副市长在全市重点建设工作会议上的讲话(2)

副市长在全市重点建设工作会议上的讲话

　　一、统一思想，充分认识建设用地复垦和土地开发的重要性和紧迫性

　　为了切实保护耕地，保障粮食安全，促进经济增长方式的转变，落实科学发展观，确保经济社会的可持续发展，中央在土地问题上采取了一系列宏观调控措施。从2003年开始，在全国范围内开展了土地市场治理整顿工作，2004年10月国务院又下发了《关于深化改革严格土地市场管理的决定》，从五个方面提出了二十五条加强土地市场管理的措施。在刚刚闭幕的全国人大十届三次会议上，国土资源部等有关部委在新闻发布会上指出，宏观调控是一项长期的任务，中国的土地管理必须把集约利用放在首位，土地利用必须走节约和集约的道路，要继续严把土地供应的“闸门”，坚决贯彻落实国务院决定，继续实行从紧的土地供应政策。在这种大背景下，我省今年计划建设用地指标60%指标控制在中央，40%指标控制在省里，市以下没有可控制指标。这些有限的指标主要是解决省以上急需用地的重点建设项目，能否争取到指标，关键是取决于我们申报的项目质量和工作质量。考虑到市以下各类建设用地的急需，省里计划安排使用一定的土地整理取得的折抵指标，但在控制总量上至今中央没有明确的意见。退一步讲，就是这些指标可以落实使用，综合各方面因素考虑，我市可以争取到的指标也是十分有限的，不能满足全市各类建设用地需要。同时，这些指标的争取和使用，报批程序非常严格，既有涉及符合“两规”的问题，又有基本农田置换和移位等问题。因此，我们对建设用地上的严峻形势要有一个清醒的认识。

　　科学发展首先是发展，面对新的形势，市委五届七次全会提出，要把XX建设成为长三角区域生态环境最佳，产业优势明显，城市功能完备，文化特色鲜明，社会安定和谐，最适人居住和创业的现代化大城市，使XX成为杭宁城市带及至长三角地区一个重要的枢纽城市。市五届三次会议政府工作报告明确要求，要抢抓机遇，迎难而上，创新创优，加快发展，增强能力，注重和谐，努力促进经济社会再上一个新的台阶。根据这一要求，我市今年和未来几年，有大量的各类建设项目需要用地。建设用地的供需矛盾十分突出。面对这种形势，能否破解土地瓶颈制约，关系到XX经济社会的发展，关系到全面小康社会的建设，关系到XX在杭宁城市带中间率先崛起目标的实现。创新才能破难，破难才能发展，创新破难就要求我们寻找合法的、规范的出路。当前，解决土地供需矛盾的最好办法是广泛开展建设用地的复垦和土地的开发工作。

　　二、寻找出路，千方百计保障建设用地的需求

　　在当前国家继续加强和改善宏观调控，困难大家都有的情况下，摆在我们面前的有二条路，一条是在激烈竞争面前无所作为，导致差距越拉越大;另一条是抢抓机遇，加快发展，努力赶超先进，争取主动。能否解决好建设用地，是加快发展的关键措施。当前重点要把握好以下四方面工作：

　　(一)努力向上争取指标。要通过上下共同努力，积极向上争取二项用地指标。一是要通过认真筛选和精心包装，高质量、高速度地上报项目，最大限度地争取省以上急需重点项目的用地指标;二是要有保有压，选好项目，据理力争，尽力争取省里建设用地折抵指标。

　　(二)真抓实干，努力盘活土地存量。已农转的土地要选好项目，抓紧供地;已供地的项目要加紧建设，严禁供而不用;已供地而未及时上项目的，要及时调整项目;已供地但项目上不起，导致土地闲置、抛荒的，要坚决依法收回，重新安排项目;对长期以来生产、经营不正常，无效益的占地项目，要全面清理，通过落实政策，调剂使用;对一些诸如管理用房、培训用房等需要报批使用土地的，要尽可能利用现有的闲置房以解决用地问题。

