房地产投资信托守则(2)

时间：2017-07-03 10:14:31 维伟18由分享

　　5.2 管理公司必须:

　　(a) 根据该计划的组成檔的规定,纯粹以持有人的利益管理该计划,同时亦要履行一般法律加诸其身上的职务;

　　(b) 确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理,包括但不限于: (i) 制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险; (ii) 厘定该计划的借款限额;

　　(iii) 投资于符合该计划的投资目标的房地产项目; (iv) 管理该计划的现金流量; (v) 管理该计划的财务安排; (vi) 制订该计划的股息支付时间表;

　　(vii) 为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险;

　　注: 倘若在投购业权保险属普遍做法的司法管辖区,管理公司便应就位于该司法管辖区内的物业作出该保险安排.

　　(viii) 策划租户的组合及物色潜在租户; (ix) 制订及落实租务策略; (x) 执行租约条件;

　　(xi) 确保所管理的房地产项目遵守政府规例;

　　(xii) 履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租,退租,续订租约,租金检讨,终止租约及重新出租等事宜;

　　(xiii) 进行租金评估,制订租约条款,拟备租约,收取租金及入帐,追收欠租及收回物业; (xiv) 确立及执行例行的管理服务,包括保安监控,防火措施,通讯系统及紧急事故管理; (xv) 制订及落实有关楼宇管理,维修及改善的政策及计划;及 (xvi) 推动修缮及监察有关活动;

　　(ca) 实施适当政策及进行尽职审查,以确保管理公司只会在审慎及勤勉地进行调查后才作出投资.涉及某计划投资或不投资于某一国家或物业的所有相关步骤,程序及决定,全部均须妥善及清楚地以书面方式记录,作为管理公司备存纪录的职能的一部分.

　　注: (1) 管理公司须采取一切合理的步骤,以确保有关计划在海外物业方面的权利,已根据有关司法管辖区适用的土地业权及产权法适当地归属及注册,并可在该海外司法管辖区的司法体系内强制执行.

　　(2) 尽管须进行的尽职审查所涉及的范围或事宜会因应有关物业,其地理位置及其它情况而有所差别,然而,不论物业位处何地,均须按相同准则就物业进行尽职审查.

　　(3) 管理公司有责任就任何物业投资的所有相关范畴进行所有适当和透彻的尽职审查.尽管何谓相关范畴将取决于有关物业的性质及特定情况及其所在的司法管辖区,然而,该等相关范畴包括例如以下事宜:

　　(i) 物业的拥有权及业权;

　　(ii) 必需的政府批准及城市规划要求; (iii) 对物业用途及外资拥有权的限制; (iv) 安全规定; (v) 土地补价规定; (vi) 物业是否负有产权负担; (vii) 是否符合分区规划及建筑物规定; (viii) 现有及预期出现的租约及重大协议; (ix) 维修及营运物业所需的开支;及 (x) 已投购的保险的承保范围及金额.

　　(以上清单旨在提供有关须进行尽职审查的范畴的若干指标,但所列范畴并非巨细无遗.) (d) 在香港备存或安排备存该计划及(如适用)所有特别目的投资工具和联权共有权安排的妥善簿册及记录,以及编制该计划的财务报表.有关报表必须与该计划的簿册及记录相符,以及根据本守则,其组成文件及销售文件的有关条文,或与该计划有关的通函而制备,及有关财务报表必需真实及公平地反映该计划在该段财政期间结束时的状况,以及该计划在截至当时结束的该段财政期间所进行的交易;

　　(e) 编制及发表报告.每个财政年度须最少出版两份报告.有关报告必须在第10条指定的期间内,发给所有持有人及呈交证监会存档;

　　(f) 确保香港公众人士可以在正常办公时间内,在管理公司及其核准人士的营业地点,随时免费查阅所有有关该计划的文件及有关该计划的上市程序的文件(但载有敏感商业数据的文件除外),并确保任何人在提出要求并支付合理费用后,可取得该等檔的副本;

　　(g) 确保持有人就对该计划的任何重大改变,例如增加管理费的水平,更改投资目标及建议撤回该计划的认可等,获给予足够的事先通知,以及在适用的情况下,获给予投票权;及

　　(h) 确保政府部门,监管机构,交易所或任何其它组织就该计划的活动或管理而发出的任何适用法例,规例,守则或指引获得遵守.

