会的选举应当有本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效;业主委员会委员、候补委员的当选应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(以下简称“面积、人数双过半”)，方能当选。
第五十条 业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿服务。有条件的物业管理区域，业主大会也可以根据业主委员会委员和专职工作人员从事公益性工作情况按月给予适当的津贴，每月津贴总额不得超过本市最低工资标准，具体标准通过业主大会规则予以约定。
鼓励业主大会聘请专职人员具体办理业主大会和业主委员会的信访处理和日常事务，专职人员应当定期接受区建设行政主管部门和街道办事处的业务培训，并在业主大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬等。
第五十一条 业主委员会应当在物业管理显著区域内公布下列情况和资料：
(一)业主委员会名称和成员名单;
(二)管理规约、业主大会议事规则;
(三)物业服务合同;
(四)首期、日常专项维修资金的收支情况;
(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(七)业主大会和业主委员会的决定;
(八)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况;
(九)其他应当向业主公布的情况和资料。
前款第(一)(三)项应当长期公布，若有变化的应当及时更新。
前款第(四)(六)项应当至少每半年公示一次，公示期10日以上，第(五)、(六)项应当同步在厦门市专项维修资金网站公示。
前款第(七)(八)项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公告，公告期不少于7日。
第五十二条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为：
(一)接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益;
(二)采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等全体业主共有的资产;
(三)索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第五十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止或罢免其委员资格：
(一)不履行业主委员会委员职责的;
(二)利用业主委员身份谋取私利的;
(三)侵害物业管理区域内其他业主合法权益的;
(四)经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，认为有必要终止其资格的;
(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
出现上列情形的，业主委员会委员资格自业主大会会议做出决议之日起终止。
第五十四条 业主委员会应当自其选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)备案，并在选举产生之日起15日内到区民政部门进行社团法人登记。
(一)业主委员会备案表;
(二)业主大会会议记录和会议决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约;
(四)业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况;
(五)业主大会决定的其他重大事项;
(六)法律法规规定要求的其他材料;
街道办事处(镇人民政府)在收齐上述文件之日起5个工作日内发放业主委员会备案证明，并将业主委员会情况录入厦门市业主委员会管理系统;业主委员会收到备案证明后，应当将备案情况在物业管理区域内显著位置公告。
管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内到原备案机关办理变更备案。
第五十五条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处(镇人民政府)的备案证明。业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。
业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定。
第五十六条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持;主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持;副主任委员不能履行职责或者不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。
业主委员会召开会议时，可以同时邀请物业所在地街道办事处(镇人民政府)的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。重要事项的范围由业主大会议事规则约定。
业主委员会会议应当制作书面记录，由参加会议的委员签字后存档。
第五十七条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管，主要包括以下材料;
(一)业主大会、业主委员会会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决议和决定;
(三)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同等;
(四)业主委员会委员选举及备案材料;
(五)专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目;
(六)业主的意见和建议;
(七)业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录;
(八)业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。
业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人同意。
第五十八条 业主委员会应当在任期届满前3个月内，按照业主大会议事规则规定程序，组织召开业主大会会议，进行换届选举。
业主委员会委员任期届满后，当届委员资格自动终止，不得再履行委员职责。
业主委员会任期届满仍未完成换届选举的，所在地街道办事处(镇人民政府)应当责令其在30日内组织召开业主大会会议。逾期仍未组织召开的，街道办事处(镇人民政府)可按照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员由街道办事处(镇人民政府)或其委托的社区居民委员会确定;经确认前期选举工作合法的，街道办事处(镇人民政府)可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。
