2017无锡市物业管理条例(3)

　　物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

　　第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

　　未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

　　业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

　　第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。

　　经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

　　经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。

　　经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

　　第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

　　第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

　　因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

　　第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。

　　市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。

　　街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

　　第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的，应当承担相应法律责任。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)出租、出借、转让资质证书的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。

　　第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：

　　(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

　　(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

　　(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

　　(六)损害业主或者公共利益情节严重的;

　　(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

　　第四十一条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

　　业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。[1]

　　第五章 物业的使用和维护

　　第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。

　　第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。

　　物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

　　第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。

　　车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。

　　第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)擅自改变物业规划用途;

　　(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

　　(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

　　(四)违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

　　(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;

　　(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

　　(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

　　(十)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;

　　(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。

　　第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内相关违法行为。

　　城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

　　建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

　　公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

　　市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

　　特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

　　价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

　　工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

　　第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第四十九条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列费用不得从专项维修资金中列支:

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

　　(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

　　(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;