　　5.2A 管理公司及其每位董事对有关计划所刊发或派发的销售文件,通函及任何通知和公告所载的数据的内容,完整性及准确性承担共同及各别的责任,并负责确保当中所有重要陈述都已经过查证及符合有关法例及规例.

　　获接纳为管理公司的条件

　　5.3 管理公司必须获证监会根据该条例第V部发牌及获其核准管理该计划.

　　注: (1) 获证监会所接纳的海外证券监管机构发牌以进行与该计划业务类似的业务的管理公司,若符合若干条件,亦会获得证监会的考虑.有关的管理公司必须受有关的海外监管机构的监察和监督.有关的海外监管机构必须已经与证监会签立谅解备忘录,使证监会能依据有关的海外监管机构的协助,监察和监督有关管理公司的活动.这些海外管理公司必须向证监会证明直至使其信纳,该公司一般符合本守则对管理公司所施加的规定,并且对有关司法管辖区的物业市场富有经验.该公司亦必须向证监会承诺,会提供与该计划有关的所有簿册及记录.获证监会接纳的海外监管机制的清单载于附录A.

　　(2) 管理公司须符合该条例所订的发牌规定.证监会可根据管理公司所具备的能力及资源,向管理公司发出管理计划的牌照,但有关管理公司须受到证监会不时认为适宜施加或修改的条件及/或承诺条文所约束,以确保管理公司只获准进行与其技巧及能力相符的计划管理.

　　5.3A 管理公司在投资及管理海外物业时所面对的复杂性,视乎物业所在的司法管辖区而定.一般而言,随着物业数目增加,尤其是当物业位于不同的司法管辖区时,对管理公司的资源,专业知识及内部监控系统的需求将会倍增.因此,在发牌给管理公司以批准其担任投资于海外物业的房地产投资信托基金的经理时,证监会通常只准其管理一只房地产投资信托基金,并会视乎有关管理公司的独有情况而施加必要的条件.

　　5.3B 证监会对管理公司施加的进一步条件或会按照管理公司的具体情况而有别,当中可能包括对管理公司所管理的物业种类及可投资的物业的所在地的限制.

　　5.3C 当管理公司确立了业绩纪录后,并能够向证监会证明其具备专业知识及能力足以超越其发牌条件当前所列明的限制时,我们便可能会检讨及更改有关的发牌条件.在某些例外情况下,如管理公司能证明其拥有大量的营运支持,充足的具备跨境物业投资经验及专业管理知识的主要人员,健全的财务及组织支持,以及管理物业投资组合的已确立的业绩纪录,则证监会可能会考虑从一开始便批给管理多于一只房地产投资信托基金的牌照.

　　注: 若管理公司同时向其它实体(包括其它房地产投资信托基金或物业拥有人/投资)提供物业投资及管理服务,管理公司须设有适当及足够的措施以避免可能因而出现的利益冲突.

　　5.4 管理公司必须具备足够的人力,组织及技术资源,以便可以适当地履行其职务,其中包括2名负责人员,其中各人必须在投资管理及/或物业投资组合管理方面具备最少5年可追溯的记录;而其中1名负责人员必须可以在所有时间监督管理公司的受规管活动业务,包括资产及物业管理.管理公司亦必须设立使人满意的内部监控及书面合规程序,以应付所有适用的监管规定.

