物业管理会议讲话(2)
物业管理会议讲话
第四、物业管理是维护社会和谐稳定的基本保障。维护社区和谐、加强社区精神文明建设是城市发展进步的基础。物业管理是社区服务的重要组成部分，物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极促进作用。近年来的实践告诉我们，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区和谐和社区精神文明建设。
二、理清工作思路，切实把握做好物业管理工作的突破口和着力点
近几年，通过行业管理部门和物业服务企业的共同努力，我市物业管理工作取得了优异的成绩，尤其是在20xx年北京奥运会和20xx年新中国成立60周年庆祝活动期间，我们的物业服务企业不仅为奥运场馆和涉庆活动场所提供了优质服务，还为广大市民生活提供了周到的日常服务保障，为维护社会和谐稳定，实现“平安奥运”和“国庆平安行动”作出了突出的贡献。今年，按照市委市政府的工作部署，着眼建设世界城市，围绕实施人文北京、科技北京、绿色北京发展战略目标，进一步加强、完善和改进物业管理，继续推动物业管理纳入社区建设，全面落实各方主体责任，建立健全长效管理机制。
第一、要积极推进行业诚信建设，促进行业健康发展。“诚以立己、信以待人”，是企业生存发展的基本准则，也是行业健康发展的基础。物业管理企业及从业人员的信用，是社会信用体系的有机组成部分。物业管理行业直面社会公众，提供长期服务，诚信经营对行业发展至关重要。下一步，我们将逐步完善物业管理企业信用档案系统，以信用档案系统为载体推动行业诚信建设，要抓住服务行业的特点，推动管理重心的转移，把信用管理落实到项目上，落实到项目负责人上，落实到岗位上，使每一位从业人员的诚实守信行为成为企业的信用基础。
第二、要切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体，强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理，自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。同时，要监督业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。
第三，要努力提高物业企业综合素质，为居民提供优质的服务。物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于企业素质的提高。各物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。要把培训重点放在项目负责人身上，通过加强对项目负责人的培训与管理，提升物业项目的服务品质，提高物业企业的管理水平，推动行业整体素质的提高。三是要努力增强服务意识。各物业企业都要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，共同创造整洁、文明、安全的居住环境。四是培育一批品牌企业。各物业企业都要牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓进取意识，努力使企业上规模、上档次、上水平，以高质量的管理和以人为本的优质服务，打造自己品牌。
第四，积极开展管理机制创新，不断提升行业发展层次。一是要进一步处理好社会管理与行业管理的关系。物业管理是一个复杂交叉的管理问题，经过这几年的实践，我们对物业管理的认识不断深化，特别是《物权法》的颁布实施，使我们深刻认识到物业管理不仅是行业管理问题，更是社会管理的问题，需要相关社会管理职能部门共同承担;物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，需要更多服务企业和业主共同负责。这种社会和行业交织在一块的管理局面，要求我们必须树立大局意识，讲协调、讲配合，不断开展管理体制、机制和模式的创新。在这个问题上，希望大家和我们一起来思考、来研究，为做好工作打下基础。二是要正确处理好前期管理与后期管理的关系。前期开发遗留问题是引发物业矛盾纠纷，影响物业企业和业主构建和谐互信关系的的主要原因，为此我们要把前期开发与后期管理的责任分界点后移。在业主大会成立前，由开发商负责前期物业服务，协助业主成立业主大会，业主大会成立后选聘物业服务企业，并且可以委托第三方机构按照物业项目交接的技术标准对共用部位和共用设施设备进行验收。开发商应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷以及配套完善等问题。要通过这种制度设计使物业企业从前期矛盾纠纷中摆脱出来，专心为业主服务，提高服务品质，提升行业发展层次。三是要积极探索资质和信用体系建设相结合的管理体系。资质和信用互为表里，要通过加强企业资质等级晋升核定工作完善资质管理，通过建立项目备案制度，加强对项目负责人的培训与管理进一步强化信用体系建设，把静态管理和动态监管结合起来，把对企业的监管落实到对人的管理上来，推动企业不断加强自身建设，不断提高从业人员素质，从而推动行业整体素质和服务品质的提升。四是要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业服务企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估监理机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。
三、认真履行职责，确保物业管理各项工作真正落到实处。
物业管理涉及面广，社会影响大，特别是居住区物业管理，与广大人民群众的切身利益息息相关。不仅关系到人民群众合法权益的实现，还涉及基层民主政治建设和社会稳定，是做好和谐社区建设、维护首都社会稳定工作的基础环节。因此，各职能单位和部门必须高度重视，切实加强组织领导，明确职责分工，认真履行职责，强化协调配合，扎扎实实抓好这项与群众切身利益密切相关的系统工程。
市区县行政主管部门，要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。要进一步加大管理服务力度，充分发挥职能作用，努力转变作风，不断提高效率。要努力为物业管理企业排忧解难，为物业行业发展创造有利条件;要努力解决好群众反映的热点、难点问题，认真受理群众投诉，加大调处力度，解决实际问题，努力化解矛盾，维护社会稳定;要加强指导和服务，努力推进全市物业管理的全面发展。
物业管理行业协会，要正确定位，进一步增强全局意识和责任意识，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用，不断提升协会的影响力。要继续完善物业示范项目评定机制，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进的物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目的示范效应，促进行业健康有序发展。
物业管理服务企业，要深入研究我市物业服务市场的商机和问题，不断学习和借鉴外省市先进的服务理念和成功的管理经验，强队伍，精业务，优服务，上高度，要紧紧抓住首都建设发展时机，积极作为，做强做大，树立品牌。要全面加强职业道德教育和业务素质教育，建立健全企业章程和各项管理制度，积极推行人性化管理和亲情化服务，逐步完成企业精神的沉淀积累，认真打造诚信、规范、负责、友善的企业文化，形成具有首都特色的物
物业管理会议讲话(三)：
尊敬的各位领导、各位同仁：
在虎年春节即将来临之际，北京市物业管理行业迎来了隆重的第二次会员大会。首先请允许我代表中国物业管理协会对上届协会有成效的工作及对中物协工作的支持表示崇高的敬意和衷心的感谢!对北京物协第二次会员大会的召开和新一届理事会与协会领导班子的产生表示热烈的祝贺!看到新一届理事会，尤其是会长、副会长广纳和汇聚了北京地区物业管理的各路精英，听了周星会长的施政演讲，很受鼓舞。相信新一届理事会和协会新班子将不负众望，在北京市住建委的领导和支持下，带领大家一起把北京协会办成全国一流协会，推动北京的物业管理更上一个新台阶。