　　(三)集约利用，切实提高土地利用率。集约利用土地是一个永恒主题。要通过法律的、行政的、经济的多种手段和科学的规划设计，来保障土地利用率的提高，缓解土地供需矛盾，使有限的土地多上项目。要认真总结在用地问题上的经验教训，研究制定有关土地集约利用的政策，提高土地的集约利用率。

　　(四)广泛挖潜，努力拓展用地空间。要大力推进关系用地指标、基本农田置换和耕地占补平衡的土地整理、优质园地划归、建设用地复垦以及土地开发等四项工作，确保今年目标任务的全面完成。规划区以外建设用地复垦取得的周转指标有多少可以用多少，因而要重点抓好建设用地的复垦，这是解决今年建设用地困难的最好通道。各地都要看准、抓准这个重点，紧张动员起来，开展包括宅居地复垦、废弃矿山整理、农村闲置房、地整理等建设用地复垦工作，定指标、定任务、定政策、定考核，确保完成2万亩，力争3万亩，最大限度地确保今年大的项目用地需要。

　　三、加强领导，确保建设用地复垦和土地开发任务的全面完成

　　第一、要按照“创新破难、加快发展”的要求，在建设用地复垦和土地开发上要有所作为。土地瓶颈制约是当前经济社会发展的一大障碍，破解这一难题，跨越这一障碍，不能采取违法的手段，而是要通过正确的途径，合法的行为来解决。因此，各地各有关部门要把开展建设用地复垦和土地开发工作作为当前“创新破难、加快发展”的重要内容，切实抓紧、抓好、抓出成效。

　　第二、深入调查，搞好规划。各地要针对建设用地复垦等四项工作的要求，认真开展调查摸底，综合分析，排出项目，制定切实可行的规划。特别是建设用地复垦要与当前“千百工程”、村庄建设规划紧密地结合起来，做到有序推进。

　　第三、研究政策，鼓励推进。要按照当前建设用地实际和有偿使用的原则，研究制定相应政策。一是挂钩政策：要把建设用地复垦等四项工作的完成情况与用地计划指标、折抵指标的使用挂钩。二是高进高出政策：要通过提高建设用地复垦和土地开发的投入和补偿标准，提高基层复垦、开发的积极性，高进高出，才能获得用地指标，又能促进土地集约利用率的提高。三是奖励政策：对按要求组织建设用地复垦和土地开发工作的乡镇、村，经验收合格后实行奖励。四是确保投入政策：要通过土地收益等多种途径，最大限度地保障开发资金的投入，确保建设用地复垦等工程的顺利实施。五是复垦者优先和统筹调控政策：对各地通过开发取得的各类使用指标，复垦单位凡有好项目的可优先使用，其余以市、县为单位实行有偿、统筹使用。

　　第四、典型引路，精心组织。各地要认真总结近几年来土地整理等方面的经验，注重发现和培育建设用地复垦和土地开发的先进典型，充分发挥先进典型的作用。要进一步明确任务，落实责任，各级政府要做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，市、县(区)造田改地领导小组对这项工作要有规划、有要求、有跟踪、有督查。及时反映进度和工作信息，进一步加大宣传力度，形成良好的工作氛围。

　　第五、部门协作，搞好服务。各有关部门要各司其职，主动参与，密切配合。特别是各级国土部门要全力以赴，加强指导，确保这项工作取得显著成效。

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　　在充分肯定我市房地产业取得巨大成绩的同时，必须清醒地看到，目前我市房地产市场运行中的一些新的矛盾和问题。突出的问题是房价上涨过快，市场行为不规范，信息不对称，宏观调控和市场监管不够，等等，这些问题已经引起了市、县区政府的重视和全社会的普遍关注，成为大家议论的一个热点。当然，有些矛盾和问题在全国其他城市都存在，带有一定的普遍性。具体说，主要有10个问题。

　　1.出现炒期房和炒房号现象。去年以来，我市出现了炒期房和炒房号现象，个别楼盘炒房炒号现象较为严重。炒房的人群中有开发企业、中介机构、机关和事业单位的工作人员，也有外地炒房人员。虽然参与炒房的人数较少，但造成了一定的负面影响。

