2017年锦州物业管理条例(2)

2017年锦州物业管理条例

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)成立业主委员会各时段的通知、公示及业主委员会委员分工等资料。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，应当将变更内容书面报告备案的区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。

　　业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

　　第二十六条　业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数可以根据该物业管理区域的大小确定。业主委员会委员的任期不超过5年，可以连选连任;业主委员会委员的具体任期由业主大会议事规则规定。

　　业主委员会自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中选举产生主任1人，副主任1至2人。

　　业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员1至3人。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。

　　第二十七条　因物业转让、灭失等原因不再是业主的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止。

　　业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：

　　(一)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)有犯罪行为的;

　　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　　(五)不履行业主义务的;

　　(六)不宜继续担任业主委员会委员的其他情形。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

　　第二十八条　业主委员会履行以下职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召开业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十九条　业主委员会在任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第三十条　新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　业主委员会委员资格终止或者业主委员会届满，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的，可以请求物业所在地公安机关协助移交。

　　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域的社会治安等工作。

　　业主大会、业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规的规定。

　　第四章　前期物业管理

　　第三十一条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，同时应向物业买受人明示，并予以说明。

　　第三十二条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内向物业所在地区房地产行政主管部门备案。

　　前期物业服务合同应包括下列主要内容：

　　(一)合同双方的基本情况;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务标准;

　　(四)物业服务费用的标准和收取办法;

　　(五)开发建设单位、业主和物业服务企业的权利义务;

　　(六)物业的承接验收情况;

　　(七)违约责任;

　　(八)争议处理方式。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　建设单位应当根据物业服务企业提供的前期介入管理内容，给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。

　　第三十三条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于3个或者住宅区建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十四条　建设单位招聘前期物业服务企业时，发布招标公告或者发出投标邀请书后，投标物业服务企业应当向建设单位提供下列资料：

　　(一)物业服务企业的工商营业执照和资质证书;

　　(二)物业管理业绩资料及机构设置情况;

　　(三)投标文件;

　　(四)物业服务标准。

　　建设单位应当在招标结束10日内，持下列文件到区房地产行政主管部门备案：

　　(一)建设单位发出的招标文件;

　　(二)中标单位报送的投标文件;

　　(三)评标、定标报告;

　　(四)招标单位和中标单位签订的前期物业服务合同;

　　(五)其他相关文件。

　　第三十五条　前期物业服务合同、物业服务标准和收费标准、物业服务企业基本情况等，应当向业主公示。

　　第三十六条　建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。

　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当严格按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的相关规定，建立查验记录，核收物业管理资料，签订物业承接查验协议。

　　物业服务企业发现物业管理资料不完整，物业管理用房与规划设计不相符，配套设施设备不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地区房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到报告后，应当立即整改;不能立即整改的，应当制定整改方案。拒绝整改或者多次整改都不符合要求的，由建设部门责令开发建设单位整改。

　　第三十八条　建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列物业管理资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料;

　　(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;

　　(七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

　　建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内向所在地区房地产行政主管部门备案。

　　第三十九条　建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，且最低建筑面积不得少于100平方米;门卫房、机房、监控室、休息室等不计入物业管理用房面积。

　　建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，且最低建筑面积不得少于20平方米。

　　规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积进行审查。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，根据建设单位提供的业主会所权属登记情况、物业管理用房情况，进行实地核查。

　　物业管理用房应当与新建物业同步建设施工、同步交付使用。

　　物业管理用房的所有权属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第五章　物业管理服务

　　第四十条　物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定，取得相应的资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业管理业务。

　　从事物业管理的人员应当按照人事部、建设部《物业管理师资格考试实施办法》、建设部《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十一条　外埠物业服务企业进入本市从事物业管理业务，应当在承接物业管理项目前，到市房地产行政主管部门办理备案手续。

　　第四十二条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

　　物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地区房地产行政主管部门备案。

　　物业服务合同的主要内容应当包括：

　　(一)物业服务项目、服务标准;

　　(二)物业服务收费标准、收费办法;

　　(三)双方权利义务;

　　(四)违约责任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同争议及纠纷的解决办法。

　　第四十三条　物业服务主要包括以下内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备维护;

　　(二)绿化养护管理;

　　(三)公共区域清扫保洁;

　　(四)公共秩序维护和安全防范管理;

　　(五)机动车辆停放管理及交通秩序维护;

　　(六)消防设施设备维护管理;

　　(七)物业维修、更新、改造费用的财务管理

　　(八)物业档案资料保管;

　　(九)业主委员会约定的其他服务事项。

　　第四十四条　实行物业服务履约保证金制度。

　　建设单位、业主应当在招标文件或者协议选聘文件中，明确物业服务企业提存履约保证金的要求。履约保证金可以按照一年物业服务费总额的10%至30%标准计提。建设单位、业主与物业服务企业应当在(前期)物业服务合同中对履约保证金的交存和返还方式、交存数额和期限、发生争议的处理方式等事项进行约定。履约保证金应当存入物业所在地区房地产行政主管部门在银行开设的专户。履约保证金应当在物业服务企业接管前提存。