第五十九条 新一届业主委员会选举产生之日起10日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内物业管理项目的资金使用情况等进行审计。
第六十条 业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他业主大会的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会应当将其拒不移交的行为予以公告，并可以请求辖区内派出所协助移交;拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。
业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过30%但未超过50%的，应当召开业主大会会议增补;缺员超过50%的，由街道办事处解散该业主委员会，组织召开业主大会会议，重新选举业主委员会。
第六十一条 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由执行秘书或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。
业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定对离任委员进行财务审计。
第六十二条 业主委员会委员和专职人员应当定期接受相关业务培训。各区建设行政主管部门每年应当组织开展任职培训和年度复训。
培训可采用政府购买服务或组建讲师团等方式。具体工作由市民政部门会同市建设行政主管部门进行指导。
第三章 物业服务和物业使用
第一节 一般规定
第六十三条 本市物业项目实行项目经理负责制。一个物业管理项目应当配备一名驻场负责的项目经理，项目较小或物业服务合同另有约定的除外。
10万平方米以上(含本数)的住宅项目和5万平方米以上(含本数)的非住宅项目必须由物业管理师担任项目经理;10万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目必须由持有效物业管理从业人员岗位证书者担任项目经理。
物业项目经理在该项目任职期间，应当依法履约、守法尽职。经查实存在违反法律法规和相关规定的，区建设行政主管部门应当依法进行监管，并在信用系统中计入不良行为记录;情节严重的，纳入向社会公布的警示名单。
第六十四条 非本市注册物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当依法到所在地工商部门办理分支机构有关手续，并提供相关专业技术人员和物业服务企业资质证书等合法有效证件，到建设行政主管部门办理相关信息登记。
第六十五条 物业服务企业应当公开物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息，并在物业区域显著位置设置标牌长期公示。
第六十六条 建设单位或业主委员会与物业服务企业签订前期物业服务合同或物业服务合同的，物业服务企业应当在30日内提交以下资料向项目所在地的区建设行政主管部门备案。
(一)前期物业服务合同或物业服务合同备案申报表;
(二)物业服务企业资质证书和业主委员会备案证明;
(三)前期物业服务合同或物业服务合同;
(四)普通住宅前期物业项目的中标通知书和价格主管部门备案证明材料;
(五)项目经理执业资格或岗位证书、劳动合同及社保缴交证明等有关资料。
区建设行政主管部门负责对所提交资料进行形式审查;资料齐全、符合法定形式的，区建设行政主管部门应当在10个工作日内予以备案。
合同主体、收费标准、合同期限等实质性条款发生变更的，应当在变更之日起30日内向原备案部门进行变更备案。
第六十七条 建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
(一)建设面积10万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于50平方米;
(二)建筑面积超过10万平方米的，超过部分按照千分之二配置，但最高不超过1000平方米。
物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能，并在建设工程规划许可证中明确。
第六十八条 物业管理用房归全体业主所有，作为业主委员会办公用房、物业服务处办公用房、门卫值班用房等;不包括设施设备用房、架空层和建设单位出售时承诺归全体业主所有的活动用房或健身用房等。
未经业主大会同意，物业服务企业和业主委员会不得改变物业管理用房的用途。
第六十九条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验中发现共用部位、共用设备和共用设施不符合规定或约定要求的，建设单位应当整改，并组织物业服务企业复验。
第七十条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经国土房产等有关部门批准，并将依法办理相关手续的情况书面告知物业服务企业。
住宅物业经合法手续改作商业使用的，物业公共服务费收取标准可按物业服务合同约定进行调整。
第七十一条 政府有关部门或公共服务单位、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当支持物业服务工作，不得干预物业服务企业的正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费;不得向物业服务企业转嫁公共管理、公共服务或社区服务的有关职责。
第七十二条 区建设行政主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，建立物业应急服务企业预选库。有下列情况之一的，可以由街道办事处(镇人民政府)组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供应急服务：
(一)合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的;
(二)合同期满后，物业服务企业退出，尚未成立业主委员会的;
(三)原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。
应急服务合同的期限由街道办事处(镇人民政府)与物业服务企业具体约定;内容、标准和收费可参照物业服务最基本标准执行，物业公共服务等费用由业主承担。
第七十三条 物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会专职人员违反法规规定和行业规范、侵害业主合法权益的具体行为，应当建立信用信息档案。市建设行政主管部门应当遵循客观、公正、公开、公平的原则，制定全市统一的信用记录生成、信息采集录入、监管综合评价、评价结果披露和后续差异监管等具体规则。