　　2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市来讲，去年开发量为130万平方米，竣工量仅为30万平方米，而销售量达到70万平方米，造成了供求失衡，这是引起房价上涨的一个重要因素。另一方面开发商囤积土地增多。据统计，中心城市目前已立项235万M2，按去年的销售趋势看，可以供三年开发销售。造成供求失衡有拆迁难、成本高、建设环境不理想等客观原因，也有开发商为获取更多利益，人为延长开发周期，等待周边地块房价上涨再开发的主观原因。有的开发商还把预售商品房分割成若干批推出，房价一批高于一批，人为地造成房源紧缺现象，导致部分老百姓出现追涨心理。

　　3.违规收定(订)金和借购房非法集资。由于房地产市场不断看好，一些尚未核发预售证的房屋已预订一空，开发商利用老百姓抢购商品房的势头，采取种.种办法违规收取定(订)金。同时，由于金融部门对开发项目贷款条件逐渐提高，为尽快回笼资金，个别开发商采取非法集资等方式融资，扰乱了房地产市场秩序。

　　4.部分开发商结成价格联盟。部分开发商为追求利润，不顾购房人的利益和市场经济的有序竞争，相互串通、联合，形成新的价格联盟。

　　5.中介市场行为不规范。目前我市有相当一部分中介企业和从业人员无资质、无上岗证书。有些中介企业发布虚假信息，违规收取中介服务费，有的还与开发企业的工作人员串通炒期房、炒房号等。

　　6.对广告的监管力度不够。一些房产广告和信息缺乏真实性、合法性。有的尚未核发预售证就开始登广告，有的楼盘发布虚假广告和不实信息。

　　7.房地产市场准入制尚未建立。近年来，房地产市场“三外”现象较为普遍，尤其是一些缺乏技术力量、没有开发业绩的开发企业和个人搞房地产开发，导致一些开发项目品位、质量和售后管理上存在诸多问题。一旦项目完成后企业注销，出现了问题最终还是由政府来解决。

　　8.房地产开发项目的立项管理不统一。各开发区、开放区、加工区都可以立项，不利于统一管理和宏观调控，也不利于房地产市场的信息系统和预警预报体系的建设。

　　9.住房供应体系和供应结构不够合理。经济适用住房作为住房供应体系的重要组成部分，虽然已列入计划，但近年来建设力度不够，步子不快，供应不足。由于近年来商品房销售形势好，开发商为降低成本、追求利润，套型、面积越造越大。据对我市10余家房地产企业调查，建筑面积80平方米以下约占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。

　　10.对房地产市场计划指导不够。缺乏房地产开发中长期计划和年度计划的研究制定，致使每年的房地产开发量、竣工量、开发布局等房地产市场信息无法向社会公布。老百姓对商品房买卖的信息了解不够，导致缺乏理性投资、理性消费的良好氛围。

　　以上10个问题，既是我市房地产市场存在的主要问题，也是导致房价上涨过快的重要原因。关于房价上涨过快，除以上原因外，还有几条重要因素也应该看到：一是受大经济环境影响。目前全国经济形势发展较快，这是房价上升的主要原因。二是旧城改造导致的需求增量，形成了较大的购买动力。三是民间资金把房屋买卖作为投资渠道，加剧了供求矛盾和房价上扬。四是去年以来土地价格、拆迁成本、建材费用的大幅度上涨，是房价上涨过快的直接原因。五是农民进城人员增多，给城市商品房创造了一定的销售渠道。

　　同时，我们也应当看到，从4、5月份以来，国家出台了房地产市场宏观调控政策，邻近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房转让等措施，市民对房市持观望态度，老百姓对商品房预订预购与以往相比谨慎多了，二手房市场也明显回落。据统计，市区4月份二手房成交量405件，面积3.5万M2，分别比3月份下降18.51%和16.67%;5月份成交量238件，面积2.2万M2，分别比4月份下降41.23%和37.14%。

