浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法
浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法
房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业,由于较高的平均利润率,也成为继电子行业之后的第二大投资行业。浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法是如何实施的?下文是浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法，欢迎阅读!
浙江省涉外房地产开发经营管理暂行办法全文
第一章 总 则
第一条 为加强涉外房地产开发经营管理，促进对外开放和外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称涉外房地产开发经营，是指经批准在本省开发经营房地产的外商投资企业，以及有权开发经营涉外房地产的省内房地产开发企业(以下统称涉外房地产企业)，按规定取得国有土地使用权后，依照规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。
第三条 本办法适用于本省沿海开放城市、沿海经济开放区各市、县以及经省政府批准的其他区域内的涉外房地产企业。
第四条 涉外房地产开发经营，应本着统一规划、合理布局、节约用地的原则，有计划、有步骤地进行。
涉外房地产开发经营，应符合国家吸收外资产业政策的要求。开发建设有利于引进外商投资举办先进技术企业、产品出口企业的工业厂房以及配套的生活服务设施等综合性项目;开发建设有利于加强城市基础设施建设、加快旧城改造的房地产开发项目;以及改善投资环境、加快外商投资区建设、进行成片土地开发的房地产项目。
第五条 除成片土地开发外，外商投资开发经营涉外房地产应主要采取中外合资经营、合作经营形式。
省内房地产开发企业可以已拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权作为条件，与外商合资、合作开发经营涉外房地产。
第六条 涉外房地产企业的开发经营活动，必须遵守国家的有关法律、法规。
涉外房地产企业在经批准的协议、合同、章程规定范围内，有权自主进行房地产开发经营，其合法权益受法律保护。
第七条 省城乡建设厅是涉外房地产开发经营的行政主管部门。
第二章 企业设立
第八条 省内房地产开发企业按规定报经批准后，可开发经营涉外房地产。
外国公司、企业和其他经济组织或个人，可按规定进行投资，设立涉外房地产企业。
第九条 设立涉外房地产企业，必须具备下列条件：
(一)开发经营的项目必须符合本办法第四条的规定;
(二)企业技术资质必须达到国家建设部部颁三级及三级以上等级标准;
(三)企业的注册资本与投资总额的比例符合国家有关规定，并按合同、章程规定的期限缴清出资。可以一次性缴清出资，也可以分期缴付出资。
中外合资经营涉外房地产企业的注册资本中，外商出资比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合资经营的涉外房地产企业应有一定规模，外商出资金额，一般应在二百万美元以上或等值的其他可兑换货币。
第十条 设立开发经营房地产的外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。其项目建议书和可行性研究报告，应报省计划经济委员会审批;合营或合作各方签订的合同、章程，报省对外经济贸易委员会审查批准，核发批准证书;合营企业或合作企业经批准后，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建设书、合营或合作各方签订的合同、章程和企业技术资质证明，报省城乡建设厅审定企业技术资质等级。
第三章 开发建设
第十一条 涉外房地产企业在本省开发房地产，其土地使用权的取得，须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等有关规定办理。
第十二条 涉外房地产企业的开发建设项目，由省计划经济委员会会同省城乡建设厅实行专项计划管理，并由统计部门会同建设行政主管部门实行专项统计。
第十三条 涉外房地产企业在城市规划区内开发建设的项目，须符合城市规划，服从规划管理;在城市规划区外的成片房地产开发，应编制总体规划，经批准后按规划进行开发建设。
开发建设项目的规划审批，按有关规定办理。
第十四条 涉外房地产开发建设项目的设计，一般应由中华人民共和国境内具备相应资质的设计单位承担。需要委托中华人民共和国境外设计单位设计的，该设计单位的资格须报省城乡建设厅审查。省城乡建设厅应在十五天内给予答复。
出售、出租给中华人民共和国境外人员的住宅，其建筑设计标准应适应境外人员的居住需要。别墅式住宅占商品住宅的比例应适当控制。出售、出租给中华人民共和国境内个人的住宅，须执行国家有关建筑设计标准。
第十五条 涉外房地产开发建设项目的建筑施工，须纳入建筑市场统一管理，实行公开招标，并按统一规定的办法进行评标和决标。工程质量应由工程质量监督部门依照规定实行监督。
第十六条 涉外房地产企业建成的房屋，应组织竣工验收合格后，方可按规定出售、出租。
第四章 经营秘管理
第十七条 涉外房地产企业通过出让方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，可以按出让合同规定出售、出租或抵押;以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房屋，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后，方可出售、出租或抵押。
第十八条 涉外房地产企业开发建设的商品房屋应以向境外销售为主，其比例不得低于可供销售总量的百分之七十，并收取外汇。
向中华人民共和国境外销售的商品房屋，购买者的身份应符合国家公安管理的有关规定。向境内销售的商品房屋，购买、租赁对象应主要为外资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业;境内居民个人，可以以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁住宅;境内的国家机关、团体、事业单位和国营集体企业，不得购买、租赁上述商品房屋，作住宅、办公用房。
