常熟市物业管理条例(2)
第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照与业主签订的前期物业管理服务协议或者物业管理委托合同的约定向业主收取。
小区待销房、业主购房六个月仍未入住的房屋，其物业管理服务费由开发建设单位及业主承担，标准为公共服务费的50%。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
第二十五条 业主办理房屋权属登记和交易手续时，应当提供由物业管理企业出具的交费证明。
第二十六条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，每年至少公布一次，接受业主、业主委员会的监督和质询。业主委员会可指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计。
物业的使用和维护
第二十七条 物业未移交管理的小区由开发建设单位向市建设局申请综合验收，验收合格后，办理交接管理手续，签订《住宅小区交接协议书》，并将小区档案资料移交给业主委员会或物业管理企业。
物业管理委托合同或者前期物业管理服务协议终止时，物业管理企业应当将小区档案资料移交给物业管理委托方。
第二十八条 新建小区在规划建设时，应当配套建设必要的物业管理配套设施。开发建设单位在移交小区时，应当提供物业管理用房，面积为小区总建筑面积4‰。
物业管理用房产权属全体业主所有，严禁移作他用。
第二十九条 小区内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;
(二)占用或者损坏房屋共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;
(三)私搭乱建;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;
(七)未经批准摆摊设点;
(八)无序停放车辆;
(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;
(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先向物业管理企业提出书面申请，报送图纸，与物业管理企业签订装饰装修协议书，并交纳装修保证金。
物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现有损坏承重结构、违章搭建等行为时，应当及时劝阻，业主或者使用人不接受劝阻时，物业管理企业应当向有关部门报告并做好配合工作。
第三十一条 房屋应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变房屋使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并在征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报有关主管部门批准。
第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用小区道路、场地。因维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第三十三条 供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关部门在小区内的维修养护施工，应当服从物业管理企业的管理和监督。
第三十四条 利用物业从事经营性活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金。
第三十五条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。
物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成房屋损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十六条 小区内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由产权单位负责维修养护的，原有职责和养护渠道不变。
第三十七条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：
(一)房屋室内部分，由业主自行维修;
(二)房屋共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
第三十八条 住宅小区应当建立共用部位、共用设施设备维修基金，维修基金的筹集、使用和管理方法另行制订公布。
罚 则
第三十九条 业主、使用人未交纳物业管理服务费和其它费用的，物业管理企业可限期催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第四十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反本细则或者侵害公共利益的，市建设局应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会违反本细则开展活动或者不能正常履行职能的，市建设局可责令其停止活动，进行整改，或者主持召开临时业主大会重选。
第四十一条 开发建设单位未按照规定提供物业管理用房以及物业管理设备设施的，由市建设局责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，可处以20000元以上40000元以下罚款。
开发建设单位未按照落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000元以上40000元以下罚款。
开发建设单位未按照规定落实物业管理企业的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以20000以上30000以下罚款。
第四十二条 物业管理企业违反本细则，按照下列规定处罚：
(一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理活动的，由市建设局责令其停止活动，没收非法所得，可处以10000元以上30000元以下罚款;
(二)物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由市建设局责令其限期改正，逾期未改正的，可处以10000元以上30000元以下罚款;
(三)物业管理企业对房屋共用部位、共用设施设备管理不善，造成环境恶化的，由市建设局对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十三条 违反本细则规定，依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
附 则
第四十六条 本细则中有关用语的含义：
(一)本细则所称业主，是指物业的所有权人;
(二)本细则所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
(三)本细则所称物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
(四)本细则所称物业管理，是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、使用人提供的服务;
(五)本细则所称物业管理区域，是指相对独立的，统一实施物业管理的区域。
(六)本细则所称物业管理企业，是指依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
(七)本细则所称住宅小区，是指具有开发资质等级的开发建设单位按城市规划进行建设，建筑面积在二万平方米以上，具有相应配套共用设施设备的居住小区或组团。零星住宅并入就近小区。
第四十七条 商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)等物业的管理，可参照本细则执行。
第四十八条 本细则由市建设局负责解释。
第四十九条 本细则自公布之日起施行。
常熟市住宅小区物业管理工作考核办法
为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神，充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用，创新物业管理考核办法，完善考核工作标准，建立住宅小区物业服务长效监督管理机制，特制定本考核办法。
一、考核对象
本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。
本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。
二、组织领导
各镇人民政府(街道办事处，含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。
三、考核内容
1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。
2.业主委员会运作情况。
四、指导标准
《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表，属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。
五、考核方式
住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。
2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。
3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。
4.考核设A、B、C、D四个等次。综合评分在85分(含)以上的为A 级;综合评分在70—84分的为B级;综合评分在60—69分的为C级;综合评分在60分以下的为D级。
5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的，属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》，要求企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。
6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为A级。
①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。
7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为D级。
①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。
8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。
七、结果运用
住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。
1.综合考核为A级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为A级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为A级的城区市场化老住宅小区，可在前期物业管理招投标中给予适当加分。
2.年度综合考核为C、D级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为D级的住宅小区，属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。
3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为D级的，整改期间暂停前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个为D级的，暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为D级的，暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。
4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。
八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。
九、本办法自2017年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[2012]49号)同时废止。
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