第七十四条 聘请物业服务企业提供服务的住宅小区，市建设行政主管部门应当以业主评价为主要依据，遵循公开透明、科学合理、以区为主、属地管理的原则，采取物业服务企业自查自评和业主满意度评价相结合的方式，建立物业服务质量考评及监督检查机制，由区建设行政主管部门负责辖区工作的组织实施。
具体组织实施工作可以由市、区建设行政主管部门通过购买服务等方式组织市物业管理协会或有关社会组织开展。
第七十五条 物业服务企业应当根据国务院《保安服务管理条例》的有关规定开展保安服务。
第二节 前期物业服务
第七十六条 前期住宅物业的建设单位，应当通过市或区工程交易中心采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并将招投标情况报区建设行政主管部门备案。投标人少于3个或者总建筑面积在2万平方米以下的住宅小区及总建筑面积在1万平方米以下的高层住宅，经所在区建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第七十七条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续20日之前，向物业服务企业移交项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和物业服务用房，并接受街道办事处(镇人民政府)的监督。
完成物业承接查验工作30日内，建设单位和物业服务企业应当将验收情况告知所在街道办事处(镇人民政府)，同时在物业管理区域显著位置公示30日以上。
第七十八条 建设单位应当与物业服务企业在前期物业服务合同中约定前期物业管理期间的物业经营性收益使用或管理事项;物业服务企业应当按照经营项目单独列账，并且每半年将收入和支出的情况在物业管理区域显著位置公示10日以上。
第七十九条 前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，而全体业主人数半数及业主所持有的投票权半数以下业主没有明确表示异议的，物业服务合同期限可以延期至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第八十条 业主应当按房屋交付期限届满之日起次月起按时足额缴纳物业公共服务费。
房屋交付，是指业主收到房屋交付通知并办理完相应手续。业主收到书面房屋交付通知的限定期限未办理相应手续，经书面催告仍逾期未办理房屋交付手续的，视为已交付。房屋交付通知应当符合法律法规规范和合同约定。
第三节 物业服务
第八十一条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业应当按项目独立设账，按物业服务合同约定代为支出。
物业服务收入应当为按照物业服务合同约定的比例或者数额提取的酬金。
实行酬金制的，物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预决算，每半年至少公布物业服务资金收支情况一次。业主委员会可根据需要，聘请会计师事务所对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公告。
对于业主委员会履职良好且其组成人员素质较高的物业项目，鼓励实行酬金制方式。
第八十二条 物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满60日前书面告知业主委员会、区建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)。
物业服务合同未到期，物业服务企业与业主委员会协商解除物业服务合同的，应当报告街道办事处(镇人民政府)和区建设行政主管部门后，并提前30日告知全体业主。
第八十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝移交或者退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除或终止的;
(二)生效的人民法院判决或仲裁裁定物业服务企业应当退出的;
(三)物业服务企业资质被依法吊销，且重新申请核定资质未获批准的;
(四)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第八十四条 业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业公共服务费及其他相关费用。
第八十五条 业主大会选聘未依法取得资质的物业服务企业，街道办事处(镇人民政府)应当责令业主大会和业主委员会限期改正，同时提请区建设行政主管部门依法查处未取得资质证书从事物业管理的企业。
第四节 物业使用与维护
第八十六条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和(临时)管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法向有关主管部门办理相关手续。
第八十七条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。
业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人应当予以配合。
第八十八条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责，所需费用由业主本人承担。
物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理、维护、更新和管理责任，由有关业主共同承担。
物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当承担修复的费用并承担赔偿责任。
第八十九条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备的管理维护制度，按照合同约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护，并做好记录。
电梯、压力容器等特种设备和自动消防设施，业主或物业服务企业可根据物业服务合同约定委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方的安全管理责任。
物业服务企业对物业共用的部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和物业使用人应当给予配合。
第九十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等服务单位应当向下列最终用户收取有关费用。
(一)业主自用的向业主收取;
(二)物业管理企业使用的向物业管理企业收取;
(三)公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。