第十九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可在中华人民共和国境外进行。但没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第二十条 房屋出售价格由买卖双方协商确定。如出售价格低于房屋所在地商品房成本价的，当地市、县房地产管理部门有优先购买权。出售人应将出售价格报当地建设行政主管部门和物价部门备案。
第二十一条 房屋买卖双方应签订买卖合同。房屋买卖合同应具备房屋的使用性质、结构、装饰标准、价格、付款方式、交付使用时间、相应的土地使用权比例或范围、售后保修服务和违约责任等主要内容。
第二十二条 双方在房屋买卖合同签订之日起三十日内，应按规定办理房屋所有权、土地使用权过户登记，领取房屋所有权证和土地使用证。
第二十三条 涉外房地产企业预售房屋须具备下列条件，报市、县建设行政主管部门审查批准。
(一)有审核批准的工程设计图纸;
(二)已取得建设工程规划许可证和土地使用证;
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的百分之二十以上;
(四)工程施工进度和竣工交付日期已确定;
(五)预售计划和对象符合规定;
(六)已落实预售款收取和使用的监督方案。
第二十四条 预售房屋时，买卖双方应签订《房屋预售合同》。涉外房地产企业收取的预售款应存入指定的银行。房屋竣工后，预售款必须首先用于支付及清偿该预售房屋的全部费用后，方可另作他用。
第二十五条 预售房屋交付时，买方凭《房屋预售合同》与卖方签订《房屋买卖合同》，并按本办法第二十二条的规定办理登记。
第二十六条 房屋出租，租赁双方应签订《房屋租赁合同》，并在三十天内按规定办理租赁登记。
第二十七条 出售已出租的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
出售已出租的房屋，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十八条 房屋所有权可以抵押。房屋所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第二十九条 房屋所有权和土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并在三十天内按规定办理抵押登记。
第三十条 已出租的房屋抵押时，应书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
第三十一条 因处分抵押物而取得房屋所有权和土地使用权的，抵押人和抵押权人应按规定办理权属变更登记。
第三十二条 由房屋出售、出租、抵押而使土地使用权随之转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的有关规定办理。
第三十三条 高层楼宇和成组团的居住新村、别墅区，须设立物业或屋宇管理机构，负责维护管理屋宇和公共设施。
第五章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定的，由各管理部门依照有关规定给予处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，除法律、法规另有规定外，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以依法直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
第三十六条 中外合资经营、合作经营的涉外房地产企业在履行合同、章程时发生纠纷，董事会不能协商解决时，可根据书面协议提请中华人民共和国仲裁机构或其他的仲裁机构仲裁。
第三十七条 涉外房地产企业在开发经营活动中涉及房屋所有权和使用权的纠纷，可向房地产仲裁委员会申请调解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十八条 涉外房地产企业开发经营中有关外汇事宜，依照国家外汇管理规定办理。
第三十九条 涉外房地产企业开发经营中的各项保险，应向中华人民共和国境内的保险公司投保。
第四十条 涉外房地产企业以及其他纳税义务人应按国家和本省的有关规定缴纳税费。
第四十一条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押等情况，应按年报送市、县建设行政主管部门备案。
第四十二条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其它经济组织或个人，投资设立涉外房地产企业，参照本办法办理。
第四十三条 本办法执行中的有关具体问题由省城乡建设厅负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。
涉外房地产交易应遵循原则
第一条 为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。
第二条 本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋;本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售的商品房屋;其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。
本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。
第三条 无锡市房地产管理局(以下简称市房管局)是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。
第四条 涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。
第五条 涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。
第六条 涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县(市)政府批准。
第七条 涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县(市)房产交易主管部门核准。
第八条 涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：
(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;
(二)有建设用地规划许可证;
(三)有建设工程规划许可证;
(四)有审核批准的建设项目工程施工图纸;