　　建设单位未在前期物业服务合同中，依照前款规定约定履约保证金　的，应当按前款规定时限替代物业服务企业提存履约保证金。

　　建设单位违反本条一、二款规定的，物业所在地区房地产行政主管部门应当在7日内向社会公告，提醒购买物业者注意。

　　物业服务企业不按合同履行义务时，业主或者业主委员会可以提出申请，由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认，动用履约保证金。

　　(前期)物业服务合同期满时，未再续签的，由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认无异议的，一次性将履约保证金本息余额退还给物业服务企业。

　　第四十五条　物业服务企业享有下列权利：

　　(一)根据业主大会的决定对物业实施管理，依法制定物业管理操作规程;

　　(二)收取物业服务费;

　　(三)委托专业性服务企业承担专项物业服务;

　　(四)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;

　　(五)要求业主委员会协助物业管理，建议业主委员会协调与业主的纠纷;

　　(六)依法实行家政服务等多种经营;

　　(七)法律、法规规定的其他权利。

　　第四十六条　物业服务企业应当履行下列义务：

　　(一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;

　　(二)依照物业服务合同提供服务;

　　(三)提出物业公共部位、公共设施设备年度维修计划，提交业主大会讨论，年度维修计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;

　　(四)每半年向业主委员会报告工作，接受业主、业主委员会的监督;

　　(五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;

　　(七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;

　　(八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;

　　(九)协助有关部门做好安全防范工作;

　　(十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　第四十七条　物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准;

　　(二)违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员;

　　(三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人;

　　(四)挪用住宅专项维修资金;

　　(五)擅自改变物业管理用房用途;

　　(六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

　　(七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(九)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料;

　　(十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标;

　　(十一)不履行物业服务合同;

　　(十二)超越资质等级承接物业管理项目;

　　(十三)出租、出借、转让资质等级证书;

　　(十四)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十八条　物业服务企业应当在物业合同终止之日起10日内，在物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，向业主委员会移交本办法第三十八条规定的物业管理资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：

　　(一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

　　(二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;

　　(三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

　　(四)与物业项目相关的债权债务清单;

　　(五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;

　　(六)应当移交的其他管理资料和资产。

　　第四十九条　物业服务企业可以对业主装饰装修产生的垃圾另行收取一定清运费用;业主不同意交纳清运费用的，应当自行清运，物业服务企业负责监督。

　　第五十条　物业服务企业应当委托具有相应资质的电梯维修保养单位对物业管理区域的电梯进行维修保养，并且与维修保养单位签订维修保养合同，约定维修保养的期限、要求和双方的权利义务等。

　　第五十一条　住宅的物业服务费，实行政府指导价;非住宅的物业服务费，实行市场调节价。

　　物业服务费实行政府指导价的，市物价部门应当会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务费应当包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定资产折旧;

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)经业主同意的其他费用。

　　第五十二条物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

　　业主不得以物业空置、存在与开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

　　第五十三条业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　物业转让时，买受人应当要求出售人结清物业服务费;未结清的，买卖双方应当对物业服务费结算作出明确的书面约定，并将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业;未将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业的，视为由买受人结清。

　　第五十四条　物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应以招标方式重新选聘新的物业服务企业。

　　第五十五条　物业服务合同未到期，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面解除合同。一方依法或者依合同约定要求提前解除物业服务合同的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会应当帮助业主委员会做好撤管物业区域的日常管理工作。

　　第五十六条　物业服务企业违反合同约定提前退出的，居民委员会应当对物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。物业服务企业提存履约保证金的，相关费用从履约保证金中列支;未提存履约保证金的，向业主收取。

　　因物业服务合同到期未续签，物业服务企业退出管理，业主大会又未及时选聘新的物业服务企业的，物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运，由业主委员会实施管理，无业主委员会的，由居民委员会实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用向业主收取。

　　第五十七条　物业管理活动中业主、业主委员会和物业服务企业之间发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地区房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第五十八条　物业服务应当建立完善的档案管理制度，加强对业主、非业主使用人档案资料和物业管理资料的管理。

　　第六章物业的使用与维护

　　第五十九条　物业使用中禁止下列行为：

　　(一)擅自拆改房屋承重结构;

　　(二)擅自改变物业规划用途;

　　(三)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备;

　　(四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

　　(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

　　(六)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;

　　(八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

　　(十一)占用消防通道，挤占消防设施;

　　(十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;

　　(十三)在室内挖掘地下室;

　　(十四)法律、法规禁止的其他行为。

　　发生上述行为，业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

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