长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
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长沙市集体建设用地使用权流转管理办法最新全文
第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
第三条 本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理，适用本办法。
第四条 市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。
各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。
第五条 市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。
第六条 集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
第七条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：
(一)符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划;
(二)经依法批准的集体建设用地;
(三)未被司法机关、行政机关限制权利;
(四)已依法登记发证;
(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第八条 集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上村民代表同意。
第九条 通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。
第十条 集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。
第十一条 集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。
集体建设用地使用权的抵押，应当符合《物权法》、《担保法》的规定。
第十二条 村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。
第十三条 集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。
第十四条 集体建设用地使用权流转合同一般包括下列条款：
1、双方当事人的姓名、住址;
2、流转土地的名称、座落、面积、质量;
3、流转土地的期限和起止日期;
4、流转土地的用途;
5、双方当事人的权利和义务;
6、成交价款和付款方式;
7、违约责任;
8、解决争议的方式。
第二章 集体建设用地使用权出让、租赁
第十五条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第十六条 集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。
第十七条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
(一)对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过 5年;
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过第十六条规定的集体建设用地使用权出让的最高年限。
第十八条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本采用制定的统一格式。
第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，应当提交下列材料：
(一)集体建设用地使用权流转申请表;
(二)集体土地使用证原件;
(三)集体经济组织出具村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的证明书;
(四)建设用地规划要点、规划总平面布置图等规划资料(不需要重建或新建的提供建筑物权属证书);
(五)集体经济组织有效证明;
(六)集体经济组织流转委托书和交地承诺书;
(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;
(八)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条 集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。
经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十二条 集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准可采取协议方式。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。
第三章 集体建设用地使用权转让、转租
第二十四条 集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租手续的，应当提交下列材料：
(一)原集体建设用地使用权出让合同、租赁合同;
(二)双方签订的转让合同、转租合同;
(三)双方身份的有效凭证;
(四)集体土地使用证原件;
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
第四章 集体建设用地使用权抵押
第二十九条 集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。
第三十条 集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。
第三十一条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续的，应当提交下列材料：
(一)主合同和抵押合同;
(二)集体土地使用证、房屋产权证;
(三)双方身份的有效凭证;
(四)登记机关认为应提供的其他材料。
第三十二条 依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。
第三十三条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章 土地价格及收益
第三十四条 市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。
有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。
第三十五条 集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第三十六条 集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。
第六章 监督检查
第三十七条 流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十八条 违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。
未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。
第三十九条 集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第四十条 农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地分户登记发证管理有关规定
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证
(一)福利性住房
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于2010年8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于2010年8月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发【2006】19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【2005】22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【2005】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题
(一)分户登记发证中的土地确权
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
(二)道路、地下建设用地使用权的登记发证
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则
本规定自2011年5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
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