(五)凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程;有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20%以上(不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明);
(六)工程施工进度和交付日期已确定。
第九条 涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：
(一)有土地使用权有偿出让合同和土地使用证;
(二)有建设用地规划许可证;
(三)有建设工程规划许可证;
(四)有市建设工程质量监督站的验收合格证书。
第十条 涉外商品房预售或销售，必须经市、县(市)房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。
第十一条 涉外商品房预售或销售时，买卖双方应分别签订《外销商品房预售合同》或《外销商品房买卖合同》。合同内容包括：
(一)双方当事人的姓名或企业名称、法人代表、地址和身份;
(二)商品房的位置、编号、建筑面积及平面图纸;
(三)相应的土地使用权比例及土地有偿使用到期时间;
(四)商品房价格;
(五)商品房款的支付方式;
(六)房屋交付时间和交付方式;
(七)房屋的权属和使用性质的规定;
(八)卖方的修缮责任和买方应遵守的关于房屋使用、管理、维修等方面的规定;
(九)违约责任和纠纷处理方式;
(十)双方约定的其他内容。
第十二条 涉外商品房交易双方签订的预售或销售合同，应经房屋所在地市、县(市)公证机关公证。
经批准在境外预售的商品房，需经购房者所在国(地区)公证机关证明该境外购买人在合同上签名(盖章)的真实性，凭此证明文件向市、县(市)公证机关办理预售合同公证。
第十三条 涉外商品房预售双方应于《外销商品房预售合同》签订生效之日起三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理涉外商品房预售备案登记。
房屋竣工验收合格后，房地产开发企业应按《外销商品房预售合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产转移登记和领取房屋所有权证，同时按规定缴纳税费。
第十四条 直接销售涉外商品房，买卖双方应在《外销商品房买卖合同》签订生效之日起三十日内，持《外销商品房买卖合同》和房屋交付凭证到市、县(市)房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产移转登记和领取房屋所有权证，并按规定缴纳税费。
第十五条 房地产开发企业刊登外销商品房销售或预售广告除应符合有关规定要求外，须向广告经营单位提交《商品房外销许可证》，销售或预售广告中应载明许可证编号，否则不得刊登销售或预售广告。
第十六条 涉外商品房价格由买卖双方协商确定。出售价低于本市商品房成本价时，市、县(市)政府有优先购买权。房地产开发企业应在房屋预、销售前将价格报市、县(市)房产交易主管部门、物价部门和财政部门备案。
第十七条 非新建的各类房屋向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售，应符合《无锡市城镇房产交易管理办法》的有关规定。房屋转让前，须经房地产估价机构进行价格评估，共有房产进行涉外交易的，必须有共有人的书面协议。
有下列情况之一的房屋不得交易：
(一)无房屋所有权证的;
(二)行政划拨土地未办理土地有偿出让手续或未补交土地出让金的;
(三)产权有争议或者他项权利未了结的;
(四)经批准列入建设项目，确定两年内拆除的;
(五)妨碍他人合法权益或者公共利益的;
(六)其他限制产权转移的。
第十八条 非新建涉外房屋销售，买卖双方应在买卖合同签订之日起三十日内，持合同到市、县(市)房产交易管理机构办理所有权审查、登记、缴纳税费等手续，并到市、县(市)房地产产权监理机构领取房屋所有权证。
第十九条 涉外房产再转让除应按规定缴纳契税、交易管理费外，还应按规定缴纳土地增值税。
土地增值税由卖方交纳，由税务部门负责收取。
第二十条 涉外房产出租，租赁双方应签订《涉外房产租赁合同》，经公证后在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理登记。
第二十一条 出售已出租的房产，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
出售已出租的房产，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十二条 涉外房产所有权可以抵押。涉外房产所有权抵押时，抵押人和抵押权人应签订抵押合同，在三十日内到市、县(市)房产交易管理机构办理抵押审核登记。
第二十三条 已出租的涉外房产抵押时，应当书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
第二十四条 抵押关系终止后，自终止之日起十五日内，双方当事人应持有关合同与凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理注销手续。
因处分抵押物而取得房屋所有权的，抵押人和抵押权人应在三十日内持有关凭证到市、县(市)房产交易管理机构办理权属变更登记。
第二十五条 涉外房产交易中涉及土地使用权出让、转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本市有关规定办理。
第二十六条 房地产开发企业售出的高层楼宇、居住小区住宅、别墅区住宅等涉外房产，应设立物业、屋宇管理机构或委托有关物业公司负责屋宇和公共设施的维修管理。
第二十七条 违反本试行办法规定的，分别不同情况进行处罚：
(一)无照经营外销商品房或涉外房产交易中违法经营的，由工商行政管理部门没收非法经营所得，并处2万元以下的罚款;
(二)未取得商品房外销许可证，私自进行涉外房产交易的，由房管部门处以成交额30%以下的罚款。经审查符合有关规定的，限期补办手续;不符合有关规定的，不予办理有关手续;
(三)隐匿涉外房产交易价格，偷逃税费的，由税务部门责令按实补交税费，并处以应补交税费三倍以下的罚款;
(四)利用非法手段进行房产登记的，登记无效，房地产管理部门可根据情节轻重处以二千元以上五千元以下罚款;
第二十八条 涉外房产买卖(包括预售)、租赁、抵押等经营活动中发生纠纷，可依法向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十九条 本试行办法由无锡市房地产管理局负责解释。
第三十条 本试行办法自发布之日起施行。
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