　　三、加强我市房地产市场管理的措施

　　加强宏观调控，是中央作出的重大决策，我们要很好的贯彻执行。保持房地产市场健康稳定发展，既要控制过度需求，又要保障有效供给;既要实行总量控制，又要优化住房结构;既要加强市场监管，又要促进市场健康发育;既要发挥政府作用，又要尊重市场规律。当然，有三个问题值得重视，一是房地产业是我市重要的支柱产业之一，对经济的贡献率越来越大，对税收起到了重要作用。目前我市房地产及相关产业的税收已占全部税收的三分之一以上。二是吸纳劳动力就业的重要行业。据初步统计，我市房地产业和建筑业吸纳就业大概在15万左右，若市场发生大起大落，对就业也产生很大影响。三是房地产的私有率比较高，我市住房私有率占90%以上，如果市场大起大落会带来个人资产缩水和膨胀，这是不利的，对住房的改善和生活质量的提高会产生负面影响。因此，加强我市房地产市场调控，必须把握依法办事，适时适度，做到管而不死，活而不乱，防止矫枉过正，大起大落。主要是在依法、规范、健康、有序上下功夫，使我市的房地产业平衡、协调、健康发展。下面，我根据市政府常务会议提出的要求，明确16条措施。

　　1.严禁炒楼花、限制期房转让。必须坚决纠正、严格禁止炒楼花。对期房转让要加以限制，设定必要的条件。切实把好“预售证核发关和商品房买卖合同备案关”。由房地产管理部门负责。

　　2.机关干部不得投机炒房。目前，个别机关干部利用职权，通过不正当手段取得房源，进行投机炒房。对此，群众意见很大。要重申机关干部不得投机炒房，并作为对机关干部加强管理的一条纪律。由纪检监察部门负责。

　　3.严禁发布虚假广告。在未取得商品房预售许可证之前，不得以任何形式发布销售广告。发布商品房销售广告必须注明商品房预售许可证号。发布前必须经工商和房地产管理部门联合审核。对开发企业利用广告制造虚假信息，恶意炒作的行为要严肃查处。由房地产和工商管理部门负责，相关部门配合。

　　4.不得违规收取定(订)金和非法集资。开发企业在商品房预售证核发前，不得以任何形式收取定(订)金，违反规定的要予以严肃查处。要打击和查处各类违反金融秩序的不良行为，杜绝利用商品房认购为名，进行非法集资活动。由人行和银监部门负责，各商业银行、房地产管理部门配合。

　　5.出让土地不得延期开发。对取得土地后没有按时开发两年以上的依法收回土地使用权;对闲置一年以上不到二年的，要收取闲置费，并督促及时开工。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

　　6.不得擅自变更土地用途搞房地产开发。需调整用途的应重新挂牌或拍卖。对擅自改变用途、擅自转让、拖欠税费和出让金的，要按土地管理法的有关规定，分类处置。对改变土地出让合同或建设用地批准文件规定的用地范围、用地面积、容积率等，要重新进行挂牌或拍卖。对已经超规定建设的面积，必须收取有关规费和配套费。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

　　7.不得擅自分期开发。凡整体出让的土地，必须整体开发。对擅自改变开发时间，不按出让合同或立项批文规定擅自进行分期分批开发的，要按有关规定予以查处。由国土资源部门负责，计划和房地产管理部门配合。

　　8.加强房地产市场宏观调控。研究制定房地产市场发展的中长期计划，研究确定年度开发量、竣工量，按开发量制定年度经营性用地计划，并向社会公布，引导老百姓理性投资、理性购房。统一房地产开发项目立项管理，市区房地产开发项目立项统一由市建设(房管)局转报，市计委审批。各县要根据实际情况参照执行。由计划部门牵头，房地产和国土资源部门配合。

　　9.建立和完善住房供应体系。加强经济适用住房建设，实施廉租住房制度，加大普通商品房开发量，对高档商品住房、别墅以及高档写字楼、商业性用房等，在项目审批、建设用地供应中加以控制。市区全面启动碧浪经济适用住房建设，到2005年力争20万、确保10万平方米建成;继续实施廉租住房制度，抓紧1.2万平方米廉租住房建设，力争年内投入使用;确保年内商品房开发165万平方米，竣工60万平方米。各县、区要加强经济适用房建设，各县要根据当地实际，尽快实施廉租住房制度，要明确普遍商品房开发和竣工量。由房地产管理部门牵头，发展计划、国土资源部门配合。