　　注: (1) 就决定负责人员的经验的目的而言,证监会可能会考虑其管理私人基金的经验. (2) 管理公司可以选择自行履行本守则规定其须履行的所有职能,或将部分职能转授予一家或多家外间的机构履行(参阅第5.7条).凡管理公司选择自行履行该计划的房地产项目的管理职能时,必须拥有专门负责物业管理职能的主要人员,而该等主要人员必须持有管理房地产项目的专业资格.每名该等人士须在管理房地产项目方面具备最少5年经验.管理公司须适当地监督该等人士及确保他们是这方面的适当人选. 5.5 管理公司必须:

　　(a) 证明其具备足够的可动用财政资源,以便有效地处理业务及应付负债,特别是必须遵守《证券及期货(财政资源)规则》下适用于该公司的任何财务规定;及 (b) 不能过度借出款项.

　　5.6 就第5.5条而言,在下列情况下,管理公司欠其控股公司的债项将会被视为资本的一部分: (a) 有关债项在获得证监会书面同意之前不可偿还;及

　　(b) 无论是就分享收入的权利及在公司清盘时享有的权利来说,有关债项都从属于管理公司的所有其它债项.

　　5.7 管理公司可以将与该计划有关的一项或多项职能转授,以及必须:

　　(a) 确保获其转授职能者具备经验和可动用足够的财政资源去处理业务及应付负债;及 (b) 证明已设立适当的尽职审查程序及管理或行政架构,以挑选及持续监察获转授职能者.

　　注: (1) 管理公司必须确保获其转授职能者是适当的人选.这包括须确保该获转授职能的公司在执行有关职能方面具有良好声誉,以及具备足够资源,相关经验及专业资格(见第5.4条的注释(2)所述详情)去执行获转授的职能.该等获转授职能者亦必须财政稳健及维持正资产净值,以及已购买足够的保险(包括专业保险,如适用),以涵盖一般的风险.

　　(2) 管理公司与各获转授职能者签订的协议,必须清楚注明如何划分各自负责的职能.

　　(3) 管理公司有权检查获其转授职能者就其获转授的职能而备存的簿册及记录,而该获转授职能者则须提供有关的簿册及记录,以供检查.

　　5.7A 管理公司须确保其在管理某计划时,会充分地监督该计划及其相关物业的日常运作及财政状况.管理公司须继续担任涉及管理该等物业的所有重大事宜的主要决策者.

　　5.8 管理公司必须在所有时间都持续监督和定期监察获转授职能者的表现是否称职,以确保管理公司对投资者应负的责任不会受到削弱或损害.虽然管理公司可以转授其一项或多项职能予第三者,但管理公司的责任和义务却不可因此而转授.有关的责任和义务仍然是管理公司的责任和义务. 5.9 所有由或替该计划进行的交易必须是公平的,特别是该计划与管理公司或该计划任何其它关连人士以主事人身分进行的交易,只可以按照第8章的规定进行及在该计划的年度报告内予以披露. 5.10 管理公司必须使证监会信纳其整体操作稳健.管理公司须确保其有合理的保证,证明其具备足够的内部监控措施及设有书面程序,并由管理公司的高层管理人员定期进行监察,以确保有关措施及程序切合时宜及符合法规.涉及利益冲突的事宜必须妥善处理,以保障投资者的权益.

　　委任上市代理人及财务顾问

　　5.11 该计划的管理公司须确保其有足够的资源和专业知识,以应付联交所的要求及遵守其《上市规则》.管理公司必须确保首次公开发售过程以公平,恰当及有秩序的方式进行.管理公司须委任获证监会接纳的代理人,而该代理人须负责为该计划以新申请人身分进行申请上市的筹备工作,向联交所递交申请上市的正式申请表格及所有支持档,及就申请上市所产生的一切事宜与联交所交涉.特别是每位代理人必须有足够的经验履行以下职能:

　　(a) 与联交所的沟通-该代理人将会就所有由有关的上市申请而产生的事宜与联交所沟通,及确保所有适用的程序及文件规定获得遵守;

　　(b) 就透过联交所及上市过程发售该计划的权益进行整体管理-该代理人将会确保有关的发售及上市过程是以公平,及时和有秩序的方式加以管理和进行的;及

　　注: 管理公司可以委任联席上市代理人.若有超过一名上市代理人获委任,证监会可要求管理公司指定其中一名上市代理人为与证监会就有关申请事宜的主要沟通管道.然而,计划的上市代理人须共同及各别就其与发售计划单位有关的工作负责及承担法律责任.