最近我看了第二次全国经济普查主要数据公报，就其中有关物业管理的一些数据作了一些研究和分析，感到十分振奋。借今天大会的机会谈一点感想，和大家分享。
一、行业对国民经济的贡献
去年底公布的第二次全国经济普查主要数据公报显示，20xx年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5%。主营业务收入略高于旅游饭店业(2071.5亿元)和文化、体育和娱乐业(1956亿元)。
上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到20xx年324.4亿元，占全市GDP的2.48%;北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48%;成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55%;深圳169亿元，占全市GDP的2.14%。
这还仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租赁与代理出售、室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，由此可见发挥物业管理对扩大居民消费的巨大潜力。因此，随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。发展物业管理有利于扩大居民消费持续增长，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现将继续发挥重要作用，作出积极贡献。
二、行业对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献
根据第二次全国经济普查主要数据公报，20xx年末我国物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%;物业服务企业从业人员250.12万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。如果加上清洁、绿化、秩序维护等专业分包出去的一并计算，物业服务从业人员应该在500—600万，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上，吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。仅承担20xx年当年销售的9.37亿平方米商品房售后管理的服务人员就增加就业岗位超过60万。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。
三、行业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值的贡献。
第二次全国经济普查数据显示，20xx年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。目前物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，和即将投入使用的上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖;广东华侨物业于2006年率先在东莞的村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，使得物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。
四、行业对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献。
目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与社区精神文明建设。
物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。
在20xx年春节前冰雪灾害和“五•一二汶川大地震”降临之际，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设施和设备的抢修，保障了业主正常生活。北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展作出了贡献。在去年新疆7.5暴力事件中，身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起了小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆稳定和社会安宁做出了贡献。
一个行业的社会地位与这个行业对国家社会政治稳定、经济发展的贡献是紧密相连的，“有作为才有地位”这句话在发展中的物业管理行业得到了最好的印证。
温家宝在去年人代会的《政府工作报告》中提出：“将大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为扩大消费、拉动经济增长的一个重要方面。由此可见我们的行业不仅得到国家的重视，而且被赋予了拉动经济增长、增加就业的重任。近几年的国家层面的发文也多次提到我们行业，2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”，20xx年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。
这几天我有很多感慨，我在网上查了一下2002年发布的《国民经济行业分类》国家标准把行业分类为几千个，而诞生还不到30年的物业管理能在国民经济发展中，在国家《政府工作报告》中占据一席地位，是改革开放给了我们机遇，是行业全体从业人员多年的努力和付出，是我们全行业的光荣和自豪。尽管前进的道路上还有很多困难，但物业管理的发展和进步已不可阻挡。
去年一年,我们没有辜负国家的期望，行业上下积极响应“两会”号召，广泛开展“三保一促”活动, 在稳定在管项目、扩大物业管理覆盖面、积极创造就业机会、努力维护社区稳定等方面作出了积极贡献的同时，物业管理的社会认同度和业主满意度也得到了一定程度的提高。
在成绩面前，我们应该始终保持清醒的头脑。行业的发展总体还处于初级阶段，物业管理和服务工作还有很多不尽人意的地方，包括法规和市场规则有待健全，服务态度有待端正，服务质量有待改进，业主大会制度有待推进、优胜劣汰的市场竞争机制有待发挥，质价相符的物业管理收费机制有待建立，行业生存状况亟待改善。要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人付出加倍的努力。我在“革命尚未成功，同志仍需努力”的杂志卷首语中提到，胡锦涛关于“把握发展规律、创新发展理念、转变发展方式、破解发展难题，提高发展质量和效益”的重要讲话对我们致力于行业的可持续发展具有十分重要的指导意义。我们要倍加珍惜来之不易的发展机遇，认清行业肩负的社会责任，通过对发展规律的把握、发展理念的创新、发展方式的转变，以破解制约行业发展的难题，促进行业在新的层面上取得新的发展，为社会经济作出更大的贡献。
北京的物业管理在全国有着举足轻重的地位，北京物业服务企业主营业务年产值占到全国行业的十分之一，北京有广阔的物业管理市场，有较为宽松的市场环境，有一批业绩骄人的品牌企业，有一群愿意为行业的发展无私奉献的职业经理人。中国物业管理协会非常希望加强与北京物业管理行业协会的联系和协作，发挥各自的优势，形成推动物业管理健康发展的合力，共同营造有利于物业管理行业发展的内外部环境，共同开创物业管理工作的新局面。
最后，我想借会议的机会，向辛勤工作在物业管理第一线、为行业的发展做出贡献的在座各位并通过你们向企业员工致以最崇高的敬意!并给大家拜个早年!在虎年即将到来之际，衷心祝愿大家在新的一年大吉大利，祝愿我们的事业蒸蒸日上、如虎添翼!
谢谢大家!
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