物业服务企业按照物业服务合同约定代收代付公共水电费前，应当将分摊情况在物业管理区域内按幢(梯)向业主公示7日;经公示无异议的，应当将水电分摊情况抄送供水、供电等有关服务单位。
未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收应当由业主承担的有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。
第九十一条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费。物业服务企业应当将实际代收的费用及欠费清单及时缴交委托单位。
对未及时缴交水费、电费等费用的业主，相关单位应当根据物业服务企业提供的清单直接向欠费业主催收，并可针对欠费业主采取合同约定或法律许可的催收措施，但不得以部分业主欠费为由停止小区整体的供水、供电等。
第九十二条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位进行物业管理区域内相关管线和设施设备施工、维护和养护时，物业服务企业、业主委员会应积极配合，不得向有关单位收取不合理费用，阻扰相关管线和设施设备施工、维护、养护等。
第九十三条 业主应当按照合同约定及有关规定，按时缴纳物业公共服务费、专项维修资金等各项费用。不得以下列理由拒交物业公共服务费：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)个人未与物业服务企业签订合同;
(三)房屋质量存在问题或对社区大环境不满意;
(四)其他部分业主不交费;
(五)其他物业使用人对本人造成生活影响或相关损失;
(六)对物业服务质量不满。
第九十四条 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道、消防施救场地和人员疏散通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第四章 专项维修资金
第九十五条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。
由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的，应当及时补充设立专项维修资金。市房屋权属登记机构在办理该物业产权变更登记手续时，应该告知申请人及时补充设立专项维修资金，并将相关信息和资料抄送市建设行政主管部门。
第九十六条 专项维修资金实行专户存拨、业主决策、区级核实、市级复核的管理与使用原则，用于物业共用部位或共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。
建设行政主管部门可聘请第三方审计机构对物业管理区域专项维修资金缴存、使用情况进行审计，并依法对违法违规行为进行处理。
专项维修资金管理工作经费纳入主管部门预算。
第九十七条 专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。
首期专项维修资金主要用于物业管理区域内全体业主共用部位、全体(或部分)业主共用设施设备的维修、更新和改造，其费用支出以有关合同及造价咨询机构审定金额为准。
日常专项维修资金主要用于物业管理区域内单幢建筑物的全体业主或部分业主共用部位、共用设施设备的日常维修、更新和改造以及必须由专业维护保养机构负责实施的维护保养，其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。
土建、消防、电梯等专项维修改造工程需由具有相应资质的企业负责实施。
第九十八条 住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价。业主大会成立后的日常专项维修资金实行市场调节价，其收费标准经业主大会或者其授权的业主委员会决定调整的，应当在物业管理区域内按幢(梯)公示10日以上;公示时可以在显著位置或以醒目方式要求业主有反对意见的提供书面意见;提出反对意见的业主不超过三分之一的，即视为多数业主同意。
第九十九条 业主委员会应当按照规定将日常专项维修资金存入市建设行政主管部门开立的专项维修资金专户。经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意并建立相应管理机制后，可以对日常专项维修资金采用业主自主管理的方式，由业主大会授权业主委员会负责日常专项维修资金的管理。
决定自行管理日常专项维修资金的，业主大会及业主委员会应当在专项维修资金专户管理银行开立专户。
第一百条 使用专项维修资金维修、更新和改造物业共用部位、共用设施设备的，应当经该物业建筑面积三分之二以上的受益业主且占总人数三分之二以上的受益业主同意，并由该共有部分受益业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未出售之物业的，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占专项维修资金列支范围内专有部分总面积的比例分摊相应费用。
第一百零一条 专项维修资金由业主委员会或社区居民委员负责使用核销，并实行第三方审价制度。
已成立业主委员会且在有效期内的，业主委员会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认;没有业主委员会或业主委员会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。
第一百零二条 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金：
(一)屋顶、外墙出现严重渗漏的;
(二)电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的;
(三)高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的;
(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的;
(五)共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的;
(六)消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的;
化粪池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配电设施损坏等特别紧急的突发情况，可以边施工边提交申请或施工后再提交相关材料申请。工程造价超过审价标准的，维修费用以审价机构出具的审定金额进行支付。
紧急维修的实施方案应当在物业管理区域内宣传栏、梯道口等显著位置公示5日以上，并经业主委员会或社区居民委员会书面确认后，按照有关规定组织实施。
第一百零三条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当在3个月内续筹，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。