　　10.建立健全开发企业的准入制。凡是经营性房地产开发项目用地招标拍卖挂牌出让的，其投标人、竞买人必须是具备相应资质等级的房地产开发企业。对不具备相应房地产开发资质资格的企业和个人，不得参与房地产开发用地的招、拍、挂和从事房地产开发经营活动。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

　　11.加强商品房预售管理和合同备案管理。建立商品房预售公布制度，对已核发预售证的予以登报，及时向社会公布，向老百姓提供商品房预售信息。开发商必须做到预售证上墙公布，商品房价格明码标价，未取得预售证的楼盘不得以任何形式预售和发放认购证。商品房预售使用实名制，实行商品房合同备案制。由房地产管理部门负责。

　　12.加强中介市场的管理。重点加强中介资质的管理、房地产经纪机构的管理、从业人员资格的管理和从业行为的管理。严禁无照经营、超越经营范围和发布不实信息，严格执行中介服务收费标准。建立统一的中介市场平台，实行统一的市场监管，统一的信息发布。由工商和房地产管理部门负责，计委(物价)部门配合。

　　13.加强房地产税收管理。加强对房地产开发企业销售和个人出售(转让)商品房的税收管理，通过税收杠杆对房地产市场进行有效调节。对个别偷漏税的要严肃查处。由财税部门负责，房地产管理部门配合。

　　14.加强房地产金融市场的监管。严格执行国家对房地产金融市场的政策规定。加强对房地产项目资本金、预售资金和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。由人行和银监部门负责，各商业银行和房地产管理部门配合。

　　15.积极推进非公有制企业建立住房公积金制度。努力提高住房公积金制度的覆盖面，抓好非公企业职工建立住房公积金。由公积金管理中心负责。

　　16.树立正确的舆论导向。正确宣传国家有关促进房地产市场健康持续发展的政策和措施，真实、客观地报导我市房地产市场的形势，正确引导群众理性投资，理性消费。由宣传部部门负责，有关部门配合。

　　四、加强对房地产市场的引导和服务

　　一要统一思想。要从四个方面统一思想。一是要把思想统一到中央政策上来，要有增强大局意识，责任意识，坚决维护国家宏观调控的统一性、权威性、有效性。二是要把思想统一到对XX房地产市场形势正确的认识上来。我市房地产业总体是健康有序的，但存在的问题也必须正视，及时加以解决。三是要把思想统一到树立和落实科学发展观和正确的政绩观上来。房地产市场能不能健康发展，事关党和政府的形象，事关社会的稳定，事关群众的切身利益，事关我市经济社会的持续健康发展。四是要把思想统一到市委、市政府的决策上来，确保市委、市政府政令畅通。

　　二要各司其职。房地产市场宏观调控和市场监管，是一项综合性的工作。各级各部门都要各司其职，相互配合，形成大合唱，切实履行好各自的职责。对房地产市场出现的问题，发生在哪个环节，就要在哪个环节解决，属于哪个部门的职权范围，就由哪个部门来解决，决不能互相推诿、拖而不决。宣传、计划、建设(规划、房管)、国土资源、财政、工商、金融、价格等部门要加强协调配合，不断提高调控能力和监管实效。

　　三要严肃法纪。要增强法制纪律观念，坚持依法执政、依法行政、依法办事，要加强法纪教育，廉政教育，严肃党纪政纪。要坚决维护宏观调控政令畅通，决不允许有令不行，有禁不止，自行其是。需要强调指出的是，各级各部门既要严肃法纪，又要严格按照法定权限和程序行使监管权力，严格依法办事。

　　四要加强督查。各县区、各部门要把这次会议提出的各项措施与市政府[2004]17号文件一同贯彻落实。要一级抓一级，层层抓落实。政府要对县区、部门进行督查，部门要对所属单位进行督查，主管部门要对行业进行督查，监察部门要专项检查。宣传部门既要搞好舆论引导，又要进行舆论监督。

　　五要搞好服务。各级、各部门要切实转变职能、转变作风，搞好服务。我们的工作要服务于基层，服务于企业，服务于群众，服务于我市房地产业的持续健康发展。在加强房地产市场监管上要充分体现“三个代表”和“群众利益无小事”的重要思想，要重视群众对房地产市场的各种投诉，积极采取措施解决各种矛盾和问题。