　　5.12 管理公司可自行或委任代理人履行第5.11条所述的职能及职责,但须获得证监会批准.若进行交易,管理公司须在必要时或本守则规定的情况下聘用财务顾问.

　　注: (1) 证监会预期计划的管理公司所委任的任何上市代理人或财务顾问,须时刻按照证监会的守则及指引(包括《企业融资顾问操守准则》)所订明的准则及规定,发牌条件及证监会可能施加的任何其它条件,履行其职能及职责及进行活动.

　　(2) 管理公司有责任确保为统筹首次公开发售而委任的任何上市代理人或就交易而委任的财务顾问都是适当的人选,并拥有相关经验及资源足以承担有关的工作.即使有关的管理公司已根据本守则及所有相关法例及规例委任上市代理人或财务顾问及订明他们各自的责任,但有关进行该计划的首次公开发售及上市的所有事宜,仍然是有关的管理公司的责任.

　　(3) 就某计划的上市事宜获委任的上市代理人及就某交易获委任的财务顾问,必须是获得证监会发牌可从事一类或多类受规管活动(包括提供有关的机构融资服务)的人士,同时须获证监会接纳. (4) 计划的市场推广材料向公众发表,分发或发出之前,必须先获得证监会的认可.为免产生疑问,证监会在有关计划获得其认可或联交所批准该计划上市之前,通常不会就有关的市场推广材料给予认可.

　　5.13 管理公司须将与其有关系的任何重大持有人的名称,向计划的持有人披露,以及披露该项关系的性质.

　　管理公司的退任

　　5.14 在下列任何一种情况下,受托人可以透过书面通知辞退管理公司: (a) 管理公司清盘,破产或已有接管人被委任接管其资产或部分资产;或

　　(b) 受托人有良好及充分理由,认为转换管理公司符合持有人的利益,并以书面说明此事;或 (c) 代表最少75%已发行单位的价值的持有人(不包括管理公司持有或被视为持有的单位,以及就聘用该管理公司方面拥有权益的持有人)向受托人递交书面请求,要求辞退管理公司.

　　注: 由下列人士持有的单位,均被视为由管理公司或持有人(视乎情况而定)持有的单位:(i)管理公司董事,高级行政人员或高级人员;或(ii)第(i)条所指的人士的有联系者;或(iii)管理公司的控权实体,控股公司,附属公司或有联系公司,或就聘用该管理公司方面拥有权益的持有人.

　　5.15 此外,管理公司亦必须在下列情况退任:

　　(a) 组成檔规定的所有其它情况(而在有关情况下退任将不会在任何重大方面对持有人的权益带来负面影响);或

　　(b) 证监会撤回对该管理公司的批准.

　　5.16 辞退管理公司的建议或决定,必须实时由受托人通知证监会.

　　5.17 管理公司退任或被辞退时,受托人必须尽快委任新的管理公司,而新管理公司的委任必须已获得证监会事先批准.

　　委任核数师

　　5.18 在该计划成立时或当核数师一职悬空时,以及在该计划已购入或即将购入特别目的投资工具时,管理公司必须为该计划及该等特别目的投资工具委任核数师.

　　5.19 核数师一般必须具有国际名声和声誉,亦必须符合《专业会计师条例》内有关被委任为公司核数师的资格,并且独立于管理公司,受托人及任何其它有关各方.

　　5.20 管理公司必须安排将该计划的财务报表交由核数师审计,同时该等报表必须包含附录C所载的数据.

　　房地产投资信托基金优势

　　REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

　　对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于中国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产，可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。

　　对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款;同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。

　　
看过“房地产投资信托守则”的人还看了：