专项维修资金续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定，并由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的，由街道办事处(镇人民政府)指导监督物业服务企业组织实施;未实施物业管理的，由街道办事处(镇人民政府)指导监督社区居民委员会组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹;逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交，并及时将业主未续筹情况报送土地房产主管部门，供利害关系人查询。
第一百零四条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户。
房屋所有权转让时，建设单位或业主应当出具该房屋交易前首期专项维修资金、日常专项维修资金均足额缴交或续筹的证明材料，房屋权属登记机构方可办理相关手续。
第一百零五条 原物业服务企业退出物业管理区域前，应当与业主委员会核对并清算日常专项维修资金及公共收益的收支情况。
第一百零六条 专项维修资金的具体管理办法由市建设行政主管部门制定。
第五章 监督与责任
第一百零七条 建设单位违反本细则第二十二条规定的，区或市建设行政主管部门应当先提醒或责令其足额缴纳完毕并获得有效凭证，再予以办理竣工验收备案。
建设单位拒不改正的，街道办事处(镇人民政府)可以将相关不良行为，记入诚信档案，在物业管理区域内公布，并抄报区建设行政主管部门。情节严重的，区建设行政主管部门应当列入向社会公布的警示名单。
第一百零八条 业主委员会委员有第五十三条情形之一的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议罢免委员的，街道办事处(镇人民政府)在收到申请之后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会，对是否做出罢免做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的，可由街道办事处(镇人民政府)组织召开。
第一百零九条 物业服务企业违反本细则第八十三条规定的，区建设行政主管部门应当根据《厦门市物业管理若干规定》第四十五条的规定依法予以处理。
市物业管理协会可以对物业服务企业及其主要负责人和直接责任人，予以警示或业内通报;拒不执行相关行政处罚、处理决定的，还可以予以业内通报或公开谴责。
第一百一十条 上一届业主委员会违反第五十九条规定，拒不将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会并办理好交接手续的，经新一届业主委员会请求，街道办事处(镇人民政府)应当提请区建设行政主管部门依法予以处理。
街道办事处(镇人民政府)还应当将负有责任的上一届或本届业主委员会委员或专职人员作为不良行为，记入诚信档案，在物业管理区域内公布，并抄报区建设行政主管部门。情节严重的，区建设行政主管部门应当列入向社会公布的警示名单。
拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。
第一百一十一条 业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办事处(镇人民政府)予以责令限期改正或者予以撤销，也可以请求人民法院予以撤销。
第一百一十二条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员违反第五十二条情形的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正。
街道办事处(镇人民政府)还应当将业主委员会委员或专职人员的相关不良行为，记入诚信档案，在物业管理区域内公布，并抄报区建设行政主管部门。情节严重的，区建设行政主管部门应当列入向社会公布的警示名单。
第一百一十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由物业所在地街道办事处(镇人民政府)责令其限期改正;逾期仍不改正的，街道办事处(镇人民政府)应当撤销业主大会作出的违反法律法规的决定，并通告全体业主。
第一百一十四条 物业项目经理违反法律法规和相关规定的，区建设行政主管部门应当依法予以查处，并作为不良行为记入诚信档案;情节严重的，应当列入向社会公布的警示名单。
第一百一十五条 物业服务企业及相关从业人员、业主委员会委员及专职工作人员有违反物业管理有关法律法规规定的，应当作为不良行为记入诚信档案
第一百一十六条 物业服务企业违反本细则第六十四条规定，未及时办理物业服务企业信息登记手续的，由市建设行政部门责令其限期改正，并作为不良行为，记入诚信档案;逾期仍未改正的，列入向社会公布的警示名单。
第一百一十七条 建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和其他有关主管部门的工作人员在工作中有挪用专项维修资金行为，或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动的监督管理职责，或者对投诉的违法违规行为不予及时调查、处理并将结果及时答复投诉人而造成恶劣影响的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百一十八条 建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本细则有关规定，不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)依法处理后仍拒不改正的，由相关部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定予以处罚。
第六章 附则
第一百一十九条 已交付使用、配套设施不全或小区环境较差的老旧住宅区，由所在区人民政府组织街道办事处(镇人民政府)进行改造整治，改造整治完成后符合专业化管理条件的，按照本细则执行。
第一百二十条 保障性住房的专项维修资金使用等物业管理工作按照本市保障性住房的有关规定执行。
第一百二十一条 执法部门要加强物业管理区域违法违规行为的执法。关于物业管理区域内具体违法行为的认定标准和处理办法，由市城市管理行政执法局另行制定。
第一百二十二条 探索建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定须由业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。
第一百二十三条 本实施细则由市建设行政主管部门负责解释。
第一百二十四条 本实施细则自2015年 月 日起施行。
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